상가건물임대차보호법

목차

Ⅰ.상가건물임대차보호법의 제정(2002.11.1.부터 시행)
Ⅱ. 상가건물임대차보호법[(타)일부개정 2005.1.27 법률 제7358호]
Ⅲ.상가건물임대차보호법의 자세한 보호내용
Ⅳ.상가건물임대차보호법의 적용범위
Ⅴ.주택임대차 보호법과 상가건물임대차 보호법의 비교
Ⅵ.상가건물임대차보호법의 문제점

본문내용

최우선변제권을 보장하되, 이 법 시행일 이전에 담보권 등 물권을 취득한 제3자에 대하여는 효력이 없다.
Ⅳ.상가건물임대차보호법의 적용범위
상가건물임대차보호법은 상가건물의 임대차에 한하여 적용된다(법 제2조 1항 본문). 상가건물은 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물이다. 따라서 사업자등록의 대상이 되는 상가. 사무실. 공장. 창고 등 영업용 건물만 해당되며, 사업자등록의 대상이 되지 않는 동창회사무실, 교회 등의 비영리단체의 건물은 이 법의 적용을 받지 않는다.
여기서 말하는 건물의 영업성은 임대차 목적물의 주된 부분이 영업용으로 사용되는 경우에 인정된다. 한편 일시사용을 위한 상가건물임대차임이 명백한 경우에는 이 법의 적용되지 않는다(제16조)상가건물의 임대차 중에서 보증금이 대통령령이 정하는 보증금액 이하인 임대차만이 이 법의 적용을 받는다(법 제2조 1항 단서)
대통령령이 정하는 보증금액은 당해 지역의 경제여건 및 상가규모 등을 고려하여 서울특별시는 2억 4천만 원, 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역은 1억 9천만 원, 광역시(군 지역 및 인천광역시지역 제외)는 1억 5천만 원, 그 밖의 지역은 1억 4천만 원이다. 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임 액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산해야 한다.
즉 환산보증금=보증금 +월세 x 100이다. 여기서 100이라는 숫자는 월세 산정률을 연 12%로 보는 것으로 금융기관의 대출금리 등을 감안하여 도출된 것이다. 임대차계약을 갱신하는 경우에 연 12%까지 보증금을 인상할 수 있는데, 보증금 인상의 결과 보증금액이 대통령령이 정하는 범위를 초과하는 경우에는 이 법의 적용대상에서 제외된다.
Ⅵ.주택임대차 보호법과 상가건물임대차 보호법의 비교
주택 임대차 보호법에서 적용범위는 주거용 건물의 전부 일부의 임대차 이고 상가 건물 임대차 보호법은 상가건물의 임대차(대통령령이 정한 보증금액을 초과 미적용 된다.)
그리고 대항력은 주택 임대차 보호법 은 인도+ 주민등록(전입신고) 하고 상가 건물 임대차 보호법은 인도+사업자 등록 이다.
Ⅴ.상가건물임대차보호법의 문제점
금년 11월에 시행될 상가건물임대차보호법시행령이 최근 입법 예고됐다. 특히 제2조, 제4조, 제11조, 제12조, 제14조 등은 이 법의 핵심조항인데 전부 시행령에 위임이 되어 있다. 그래서 시행령의 제정이 매우 중요한 것이다.
그런데 이번에 법무부가 마련하여 입법예고한 시행령 안에서는 이 법의 적용 대상을 서울의 경우 환산보증금(보증금과 월세를 보증금으로 환산한 금액을 합한 금액임) 기준으로 금1억6000만원을 제시하고 있다. 이 금액에 의하면 전국 상가의 80% 정도가 이 법의 적용 대상이 된다는 것이 정부의 추산이다.
반면에 시민단체 등에서는 이 법의 보호를 받는 대상 상가를 95%이상으로 상향 조정하여야 하고, 그러기 위해서는 환산보증금의 금액을 10∼12억 정도로 대폭 높여야 한다고 주장하고 있다. 그렇지 아니하면 서울의 강남, 명동, 신촌 등 서울의 주요 상가 지역이 대부분 제외되어 입법 자체가 무의미하다고 강조하고 있다.
그러나 대형 상가의 경우 임차인의 지위가 임대인에 비하여 특별히 열악하다고 볼 근거도 없지만, 또한 시민단체 등의 주장이 상당한 타당성이 있어 이를 수용할 필요도 있으므로 환산보증금을 2억5000만원까지 확대하여, 보호 대상 상가를 90% 정도까지 증대시켜야 할 것이다.
한편 년 간 임차료 인상 상한선과 관련하여서는, 사업용 건물의 보증금이나 월세 등은 그 주변상가의 신축이나 경기변동에 따라서 민감하게 변동하고 주택과는 달리 수요·공급의 원칙에 의한 시장원리를 강하게 반영하고 있기 때문에 경쟁원리를 무시한 채 이것을 통제하는 것은 암암리에 권리금이나 사례금의 명목으로 따로 금전을 수수하는 부정을 초래할 수 있으므로 현실화해서 적정하게 시행령에서 규정하는 것이 좋다고 본다.
그러나 시민단체에서는 5%를 주장하고 있다. 이는 위와 같은 이유로 현실적으로 타당하지 않고 건물 소유자(임대인)의 정당한 이익도 보호하여 상가건물의 공급 위축을 막아야 하므로 정부안대로 12%가 타당하다고 본다.
그런 의미에서 월세 전환 시 산정률 상한에 관하여도 시민단체는 7∼9%를 제시하고 있으나 정부안대로 15%가 타당하다고 보아야 할 것이다. 특히 상가건물의 경우 주택보다 시장의 다양성이 높은 점을 고려하여 주택임대차보호법시행령상의 전환 산정율 연 14%보다 1% 높여 규정한 것은 매우 타당하다고 할 것이다.
또한 제14조는 보증금의 일정액에 대해서 선순위 권리자보다 우선변제권을 인정하는 규정을 두고 있는데 이는 건물을 담보로 취득하고 대출을 해주는 금융기관의 금융관행에 큰 혼란을 초래할 염려가 많아서 금융기관에서는 제정과정에서 심하게 반대를 했던 것으로 알려지고 있다. 경매과정에서 임대인은 임차인과 담합하여 업무용 상가건물을 세분화함으로써 선순위 권리를 배제하는 등의 심각한 부작용을 초래할 수 있기 때문이다.
특히 전국은행연합회는 이 법 제정 당시 내부구조가 면적이 작을 뿐만 아니라 구획이 명확하여 경매과정에서 임대인과 공모한 가장 임차인이 개입할 여지가 적은 주택임대차의 경우에도 가장 임차인의 술수 또는 사기에 의한 금융기관의 피해가 굉장히 컸는데, 내부 면적이 많고 내부 구조가 명확하지 아니한 상가건물의 경우에는 경매 시 임대인과 공모한 가장 임차인을 양산할 가능성이 많아 상가건물에서조차 소액임차인 보호제도를 두는 것은 금융기관에게 치명적인 피해를 준다고 해서 이 법의 제정을 극력 반대한 것이다.
이러한 문제점에 대해서는 시행령을 만들 때 충분히 고려하여 반영을 해야 될 것이나 이번에 나온 정부안은 우선하여 보증금을 받을 임차인의 범위를 서울에서는 4,500만원, 우선하여 받을 보증금의 범위는 서울에서는 1,350만원으로 규정하고 있을 뿐, 위와 같은 문제점을 방지할 수 있는 대책에 관하여는 충분히 규정하고 있지 않다. 반드시 보완하여야 할 것이다.
<자료출처>
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