감정평가 실무(감정 평가의 개요)

목차

목차

제1장 감정 평가란?.......................................... 1
제1절 감정평가의 개념
제2절 감정 평가의 필요성
제3절 감정 평가의 기능

제2장 감정 평가 제도................................... 5
제1절 우리나라 감정평가 제도
제2절 각국의 감정평가 제도
1. 미국
2. 영국
3. 일본
4. 중국

제3장 감정평가사의 기본 윤리.......................................7
제1절 감정 평가사의 윤리적 사항
제2절 감정 평가사의 직무적 사항
제3절 윤리 규정
제4절 감정 평가사의 책임

제4장 감정 평가의 수준.......................................12

제5장 감정 평가의 분류........................................13
제1절 제도상 분류
제2절 업무상 분류
제3절 목적에 따른 분류

참고 문헌.............................18

본문내용

적 기관에 의해 감정 평가를 수행하는 제도로서 독일이 대표적으로 이 제도를 시행하고 있다. 독일은 부동산 등기에 있어서도 공신력을 부여하고 있으며 감정평가는 공적 감정평가제를 택하여 부동산 거래활동에 있어서 국가적 관심이 큰 나라이다.
(2) 공인 감정 평가
공인감정평가제도는 국가 또는 공공단체가 부여하는 일정한 자격을 가진 개인이 공적규제 하에서 영리추구의 형태로 이루어진다. 공인감정평가제도는 미국, 일본, 영국을 비롯하여 우리나라도 이 제도를 채택하고 있으며, 이 제도에 의해 감정평가 업무를 수행하는 자격을 가진 자를 감정평가사라 하고, 업무수행 형태는 법인 , 합동 사무소, 개인 등으로 이루어지고 있는 것이 보통이다.
2. 필수적 감정평가와 임의적 감정 평가
(1) 임의적 감정 평가
법률의 규정 또는 정부 시책상 일정한 사유가 발생하면 의무적으로 소정의 감정평가기관의 감정평가를 받도록 하는 것이 필수적감정평가제도이고, 아무런 의무규정 없이 감정평가의뢰인의 자유의사에 맡겨 감정 평가하도록 하는 것을 임의적 감정평가 제도라 한다.
(2) 필수적 감정평가
공무집행시 업무의 객관성을 유지하기 위하여 법률의 규정이나 정부시책에 의거 의무화하고 있는 경우를 말한다. 우리나라에서는 모든 부동산이나 재산의 거래시 전부 감정평가를 의무화하고 있지는 않으나, 행정기관이나 공공기관의 공무 집행시 또는 기타 타인을 위한 업무를 처리함에 있어서 부분적으로 감정평가를 의무화하고 있다.
3. 공익 감정 평가와 사익 감정 평가
- 감정평가의 결과가 공익에 활용되는 감정평가를 공익감정평가라 하며, 감정 평가의 결과가 사익에 활용되는 감정평가를 사익감정평가라 한다.
4. 법정감정 평가
감정평가의 목적이 일반적인 거래활동과 다를 경우를 비롯하여 감정평가 결과로서의 가격수준이 시장가격과 괴리될 개연성을 내포하는 등의 경우에 행하는 법의 규정에 의한 감정평가를 말한다. (예- 토지수용평가)
제2절 업무상 분류
1. 현황 감정 평가
현황 감정평가란 대상물건의 상태, 구조, 이용 방법, 제한 물권의 부착, 환경, 점유 등을 현황 그대로 감정 평가하는 것을 말하며, 가격시점도 당연히 감정평가일자를 기준으로 한다.
2. 조건부 감정 평가
조건부 감정평가란 도시계획의 실시, 택지 조성의 공유수면 매립, 불법 점유나 제한 물권의 해제, 환경의 개선 등 특수 조건을 상정하여 그것이 이루어지는 것을 전제로 대상물권의 가격을 감정 평가 하는 것을 말한다.
3. 기한부 감정 평가
기한부 감정 평가란 앞으로 도래할 어느 시점을 기준으로 하여 대상 물건의 가격을 감정평가 하는 것으로서 앞으로 다가올 장래의 일정 시기가 되면 대상 물건의 가격이 얼마나 되겠는가 하는 것을 말한다.
4. 소급 감정 평가
소급 감정평가란 과거의 어느 시점을 가격 시점으로 하여 대상 물건의 가격을 감정평가 하는 것으로 이 소급 감정 평가는 주로 토지 수용 등에 수반한 보상 감정 평가와 민. 형사 사건의 증거로서 활용된다.
5. 단독감정평가와 합의제 감정평가
감정평가의 주체가 한 사람이냐 또는 다수인이냐에 따른 분류이다. 단독감정평가의 장점은 신속하고 경제적인 대신에 단점으로는 누구나 부동산 각 부분에 대한 전문지식에 한계가 있기 때문에 객관성을 결할 우려가 있다는 점이다.
6. 감정평가 수준에 의한 구분
제1차 수준의 감정평가는 가장 낮은 수준의 지식과 정보를 요하는 감정평가를 말하며, 제2차 수준의 감정평가는 부동산업자와 이와 관련된 업무에 종사하는 자들의 활동 수준을 말한다.
7. 참모 감정 평가
참모 감정 평가는 감정평가인이 그들의 고용주 또는 고용기관의 업무를 위하여 행하는 감정 평가를 말한다.
8. 수시 감정 평가
수시적 감정 평가는 감정평가를 사업으로 삼지 않거나 특별히 고도의 전문지식이 필요한 경우에 각 분야의 전문가로 구성되는 일시적인 감정평가를 말하는 것으로서 공장 입지 선정, 대규모 단지의 조성 등을 위한 감정평가에서 볼 수 있다.
9. 독립 감정 평가
토지. 건물 등이 결합된 복합 부동산의 경우, 토지 또는 건물만을 독립된 부동산 으로 보고 감정 평가 하는 것을 독립 감정 평가라 한다.
10. 부분 감정 평가
감정 평가 대상 토지상에 건물이 있는 경우에 건물이 있는 상태대로 토지를 감정평가 하거나 토지가 있는 상태로 건물을 감정평가 하는 것이다.
11. 일괄.구분.부분 감정 평가
2개 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가 할 수 있는데 이를 일괄 평가라 한다. 구분 평가는 1개의 대상물건 이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 행하는 평가이다. 부분평가라 함은 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부는 평가하지 아니함을 원칙으로 하나, 일체로 이용되고 있는 대상 물건의 일부분에 대하여 특수한 목적 또는 합리적인 조건이 수반되는 경우에 행하는 감정 평가이다.( 감정 평가에 관한 규칙 제15조 제 3항 )
제3절 목적에 따른 분류
1. 보상 감정 평가
보상감정평가란 토지와 관련된 공익사업의 시행으로 토지 등의 수용이나 공적 취득에 수반되는 손실 보상의 감정평가를 말한다.
2. 담보 감정 평가
금융기관, 보험 회사, 신탁회사, 기타 이에 준하는 기관의 대출에 수반되는 물적 담보물의 감정평가를 말한다.
3. 경매 감정평가 및 소송 감정 평가
경매 감정평가는 재산상의 분쟁 관계로 경매시 법원의 필요에 의해서 의뢰하는 감정평가를 말하며 민사소송 및 행정 소송을 위한 감정평가를 소송감정평가라한다.
4. 과세 감정 평가
부동산에서 과세되는 부동산세는 대부분 종가세에 해당된다. 이 때 과세를 위한 대상 부동산의 개별적 가격 또는 가격수준의 산정에 수반한 감정평가를 말한다.
5. 기타
국. 공유 재산의 관리. 취득. 처분. 교환을 위한 감정평가 및 일반 거래를 위한 감정평가를 말한다.
참고 문헌
-감정 평가론 (2005, 부연사, 노용호.박정화.백일현)
-패스 감정평가 학원 (www.hsgosi.co.kr)
-한국 감정평가 협회 (http://www.kapanet.co.kr/)
-호주.중국.캐나다. 등의 감정 평가 제도

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