부동산투자론 (1주2강 ~ 7주3강 학습정리 문제)

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부동산투자론 (1주2강 ~ 7주3강 학습정리 문제)에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1주 2강 ~ 3강 학습정리 문제
2주 1강 ~ 3강 학습정리 문제
3주 1강 ~ 3강 학습정리 문제
4주 1강 ~ 3강 학습정리 문제
5주 1강 ~ 3강 학습정리 문제
6주 1강 ~ 3강 학습정리 문제
7주 1강 ~ 3강 학습정리 문제

본문내용

자율을 계산하시오. 이자는 연 11%이고, 20년 후 완전 상환되는 방식으로 월별로 원리금 균등상환방식이다. 채무자는 3 포인트의 비용을 대출과 동시에 부담했다. (소수점 2자리이하 올림)
PV=200,000,000 I/Y=11%/12 N=20년*12 FV=0
PMT = -2,064,376,785 대출취급수수료 = 200,000,000 * 3% = 6,000,000
PV(대출금액 대체)= 194,000,000 I/Y(실질이자율) = 11.4663
∴ 실질이자율 = 11.47
(문3) 20년간 월별 균등분할상환 방식을 취하는 이자율 연 8.9% 대출의 대출 상수는?(소수점 2자리이하 올림)
I/Y = 8.9%/12 N = 20년 * 12 PV = 1200
PM T= -10.719 ∴ 대출상수(K) = 10.72%
(문4) 연 21,000,000원의 순 영업 소득을 창출하는 한 부동산이 있다. 이 부동산의 자본 전환율이 8.25%일 경우, 시장 가치는? (천원이하 버림)
R(자본전환율) = NOI(순영업소득) / V(부동산가치)
V = NOI / R = 21,000,000 / 0.0825 = 254,545,454.5
∴ 시장가치 = 254,545,000
(문5) 당신은 3억원을 지출함으로써 즉시 년 간 10,600,000원까지 임대료 수입을 증가시킬 수 있다. 비용에는 전혀 영향을 미치지 않는다. 안전투자수익률(safe rate)은 5%이고, 유사 건물의 자본 전환율은 평균 6.5%이다. 소득 자본화법을 이용하여, 이 투자가 시장가치를 어느 정도 증가시킬 수 있는지 계산하시오.(천원이하 버림)
가치 = 소득 / 수익률 = 10,600,000 / 0.05 = 212,000,000
V = NOI / R = 10,600,000 / 0.065 = 163,076,923.1
시장가치 증가액 = 212,000,000 - 163,076,923.1 = 48,923,076.90
∴ 시장가치 증가액 = 48,923,000
(문6) 5년 후에 지붕을 교체할 예정이다. 대체 비용은 230,000,000원이 될 것으로 추정된다. 연4%이자율의 계좌에 적립할 경우, 필요 자금을 마련하기 위해 월별로 예치하여야 할 금액은?(소수점이하 올림)
PV=0 FV = -230,000,000 I/Y = 4%/12 N = 5년 * 12
PMT = 3,469,133,406 ∴ 월별 예치금액 = 3,469,134
(문7). 다음 4년간 현금 흐름의 IRR은? (소수3째 자리에서 올림)
0
초기투자금액 (75,000,000 )
1 차년도
3,000,000
2 차년도
(1,000,000 개보수작업비용)
3 차년도
12,000,000
4 차년도
14,000,000 + 80,000,000
CF0 = -75,000,000
C01 = 3,000,000 F01=1
C02 = -1,000,000 F02=1
C03 = 12,000,000 F03=1
C04 = 94,000,000 F04=1
IRR = 10.0463 ∴ IRR = 10.05
<문8-9관련정보> (자료) A씨는 대출기간 15년의 주택금융공사 모기지론을 K은행으로부터 대출받아 시가 600,000천원의 아파트를 구입하고자 한다. A씨의 작년도 근로소득원천징수영수증상의 세금공제 전 연간소득 합계액은 58,000천원이다. 현행 모기지론의 대출금리는 연 5.0%이며, 중도상환 시에는 5년 이내는 1%, 3년 이내는 1.5%의 중도상환수수료를 추가로 납부하여야 한다. 현행 모기지론제도상 아파트에 대한 LTV비율은 70%이고, 1회 원리금분할상환금액은 월 소득의 1/3이내일 것이 요구되며, 대출만기에 최초 대출금의 30% 해당금액까지 일시상환 할 수 있다.
(문8) LTV 비율 70% 및 매회 원리금분할상환금액이 월 소득의 1/3 이내인 요건을 충족시키며, A씨가 받을 수 있는 최대 대출금액을 100만원단위 미만은 절사하여 구하시오.(월 소득계산은 천원이하 버림)
① 소득대비 한도 설정
DTI비율 = 월상한액 / 월소득 = 월상한액 / (58,000,000 / 12) = 1/3
월상한액 = (58,000,000/12) /3 = 1,611,111.111
PMT = -1,611,111.111 I/Y = 5%/12 N = 15년*12 FV=0
PV = 203,733,446.6
∴ 대출가능금액 = 203,733,000
② 대출 가능 여부 결정
시가 600,000,000 * 70%(LTV) = 420,000,000
∴ 최대 대출 가능 금액 = 203,733,000
(문9) A씨가 최대대출금액을 대출받아 3차년도말에 중도상환을 할 경우의 상환해야 할 금액은 얼마인가? (소수점이하 올림)
① PMT = -1,611,111.111 I/Y = 5%/12 N = 12년*12 FV=0
PV = 174,194,811.3
② 중도 상환 수수료1.5% = PV * 0.015 = 174,194,811.3 * 0.015 = 2,612,922,190
∴ 총상환금액 = PV + 중도상환수수료 = 176,807,733.5
∴ 총상환금액은 176,807,734
(문10) 어느 상가를 리모델링하기 위하여 2억원(순대출액)이 필요하였다. 대출이율 연 7%, 10년간 매월원리금 균등분할 상환 조건의 대출을 받았다. 대출금액에 대하여 3point의 선지급 수수료와 1.5%의 대출약정수수료를 금융기관에 지급 했다. 이 사례에서 선지급수수료와 대출약정수수료까지 포함하여 대출신청을 한다면 총대출금액은 얼마이며, 또한 년간 금융기관에 지불해야 하는 금액은 얼마인지 산출해 보시오?(소수점 1자리이하 절사)
총대출금액 = 순대출액 / (100-4,5)% = 200,000,000/0.955 = 209,424,083.3
∴ 총대출금액 = 209,424,083
PV = 209,424,083.3 I/Y=7%/12 N=10년*12 FV=0
PMT = -2,431,591.188 P1=1 P2=12
BAL(대출잔액) = 194,429,666.6
PRN(원금상환액) = 14,994,417.24
INT(이자지불액) = 14,184,677.02
연간지불액 = PRN + INT = 29,179,094.26
∴ 연간지불액 = 29,179,094

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