부동산 경매의 이해

목차

 부동산경매란
 부동산경매의 종류
 부동산경매의 장.단점
 부동산경매의 대상
 집행법원
 경매의 이해관계인

본문내용

 부동산경매란
채무자가 약정한 기일까지 채무변제를 하지 않을 경우, 채권자가 자신의 채권 회수를 위하여 법원에 강제집행 신청을 하고 공기관인 법원이 채권자를 대신하여 채무자(또는 물상보증인)의 부동산을 압류, 환가하여 그 대금으로 채권자의 채권을 만족하게 하는 절차를 말하며, 경매절차는 경매부동산의 임의적인 처분을 막기 위한 ‘압류’ 경매부동산을 공개입찰로서 처분하는 행위인 ‘환가’ , 처분된 부동산의 낙찰금액으로 이해관계가 있는 채권자들에게 채권을 배분해 주는 ‘배당’의 절차로서 진행이 됩니다.
 부동산경매의 종류
1.임의경매
부동산에 근저당권, 전세권 등의 담보권을 설정한 후(‘지급기일까지 채권을 변제하지 않을 시에는 담보로 제공한 부동산을 경매 처분하여 채권을 회수하여 좋다’는 합의가 이루어진 것으로 간주함) 채권자, 채무자간 상호 약정한 지급기일까지 채무변제를 하지 않을 경우, 채권자가 담보권인 근저당권을 실행하여 후순 위 권리자 에 우선하여 채권을 회수하는 “담보권 실행을 위한 경매” 절차를 말합니다. 금융기관에서 실행하는 대부분의 경매가 이에 속합니다.
[경매 신청 시 필요서류]
(1)경매신청서
(2)근저당권설정 권리증 사본
(3)부동산등기부등본
(4)주민등록등본 및 법인등기부등본(이해관계인이 법인인 경우)
2. 강제경매
채무명의( 집행력 있는 판결문, 확정된 지급명령, 민사 조정조서, 약속어음공증 등 채권자가 채무자에 대하여 가지고 있는 채권의 존재와 범위( 채권 액 ) 를 증명할 수 있는 증서) 를 가진 채권자가 채무자 또는 채무자의 보증인의 부동산을 압류, 환가한 후 그 매각대금으로 채권의 만족을 얻는 강제집행절차입니다.
[경매 신청 시 필요서류]
(1)경매신청서
(2)채무명의( 집행력 있는 판결문, 확정된 지급명령, 민사 조정조서, 약속어음공증)
(3)채무명의에 대한 송달증명
(4)부동산등기부등본
(5)주민등록등본 및 법인등기부등본(이해관계인이 법인인 경우)
3. 강제경매와 임의경매의 공통점과 차의 점
부동산경매는 민사소송법에 규정한 강제경매와 경매법으로 규율 하는 임의경매로 나누어져 있었으나, 개정민사소송법[1990년 1월 13일 법률 제4201호, 1990년 9월 1일 시행]은 경매법을 폐지하고 민사소송법으로 통합되었습니다
법원부동산경매의 장. 단점
1. 경매의 장점
(1) 시가보다 싸게 구입할 수 있다.
감정가를 거의 100% 참조하여 정해지는 최초경매가격은 일반적으로 부동산시세보다 10-20% 정도 낮은 게 보통이며, 이 최초경매가격도 법원마다 차의 는 있으나 1회 유찰 시마다 20%-30%씩 감액되므로, 경매를 통하여 부동산을 매입한다면 시세보다 낮은 가격에 매입할 수 있습니다.
그리고 상가나 임야, 전, 답과 같이 환금성이 낮은(매매가 잘 이루어 지지 않은)부동산은 더욱 낮은 가격에 취득할 수 있습니다.
(2) 담보권보다 우선하는 권리 외에는 모두 깨끗하게 말소된다.
(3) 부동산경기와 영향을 받지 않는다. 부동산 경기가 안 좋을수록 유찰 횟수는 늘어나므로 더욱 싼 가격에 부동산을 취득할 수 있습니다.

키워드

부동산경매,   부동산,   공인중개사,   부동산법,   부동산투자