부동산의 버블에 관한 연구보고서

목차

Ⅰ. 서론
① 버블의 정의
② 한국의 버블 존재여부에 대한 논란

Ⅱ. 본론
① 물가수준과 비교해 본 부동산 가격
② 연소득 대비 주택가격 비율(PIR)
③ 전세가격 대비 매매가격 비율
④ 다른 국가와의 부동산 가격비교를 통한 버블판단
⑤ 주택시장 수요, 공급의 장기균형을 이용한 실증분석

Ⅲ. 결론

본문내용

전국 아파트를 대상으로 실시하였다. 매매가격은 국민은행이 발표하는 전국 아파트 매매가격 지수를 이용 하였다 실질 소득은 국내 총생산을 이용하였다. 주택건축 비용은 토지가 주택건설에 있어서 중요한 요소인 점을 감안하여 한국 토지공사에서 발표하는 토지가격을 대용변수로 이용하였다. 주택보유에 따른 사용자 비용을 계산하기 위해 사용되는 각종 세율은 실효세율, 실제집값 대비 세금부담의 비율을 사용하였고,. 이에 필요한 자료는 조세연구원, 국세청, 행정자치부의 통계를 이용하였다. 기대 주택가격 상승률은 Meen(2001)에서와 같이 전기 실제 주택가격 상승률을 이용하였으며, 감가상각률은 분기 2.5%로 가정하였다. 실질변수는 각 명목변수를 소비자 물가 지수로 나누어서 산출하였다. 본 실증분석에서는 주택가격과 수요 공급요인들 간의 장기 공 적분관계를 이용하여 주택가격의 장기균형 수준을 도출하고 이를 실제가격과 비교함으로써 주택가격의 거품 존재여부를 판단한다. 이러한 공 적분 관계는 단위 근이 있는 변수들 간에만 적용할 수 있기 때문에 우선 〔식 2〕를 구성하는 각 변수에 대하여 단위 근 검정(unit root test)을 실시하였다. 단위 근 검정결과 주택보유에 따른 사용자비용을 나타내는 rrt를 제외 하고는 모든 변수들이 5% 유의수준 에서 단위 근이 있는 것으로 판별되었다. rrt에 대해 단위근검정 을 실시한 결과 <표7>에서 보는 바와 같이 rrt는 단위 근이 없는 정상적인(stationary) 변수 인 것으로 판단된다.
<표 7> rrt 에 대한 단위 근 검정 결과
rrt가 정상 변수이면 〔식 2〕는 장기적인 공 적분관계를 고려하여 아래〔식 3〕과 같이 나타 낼 수 있다
〔식 3〕

〔식 3〕에서 각 변수에 위첨자 ci는 변수들이 공 적분관계에 있음을 나타낸다. 〔식 3〕을Johansen의 방법에 의해 추정한 결과는 다음과 같다.
〔식 4〕

<그림 5> 전국의 실제 및 장기균형 실질 아파트 가격
<그림5>는 실제의 실질 전국 아파트 가격과 장기균형 실질 전국 아파트 가격을 나타내는데 그림에서 보는 바와 같이 실제 가격은 1980년대 후반에는 장기 균형 가격보다 매우 높은 수준을 유지 하였으나 1990년대 초반 이후 장기 균형가격 수준을 하회하였으며 2001년 이후에는 장기 균형가격 보다 다소 높은 모습을 보이고 있다. 2001년 이후 전국 아파트의 실질가격을 살펴보면 실제가격이 장기 균형가격보다 평균8% 정도 높은데다 장기 균형 가격수준의 95% 신뢰구간 상한으로 부터도 벗어난 것으로 나타난다. 이와 같이 전국 아파트 가격이 2001년 이후 장기균형가격을 유의하게 상회하는 점을 감안할 때 전국 아파트가격에 거품이 형성된 것으로 판단된다.
Ⅲ. 결론
우리나라 주택시장은 아파트를 중심으로 2001년 이후 명목 및 실질 가격, 전세가격 대비 매매가격, 근로자 소득 대비 매매가격 등이 모두 상승하는 등 주택가격 상승기의 일반적인 특징을 보이고 있으며 국내 부동산 가격이 2001년 이후 저금리 기조 아래서 금융기관의 주택담보대출 경쟁이 격화되면서 급등세를 나타내기 시작했는데 이러한 급등세를 버블이라 칭하고 있다. 이러한 버블의 정의와 우리나라 주택가격에 과연 거품이 존재하는지, 만약 존재한다면 어느 정도 거품이 있는지를 파악하기 위하여 물가수준의 비교, 연소득 대비 주택가격 비율(PIR), 전세가격 대비 매매가격 비율을 측정하였으며, 다른 국가와의 부동산 가격비교, 주택시장의 수요와 공급의 장기균형을 이용하여 실제 모형을 설정하고 가격을 실증적으로 비교 분석하였다.
부동산 가격을 물가 수준과 비교해 본 결과 전국의 땅값은 1974∼2004년까지 30년 만에 19배로, 대도시 땅값은 30배, 서울 땅값은 37배로 뛰어 올랐지만 같은 기간 동안 소비자 물가는 10배로 오르는데 그쳤다. 그리고 도시 근로자 소득 대비 주택가격 비율을 살펴보면 1987년∼1991년 중 주택가격 상승기에 소폭 상승한 바 있으며 1990년대 주택가격이 안정된 기간에는 근로자 소득의 지속적인 상승으로 대체로 하향 안정화되는 추세를 나타내었으나 최근 들어 주택가격이 상승하면서 다소 높아지는 모습을 보이고 있다. 전세가격 대비 매매가격 비율 또한 2001년 이후 최근 들어서도 주택가격이 큰 폭으로 상승함에 따라 비교적 빠른 속도로 상승하는 모습을 보이고 있다. 그리고 또 우리나라의 실질 주택가격 추이를 미국과 비교한 결과 전국 주택 가격은 1998년 이후 미국에 비하여 대체로 안정화추세를 보이지만 버블세븐 지역인 강남지역 아파트는 미국 전 지역의 주택에 비견할 만큼 가격이 상승하였으나 미국 내 상승 폭이 큰 특정지역에 비해서는 상승 폭이 낮았다. 마지막으로 주택시장 수요공급의 장기균형을 이용한 분석 결과 2001년 이후 전국아파트의 실질가격이 장기균형가격에 비하여 평균 8% 가량 높은데다 장기균형가격수준의 95% 신뢰구간 상한을 상회하는 것으로 나타났다.
다양한 판단 기준으로 실증 분석한 결과 현재 우리나라 부동산에는 어느 정도의 거품이 형성된 것으로 판단된다. 앞으로 보다 정치한 실증분석 기법을 개발활용하여 부동산의 버블과 관련된 많은 연구가 진행되어야 할 것이다.
<참고문헌>
- 김봉한 (2004) “부동산가격 버블의 존재 검정: 상태전환회귀식의 활용” 주택연구
- 김경환, 서승환 (1990) "부동산투기와 자산 가격 거품" 한국경제연구, 한국경제연구원
- 통계청 ‘주요 지역별 주택 가격 지수’, ‘주택가격 동향’
- Hyundai Research Institute ‘최근 부동산 시장의 동향과 전망’
- 대신 경제연구소 ‘한국 부동산 버블 여부 진단과 전망’
- 금융감독원 ‘최근의 부동산 버블과 감독정책’
- 김형원,이재우, "주택가격의 버블붕괴 가능성과 경제에 미치는 파급효과",
연구보고서 2004-03, 삼성금융연구소, 2004.3
- 오정석, "부동산정책이 부동산가격에 미치는 영향", 부동산학보 제24집,
2005.3
- 성남 재개발 부동산 연구소 ‘거품을 어떻게 진단할 것인가?’
-이준희, ‘주택가격의 거품여부에 대한 평가’, 한국은행 금융경제연구원, 2006. 3. 13

키워드

부동산의 버블에 관한 연구보고서,   버블,   한국의 버블 존재여부에 대한 논란,   물가수준과 비교해 본 부동산 가격,   주택시장 수요, 공급의 장기균형을 이용한 실증분석,   다른 국가와의 부동산 가격비교를 통한 버블판단,   전세가격 대비 매매가격 비율,   연소득 대비 주택가격 비율(PIR)