택지개발사업의 허와 실

소개글

택지개발사업의 허와 실에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 택지개발사업
2. 국민임대주택정책
3. 보금자리주택

본문내용

경오염, 난개발 등의 우려 존재
결론적으로 국민임대주택단지의 환경성을 높이고(공원녹지, 단지배치, 생태계획 등) 개발제한구역 해제지역 전체에 대한 개발가능용량과 조화 필요
3. 보금자리주택
가. 개념
1) 정의
공공이 직접 공급하는 새로운 서민주택 브랜드 : 뉴플러스(NEW+) → 공공이 재정 또는 기금의 지원을 받아 건설 또는 매입하여 분양 또는 임대를 목적으로 공급하는 주택
교통이 편리한 도심인근의 보존가치가 낮은 개발제한구역을 활용하여 공급
2008년 9월 19일 저소득층의 주거불안 해소 및 무주택 서민의 내집마련을 위해 2018년까지 1백50만호 건설 계획 발표(2012년까지 GB개발로 32만호 공급) → 2009년 4월 21일 보금자리주택특별법 시행
2) 공급주택
보금자리주택은 소득계층, 주거유형별로 다양한 주택 수요 반영이 목적
보금자리주택은 영구임대, 국민임대, 10년임대, 장기전세 등의 임대주택과 전용면적 85㎡ 이하의 공공분양주택, 1~2인가구를 위한 도시형 생활주택으로 구분 → 시행령에서 분납형, 전세형 등 임대주택의 세부 유형을 규정
3) 분양가
분양가는 주변 아파트의 분양가보다 15% 이상 저렴한 가격에 공급 예정
분양가는 용적률 상향과 녹지율 조정 통해 하향 → 층고 조정으로 쾌적성 확보
4) 보금자리주택지구의 개념
주거외에 산업교육문화시설 등이 복합된 지구
보금자리주택 비율은 전체주택의 50% 이상 건설하되, 주택유형별 비율은 시행령에서 조정
5) 사전예약제를 통한 수요자 맞춤형 공급
보금자리주택 중 공공분양주택 입주자를 위해 사전예약방식의 모집근거 마련
* 지구 전체를 일괄, 개략적인 설계도규모호수, 추정분양가 등을 공고
거래질서 확립을 위해 예약된 지위의 양도양수를 금지
나. 절차의 간소화
1) 사전 협의 및 주택지구 지정
지구지정前 사전협의 강화로 사업기간 실제적 단축 도모 : 국토부장관은 국방농림부, 관계 시도지사와 사전협의, 사전협의시 사전환경성재해영향성검토 등은 별도로 협의
지구지정시 중도위 심의를 거쳐 도시기본계획을 변경처리하여 신속 추진
2) 지구계획 승인
개발계획 및 실시계획을 통합한 지구계획 수립
- 시행자는 지구지정일부터 1년내 지구계획 승인 신청
- 지구계획안에는 토지이용, 인구수용, 기반시설, 환경보전, 탄소저감, 재원조달계획 등을 포함
산단특례법을 참고하여 통합심의위원회를 설치
- 지구계획 승인전에 광역교통, 도시계획, 재해, 에너지, 교통환경 평가, 산지전용, 건축 등 관련사항을 통합 심의(시행자가 개별법으로 추진 요청하는 경우 등은 분리심의 가능)
환경영향평가는 환경영향평가법의 기본절차에 따르되, 기간, 서류보완 및 환경조사횟수를 명확화
광역교통개선대책은 국토부장관이 직접 수립, 광역교통개선대책비 등 간선시설 부담 최적화
지역의 주택수급 여건을 감안하여 보전가치가 낮은 개발제한구역에 지구지정 허용
3) 주택건설사업계획 승인
주택사업계획을 국토부장관이 직접 승인하여 신속 추진
다. 저렴한 가격의 주택공급 추진
1) 보상가 산정시점의 조기화
현행 토지보상법에 근거, 보상가 산정기준을 토지가격 상승 등 일정한 요건에 해당하는 경우 지구지정일에서 주민공람 공고일의 공시지가로 변경
2) 택지공급가격 기준의 별도 설정
분양가 인하를 위해 택지공급가격을 별도로 설정할 수 있도록 함
3) 건설공사의 도급구조 개선 시범 추진
公社-종합공사업자(원도급)-전문공사업자(하도급)’의 도급구조를 ‘公社-시공사’로 단순화 근거 마련 → 건산법에 대한 특례를 두어 시행자의 직접 관리 근거 마련하되, 매년 사업승인 물량의 5% 범위내 3년간 한시적 운영
라. 보금자리주택사업 개발절차
주택지구제안
관계기관 사전협의
사전환경성검토, 사전재해영향 검토 별도 수행
(국토부장관)
주민공람공고
(국토부장관)
주택지구 지정
중앙도시계획위원회 심의
(국토부장관)
지구계획수립승인
(개발계획+실시계획)
통합심의위원회 심의
: 광역교통개선대책, 교통재해영향평가, 에너지사용계획, 산지계획 등 심의
(시행자→국토부장관)
사전예약 실시
주택건설인허가
(국토부장관)
마. 주택정책의 변화
1) 공공임대주택 공급 vs 분양주택 공급
주거안정을 위해 공공임대주택 공급과 분양주택 공급 중 어느 것을 우선하느냐는 다양한 의견이 있음
공공임대주택의 공급을 중시하는 관점은 공공임대주택의 재고량이 충분해야 주택가격이나 임대료가 안정된다고 생각
자가소유 촉진정책을 옹호하는 쪽은 공공임대주택 정책이 상당히 비용이 비싼 정책이라고 비판 → 주인과 대리인 간의 비대칭 정보에 따른 도덕적 해이 문제로 주택관리가 소홀해지고 결과적으로 쉽게 노후화되고 슬럼화되어 비용이 점점 증가한다는 논리
2) 현 정부의 정책
향후 10년간 150만호의 보금자리 주택 공급 예정, 이중 70만호는 분양형 보금자리주택임
이전 정부도 매년 15만호(임대 10만호, 분양 5만호) 주택공급 정책이 있었으나, 임대와 분양의 비율에 있어 2 : 1 수준이었던 것이 1 : 1 수준으로 변화되었음
현 정부는 공공주택의 초점을 임대에서 분양으로 이동하였지만 임대주택의 공급 포기는 아님 → 자가 소유가 어려운 소득 1~2분위 계층은 공공임대주택을 공급하고, 자가 소유가 어느 정도 가능한 소득 3~4분위 계층에 대해 분양형 보금자리주택을 공급한다는 것임
바. 보금자리주택의 문제점 및 개선방안
1) 문제점
보금자리주택의 문제점은 주택의 공급방식에 가장 큰 문제가 있음
주변시세의 50~70% 수준으로 공급함으로 인해 수분양자의 시세차익 독점, 반면 기존 토지소유자들은 토지보상가에 대한 불만 표출
주변시세보다 낮은 가격에 분양함에 따른 청약대기자의 증가 및 추가적인 보금자리주택 공급을 위한 개발제한구역의 지속적인 해제 및 개발 불가피
전용 85㎡이하의 분양주택시장에서 민간사업자 완전 배제 → 분양 주택이 주변 시세의 85~90% 정도면 품질과 브랜드에 의해 경쟁이 가능하지만 50~70% 수준에서는 품질 경쟁은 의미가 없음
2) 개선방안
시세차익 규모를 축소시키는 대신 1) 파격적인 저금리 장기대출 2) 정부가 지분을 갖고 부분적으로 지분을 매각하는 등의 방법 도입 필요함

키워드

택지개발사업,   택지개발촉진법,   환경친화적 개발