부동산입지

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기오염 등 공해발생의 위험성 행정상의 조성 및 규제의 정도 ③ 공업지 면적, 형상 및 지반 항만, 철도 등의 수송시설과의 위치관계 용배수 등의 공급, 처리시설의 정비상황 및 정비의 필요성 제5편 부동산 정책
제1절 부동산문제 : 부동산과 인간과의 관계악화현상을 말함 ▶ 부동산문제 발생의 근본원인 ① 부증성 ② 부동성 ③ 영속성 ④ 인접성(상린성) ⑤ 도시화현상 1. 토지문제 1) 토지문제의 양면성: 토지부족의 문제→ 상대적 희소성문제 ① 물리적 토지부족문제(부증성) ② 경제적 토지부족문제⇒ 해결방안: 물리적 공급(X), 경제적 공급(O) 2) 지가고
3) 토지이용의 비효율성 ① 토지자원이용배분의 비효율성 ② 관리의 비원활화 4) 토지소유의 편중문제: 계층별로 균등분배가 아님 ☞ 지니계수: 완전균등분배“0”, 완전불균등분배“1” 5) 개발이익의 사유화 2. 주택문제 1) 양적 주택문제(양적 주택수요 증가요인) ① 인구의 증가, 평균수명의 연장 ② 핵가족화 현상 ③ 기존주택의 노후화 ④ 공공사업에 따른 주택의 철거 ⑤ 결혼, 이혼의 증가 ⑥ 필요공가율의 증가
▶ 대가족화, 필요공가율의 감소(×) 2) 질적 주택문제(질적 주택수요 증가요인) ① 소득의 증대 ② 생활수준의 향상 ③ 문화생활에의 욕구 ④ 신건축자재의 개발 ⑤ 주택금융의 확대 ⑥ 행정상 배려(정부시책) 공가현상 ① 마찰적 공가: 주택의 유통을 원활히 하기 위한 합리적 공가율(이사철) ② 의도적 공가: 여가주택(별장, 콘도, 전원주택) ③ 통계적 공가: 2/3이상 건축시 통계상 주택으로 본다. ④ 주택의 방기현상: 농촌의 빈집 ▶주택의 특성 ① 주택은 일정한 장소에 고정되어 있어서 상품으로서 유통성이 낮다 ② 비교적 큰 상품으로서 생산비↑, 가격도 ↑ ③ 주택의 생산과 유통과정에서 이익이 창출되기에 생산업자에게 이윤창출수단 ④ 개인의 기초적 욕구를 충족시켜주는 것으로 수요는 절대적이며 긴요하다 ⑤ 주택공급은 비탄력적이며, 수요는 필수적이기에 주택시장은 항상 불완전함 ⑥ 주택에 공공서비스가 제공되며, 정부의 쟝책과 인근지역에 영향이 크다 ⑦ 가구소비에 큰 영향을 주며, 재산가치의 수단, 프라이버시의 역할을 담당함 ▶주택의 속성 ① 위치가 고정
② 내구성이 강함 ③ 외부성이 존재→ 주변환경에 영향을 주고 받음 ④ 정부정책에 영향을 받음
⑤ 비동질성을 특성으로 함 ⑥ 외인성(exogeneous)의 영향을 받는다 →주택은 지역시장에서의 영향을 받음 ⑦ 생산과정이 장기간(공급의 비탄력성) ⑧ 거래과정의 복잡성과 거래비용이 많이 듬 ☞ 주택공급의 5대원칙 ① 적량성: 수요에 맞춰 공급 ② 적시성: 수요가 발생한 시점에 공급 ③ 적지성: 접근성↑, 환경↑, 편익시설이 잘 갖추어진 곳에 건설 ④ 적법성 ⑤ 간소성: 취득이 간편해야 marketing이 효과적 3. 부동산 문제의 특징 → 최유효사용을 추구하여 부동산의 오용을 방지하여야 할 것 1) 악화성향 ① 주택공급을 중단→ 주택의 양적질적문제가 악화 ② 지가대책을 소홀→ 지가상승으로 산업, 경제, 주택공급 등이 악화 ③ 토지이용규제를 소홀→ 스프롤(spraw)이 확대 ④ 거래질서 확립을 위한 노력소홀→ 각종투기,거래사고 속출 2) 비가역성 ① 폭등한 지가는 다시 종전가격으로 돌아오기 어렵다. ② 토지이용계획이 한 번 잘못되면 종전으로 환원하기 어렵다. ③ 건물을 잘못 신축하면 다시 철거한다는 것은 경제적으로 어렵다. ④ 지표의 토양을 파괴하면 인위적으로 환원하기가 어렵다. ▶ 토지를 한 번 잘못 산 것은 다시 팔기가 어렵다.(×) 3) 지속성 ① 주택문제: 양적 문제 해결, 질적 수준 향상을 위해 지속성 ② 토지이용: 계속적인 지속성이 요구 4) 해결수단의 다양성 ⇒ 세제, 금융, 재정, 주택건축, 택지개발 등 다양하므로 종합정책의 성격
5) 복합성(이창석 교수) 부동산문제는 기술적, 경제적, 법률적(제도적)인 면 등이 상호 영향을 미치면서 마치 한 개의 문제처럼 나타남→ 해결수단의 다양성 제2절 부동산정책 1. 부동산정책의 의의 부동산문제를 해결함으로써 부동산과 인간과의 관계를 개선하려는 공적인 노력 2. 정부의 시장개입 필요성 ① 원인: 시장실패, 사회적 목표 달성 ② 방법: ㉠ 효율성(경제적 기능) ㉡ 형평성(정치적 기능) ㉢ 공정성: 공사익의 조화 1) 정책적 기능(형평성, 효율성)⇒ 사회적 목표 달성 정부는 사회적 목표를 달성하기 위해 여러 가지 방법으로 시장에 개입한다. ⇒예) 저소득층에의 주택공급 정책은 사회적 목표를 달성하기 위한 정부의 정치적기능
2) 경제적 기능(효율성) ⇒ 시장실패를 수정(효율적 자원배분) 정부는 시장실패(market failure)를 수정하기 위해 시장에 개입한다. ⇒예)외부효과의 제거문제는 시장의 실패를 수정하기 위한 정부의 경제적 기능
■ 시장실패 1 정의: 시장이 어떤 구조적 원인으로 인해 자원이 용도별 효율적배분의 실패 2. 시장실패의 원인 1) 독과점 및 도덕적 해이
2) 외부효과 문제 3) 공공재(성격: 비경합성, 비배제성)
4) 소득 및 부의 재분배문제 5) 시장은 현재와 미래 사이에 자원을 합리적 배분(X)→ 석유, 가스 6) 규모의 경제⇒ 재화부문간의 불균형 초래 7) 심한 경기변동을 초래하여 사람들은 큰 시련에 빠짐 외부효과의 문제 (1) 의의 경제주체가 시장기구를 통해 대가를 지불하지 않고 제3자에게 손해나 이익 ▷의도하지 않은 편익제공 ⇒ 정(+)의 외부효과 ▷의도하지 않은 손실유발 ⇒ 부(-)의 외부효과 (2) 외부경제(PIMFY현상, 정의 외부효과) ① 예 : 주택의 경우 공원, 호수와 같은 자연경관의 ② 수요곡선을 상향이동 ⇒ 주택가치↑, 수급량↑ ③ 사적 비용 >사회적 비용 ⇒ 과소생산 사적 편익 <사회적 편익 (3) 외부불경제(NIMBY현상, 부의 외부효과) ① 예; 주거지역에 공해 및 수질오염을 발생시키는 공장 ② 공급곡선을 상향이동⇒ 주택가치↑ 균형량↓ ③ 사적비용 <사회적 비용⇒ 과대생산 사적 편익 >사회적 편익 (4) 외부효과에 대한 해결책 ① 부의 외부효과는 시장실패를 가져오고 이는 사적시장이 해결불가능 하므로 정부개입 필요 ② 해결책 : 지역지구제, 토지이용규제, 공해방지법 등

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