부동산 공ㆍ경매에서 말소(소멸) 기준등기에 대한 역할과 말소기준등기 종류

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부동산 공ㆍ경매에서 말소(소멸) 기준등기에 대한 역할과 말소기준등기 종류

본문내용

기가 시간 순으로 설정되어 있다면 낙찰자가 인수해야 하는 등기는 무엇일까?
먼저 말소기준등기를 찾아보면 근저당권과 가압류, 압류, 경매개시결정등기 네 가지가 있다. 이 넷 중에서 시간상 가장 빠른 근저당권 등기(2005년 2월 10일)가 말소기준등기가 된다. 따라서 경매가 진행되면 근저당권 등기를 기준으로 해서 이후의 모든 등기(가처분, 가압류, 가등기, 압류, 경매개시결정등기)는 낙찰시 소멸된다.
그러나 ①순위 임차인의 전세보증금은 낙찰자가 인수해야 한다. 말소기준등기보다 전일일자가 빠르기 때문이다. 이런 경우 입찰에 참여하고자 하는 사람은 정상적인 낙찰가에서 임대차 보증금만큼 떨어진 후 참여하거나(예 임차인의 보증금이 5,000만원이고 정상 낙찰가가 1억원이라면 최저매각가가 5,000만원으로 떨어질 때까지 기다려야 한다.) 아니면 그 보증금만큼 낙찰가 외에 추가로 부담해야 한다.
낙찰에도 불구하고 소멸되지 않고 새파랗게 살아있는 등기가 있다. 이들에는 두 가지 종류가 있는데
하나는 말소기준등기보다 설정일자가 빨라 낙찰자가 인수하는 경우가 있고 다른 하나는 설정일자에 관계없이 언제나 낙찰자기 인수해야 하는 등기가 있다.
첫째, 말소기준등기보다 빠른 경우
지상권, 지역권, 전세권, 가등기(매매예약), 가처분, 환매 등이 있다. 이중 전세권은 인수가 원칙이나 전세권자가 배당요구 종기일까지 배당요구를 하면 존속기간과 관계없이 소멸한다.
둘째, 설정순위에 관계없이 언제나 인수하는 등기
유치권, 법정지상권, 예고등기가 있다. 이 중 유치권과 법정지상권은 등기부에 나타나지 않는 등기이므로 특히 주의해야 한다.

키워드

말소기준,   등기,   경매