명쾌한 임대차사례상담(1)

소개글

명쾌한 임대차사례상담(1)에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 원룸을 얻었는데 중개수수료는 얼마를 주어야 하나요?
2. 오피스텔의 임대차계약 후 사정이 생겨 계약을 해제하면 계약금을 돌려 받을 수 있나요?
3. 주택의 임대차계약기간이 종료되었는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는데 어떻게 해야 하는지요?
4. 보증금이 있는데 임대료가 연체되었다고 임대인이 계약해지를 요구할 수 있나요?
5. X중개업소에서 소개 받았던 K오피스텔을 Y중개업소에서 계약을 했는데 X중개업소에서도 중개수수료를 달라고 하는데 어떻게 하죠?
6. 주택의 임대인이 전세보증금을 너무 많이 올려 달라고 하는데 그대로 따라야 하는가요?
7. 원룸의 계약기간을 1년으로 했는데 2년으로 갱신이 가능한가요?
8. 원룸의 수도시설이 노후되어 물이 새는데 수리비용은 누가 부담해야 하는지요?
9. 임대하여 살던 주택이 매도되었다는데 임대차기간이 남았어도 나가야 하는가요?
10. 주거용으로 오피스텔을 얻었는데 원룸보다 중개수수료가 왜 많죠?

본문내용

만 아니라 이에 따른 비용이 발생하여도 임대인이 부담해야 한다.
2. 사례의 검토
민법에서는 “임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다”(민법 제623조)고 하여 임대인의 의무를 규정하고 있을 뿐만 아니라 “임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다”(민법 제626조 제1항)고 규정하고 있어 임차인의 고의나 과실이 아닌 임차목적물에 하자가 발생한 경우에는 임대인에게 수리를 요구할 수 있는 것이다.
단, 전세권인 경우에는 “전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다”(민법 제309조)고 규정하고 있는데 전세권은 등기를 해야 하므로 통상 주택이나 아파트 등의 전세라고 하면 소유주가 전세권등기를 해 주는 경우가 거의 없으므로 민법상 전세권이 아닌 임대차로 보아야 한다.
즉, 주택임대차보호법에서도 “주택의 등기를 하지 아니한 전세계약에 관하여는 이 법을 준용하며 이 경우 "전세금"은 "임대차의 보증금"으로 본다”(법 제12조)는 규정도 두고 있다.
[참고법령]
민법 제309조, 제623조, 제626조 제1항
주택임대차보호법 제12조
9. 임대하여 살던 주택이 매도되었다는데 임대차기간이 남았어도 나가야 하는가요?
A는 서울시 은평구 불광동의 주택을 전세보증금 2억원에 2년계약으로 전세로 얻어 살고 있다.
그런데 전세로 살고 있는 주택이 매도되어 2개월 후에 잔금을 치룬다고 한다. 전세기간이 남았더라도 주택이 매도되어 매수인이 비워 달라고 하면 나가야 하는지요?
1. 상담에 대한 답변
A는 전세로 살고 있는 주택이 매도되어 주택의 소유자가 바뀌고 집을 비워 달라고 하여도 남은 계약기간동안은 아무런 구속없이 계속 살 수 있다.
2. 사례의 검토
주택임대차보호법(이하 법)은 “임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”(법 제3조 제3항)고 규정하고 있다.
또한 “이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다”(법 제10조)고 하는 편면적 강행규정을 두어 임대차계약을 체결할 때에 특약사항으로 “당해 주택이 매도되면 임차인은 임차주택을 명도해야 한다”는 특약을 한 경우라도 강행규정을 위반한 임차인에게 불리한 경우로서 무효라 할 것이다.
판례도 “임대부동산의 소유권이 이전되고 그 양수인이 임대인의 지위를 승계한 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되는 것이므로, 양도인의 보증금반환채무는 소멸하는 것으로 해석하여야 한다”(대판 1994.3.11. 선고 93다29648 판결)고 판시하고 있다.
[註]법 -> 주택임대차보호법
[참고법령 및 판례]
주택임대차보호법 제3조 제3항, 제10조
대판 1994.3.11. 선고 93다29648 판결
10. 주거용으로 오피스텔을 얻었는데 원룸보다 중개수수료가 왜 많죠?
A는 강남에 있는 직장과 가까운 서울시 서초구 서초동에 있는 주거용 오피스텔을 보증금 1천만원 임대료 70만원에 계약을 하였다.
그런데 이전에 살았던 원룸과 비슷한 금액의 오피스텔임에도 중개수수료는 많은 차이가 있는데 왜 그런가?
1. 상담에 대한 답변
원룸과 오피스텔의 중개수수료는 상한요율에 차이가 있다.
그러므로 거래금액이 8천만원(보증금 + 임대료 x 100)이므로 원룸이라면 0.4%의 요율이 적용되고 한도액이 30만원이므로 30만원이내 이지만 오피스텔은 주거용으로 사용하더라도 건축법상 일반업무시설로 분류되므로 주택이외의 중개대상물에 해당되어 0.9%의 요율이 적용됨으로 72만원이내에서 서로 협의하여 결정해야 할 것이다.
2. 사례의 검토
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙(이하 법 시행규칙)에서는 “법 제32조 제3항의 규정에 따른 주택의 중개에 대한 수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 임대차 등의 경우에는 거래금액의 1천분의 8이내로 한다” “임대차 중 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한 금액을 거래금액으로 한다. 다만, 본문의 규정에 따라 합산한 금액이 5천만원 미만인 경우에는 본문의 규정에 불구하고 월 단위의 차임액에 70을 곱한 금액과 보증금을 합산한 금액을 거래금액으로 한다”(법 시행규칙 제20조 제1항 및 5항)로 규정하고 있다.
이와같이 법과 법 시행규칙에 따른 서울특별시 주택 중개수수료 등에 관한 조례(이하 서울시조례) 제2조 제1항 및 2항에 의하면 중개수수료의 요율은 다음과 같다.
즉, 주택(단독주택, 아파트, 원룸 등 포함)과 토지나 상가, 공장 등 주택이외의 중개대상물로 구분하여 요율과 한도액을 정하고 있는데 주택의 경우에는 임대차의 거래금액(보증금 + 임대료 x 100)에 따라 다르게 책정되어 있어 다소 혼란을 줄 수도 있고 분쟁의 원인이 되기도 한다.
좀더 상세히 설명하면 임대차 거래금액이 5천만원 미만인 경우에는 특별히 거래금액(보증금 + 임대료 x 70)을 달리 계산하고 중개수수료 상한요율이 0.5%이고 한도액은 20만원을 초과할 수 없다. 그리고 5천만원 이상 1억원 미만인 경우에는 0.4%의 요율에 30만원 한도이고 1억원이상 3억원 미만은 0.3%요율에 한도액은 없으며 3억원 이상인 경우에도 0.8%이내에서 한도액 없이 당사자간에 협의하여 중개수수료 금액을 정하면 될 것이다.
그러나 주택이외의 중개대상물에 대하여는 일률적으로 상한요율이 거래금액의 0.9%이내이고 한도액도 없다.
[註]법 -> 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률
법시행규칙 -> 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙
서울시조례 -> 서울특별시 주택 중개수수료 등에 관한 조례
[참고법령]
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제32조 제1항 및 3항
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제20조 제1항 및 5항
서울특별시 주택 중개수수료 등에 관한 조례 제2조 제1항 및 2항

키워드

임대차계약,   임대차사례상담,   오피스텔,   원룸