이중매매(양도)에 관한 제반 논의

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이중매매(양도)에 관한 제반 논의에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 이중매매(양도)의 개념과 성립
Ⅱ. 이중매매(양도)의 대상물
Ⅲ. 이중매매(양도)의 유형
Ⅳ. 제1매수인과 제2매수인의 법률적 관계
Ⅴ. 이중매매의 효력에 대한 학설과 판례
Ⅵ. 추가적 논의

본문내용

으로 권유한 경우에는 사회질서에 반하는 경우로서 허용되지 않는다고 한다. 즉 이중매매가 되기 위해서는 최소한의 요건으로 제2매수인이 매도인과 제1매수인 사이에 제1매도계약이 있었다는 사실을 알고 이중으로 매도계약을 체결하였다는 것과 제2매수인의 악의가 필요하다. 반사회적 무효설이 제1매수인의 보호에만 치중함으로써 민법 제103조와 민법 제746조의 관계라는 또 다른 해결해야 할 문제에 봉착하게 되고 또한 부동산 등기에 공신력을 인정하지 않음으로써 선의의 전득자를 보호하지 못하는 결과를 초래하는 등 많은 문제점을 안고 있다. 이하에서는 민법 제746조와 관련하여 몇 가지 학설을 살펴본다.
1) 민법 제746조의 적용배제설
이 견해는 부동산의 이중매매의 경우 민법 제103조의 반사회적 법률행위에 해당하여 무효이므로 민법 제746조를 적용하여 왔으나, 이중매매의 경우는 예외적으로 민법 제746조 불법원인급여에 해당하지 않아 부당이득반환청구가 가능하다고 하는 것이 합리적이라는 견해이다.
2) 민법 제746조의 성립제한설
이 견해는 민법 제746조에서 말하는 불법은 민법 제103조에서 말하는 불법보다는 좁은 개념이고, 따라서 부동산 이중매매의 경우에는 민법 제103조의 불법에는 해당되나, 민법 제746조의 불법에는 해당되지 않는다는 견해이다.
3) 불법성비교설
이 견해는 부동산 이중매매의 경우 매도인과 제2매수인 양측에게 불법원인이 있더라도 매도인과 제2매수인의 불법성을 비교하여 매도인의 불법성보다 현저히 클 경우 매도인의 불법성이 극히 미약하므로 목적 부동산을 매도인에게 반환청구를 인정하여야 한다는 견해이다.
(2) 사해행위 취소권설
1) 직접적용설
부동산 매도인이 제2매수인에게 이전등기를 해 준 것은 제1매도인에 대한 사해행위에 해당하여 취소할 수 있다고 하고, 제2양도계약이 일단 취소되어 매도인에게 소유권이 복귀된 때에는 매도인을 상대로 소유권 이전을 구할 수 있다는 견해이다.
2) 민법 제108조 유추적용설
매도인이 제2매수인과 통정하여 행하는 이중매매행위는 통정하여 무효의 법률행위를 정한다는 점에 있어서는 통정한 허위의 의사표시와 유사한 것이므로 민법 제108조 제2항을 준용하여 선의의 제3자에게 대항할 수 없는 것으로 해석하여야 한다는 주장이 있으나, 판례는 이를 채용할 수 없음을 밝힌 바 있다 대판 96다29151
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(3) 불법행위 책임을 통한 원상회복설
제2매수인이 매도인에게 부동산의 이중매매를 적극적으로 권유한 경우에는 제1매수인은 그 이중매매 자체를 사회질서위반을 이유로 무효라고 주장할 수도 있지만, 제2매수인에게 불법행위, 즉 제3자에 의한 채권침해를 이유로 손해배상을 청구할 수도 있다는 것이다. 이 경우 제1매수인을 보호할 수 없게 되는 문제가 있고, 따라서 손해 전보의 방법으로서 채권침해 이전의 상태로 원상회복을 하게 하는 것도 해석론으로서 가능하다고 한다. 그러나 다수설과 판례는 민법 제394조에서 손해배상의 방법 즉, 금전배상이 손해배상의 원칙적인 방법이라고 선언하고 있어 원상회복이 해석론적으로 불가능하다고 하고 있다.
2. 판례
이중매매행위와 관련하여 최초로 반사회적 법률행위에 해당하여 무효라고 판시한 후 대판 66다1565
판례는 일관되게 부동산 이중매매에 있어서 반사회적 행위로 무효가 되기 위해서는 제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담하였어야 한다고 한다. 즉, 매수인이 이중양도 사실을 알았다는 사실만으로는 부족하고, 매도인의 배임행위에 적극 가담하여 그 양도가 이루어져야 한다. 이외에도 판례는 제1매수인이 목적부동산을 이미 명도 받아 점유·사용하고 있을 것을 요건으로 명언하지는 않았지만, 반사회성이 인정된 판례를 보면 거의 대부분이 제1매수인이 매매계약에 기하여 목적부동산을 이미 명도 받아 점유·사용하고 있는 경우이므로 다만 대판 75다1311, 87더커2372 판결은 제1매수인이 목적부동산을 점유하고 있는지 여부를 명언하지 않았다.
따라서 제1매수인의 점유·사용도 실제적으로는 요건의 하나라고 할 수 있을 것이다.
요컨대 부동산 이중매매가 반사회적 법률행위로서 무효가 되기 위하여는 매도인의 배임해위가 있어야 하고, 제 2매수인이 이중매매계약에서 그 배임행위에 적극적으로 가담하여야 하며, 제1매수인은 실제로 목적부동산을 명도 받아 점유·사용하고 있어야 할 것이다.
Ⅵ. 추가적 논의 김상찬. 이충은. “부동산 이중매매에 관한 연구”. 한국법학회 법학연구 제31집, 2008. 9. pp.137~138 참조
1. 일반적으로 이중매매에서 주된 보호 대상은 제1매수인이라 한다. 따라서 판례와 다수설은 매도인의 배임행위와 제2매수인이 가담한 이중매매는 반사회적 법률행위에 해당하여 무효라고 하고 있다. 이때 제2매수인으로부터 다시 매수한 선의의 전득자가 보호받지 못하는 문제가 있게 된다. 그리고 아직 등기를 갖추지 않아 완전한 소유자가 되지 않은 제1매수인을 선의로 부동산을 취득하여 등기까지 갖춘 전득자보다 더 두텁게 보호하는 것은 불합리할 수도 있다.
반사회적 무효설의 많은 난점으로 새로운 해결방안으로 제3자의 인권침해라는 인식아래 사해행위취소제도를 이용하려는 사해행위 취소설과 불법행위책임을 통하여 원상회복을 해결하려는 불법행위 책임을 통한 원상회복설이 주장되고 있으나, 모두 제1매수인의 보호에 지나치게 치중함으로써 선의의 전득자를 보호하지 못한다. 따라서 선의의 전득자도 보호하여 거래의 안전을 도모할 수 있는 방법이 모색되어야 할 것이다.
먼저 제2매수인은 권유, 유인, 교사, 요청하여 명도·이전까지 한 것이므로 매도인의 배임행위보다 제2매수인의 불법성이 더 크다 할 것이므로 매도인은 민법 제746조 단서에 의하여 제2매수인을 상대로 부당이득반환을 할 수 있을 것이다. 그러나 이 경우에도 선의의 전득자는 여전히 보호를 받지 못하게 되는 문제가 생기는데 이는 입법론적으로 해결할 수밖에 없을 것이다. 즉, 부동산이중매매의 경우에는 민법 제746조 단서에 의하여 부당이득반환을 청구할 수 있는데 이 경우 선의의 전득자에게 대항하지 못하도록 규정하여 선의의 전득자에게는 반환청구를 할 수 없도록 함으로써 선의의 전득자를 보호하는 것이 바람직할 것이다.

키워드

이중매매,   이중양도,   이중매매의 효력