부동산의 수익성 분석과 투자 정보 활용

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부동산의 수익성 분석과 투자 정보 활용 에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 본론
1. 부동산투자의 의의와 유형
1) 부동산투자의 의의
2) 부동산투자의 유형
2. 부동산 투자의 위험요인
1) 사업상의 위험
2) 법적 위험
3) 인플레 위험
3. 부동산투자 수익성 분석요인
1) 회수기간법
2) 회계적 수익률법
3) 순현가법
4) 내부수익률법
4. 사례대상 부동산의 수익성 분석과 투자정보 활용
1) 사례대상 부동산의 수익성 분석
(1) 수익률 분석의 방법
(2) 일반적 수익률 분석
(3) 회계적 수익률 분석
(4) 비용 분석
(5) 수익률 분석결과
2) 사례대상 부동산의 투자정보 활용

Ⅲ. 결론

참고문헌

본문내용

금을 받도록 요구하여 전세금을 받아내는 방법을 사용한다. 그러므로 경매로 부동산을 취득할 경우 미리 임차인에 대한 권리관계를 분석하는 것이 중요하다고 할 수 있다. 반면, 일반거래의 경우 임대보증금의 문제는 계약서에 의해 임대보증금에 대한 분명한 관계를 설정함으로써 비교적 쉽게 해결할 수 있는 방법이 있다.
셋째, 부동산시장위험은 거시적인 경제체제와 미시적인 부동산 개별시장에 영향을 받는 것으로 경매와 일반거래의 경우가 동일하게 영향을 받는다고 할 수 있다.
사례대상 부동산의 비용, 수익률분석 결과 비용은 대체적으로 비슷하게 나타났으나 일반거래보다 경매로 취득한 부동산의 비용이 약간 높게 나타났다. 경매의 경우 평균 비용은 약 20,287,000원으로 일반거래의 17,483,000원 보다 2,804,000원 높게 나타났으며 비교적 높은 편이다고 할 수 있다.
비용의 금액으로는 경매가 최고 약 3천백만 원에서 최저 약 2백만 원까지 분포하고 있으며, 일반거래의 경우에는 최고 3천 6백만 원에서 최저 약 2백만 원으로 나타났다.
비용을 제외하지 않은 일반적인 수익률을 산출한 결과 사례의 평균 수익률은 23.16%로 나타났고, 최고 60.48% 최저 -10%의 수익률이 발생하였다. 사례의 수익의 분포를 살펴보면 21% ~ 30%에서 전체 사례 수 15개중 5개로 가장 많은 분포를 나타내었고, 0%이하는 1개로 전체의 6.7%의 비율로 나타났다.
회계적 수익률을 분석한 결과 사례대상 부동산의 평균 수익률은 27.75%이고, 최고 72.56%에서 최저 -3.23%까지의 수익을 발생하였다. 또한 수익률의 분포를 보면 20%이하가 전체 사례 수 15개중 3개로 나타났고, 백분율로는 20%이며, 이후에는 4개씩 전체적으로 고른 분포를 나타내었다.
또한 부동산 거래 시 발생하는 위험요인의 경우 경매는 일반거래와는 달리 공신력이 있는 법원에서 매각하는 것이므로 법적인 권리와 의무이행에는 문제가 없고, 부동산 경매 시 발생하는 특수한 위험 즉, 경매부동산의 정보 부족, 경매브로커의 정보조작, 전세금의 대항력과 배당문제 등의 위험이 존재하는 것으로 나타나는데, 다른 부동산 거래의 위험요인은 일반거래나 경매의 경우에도 동일하게 적용되므로 경매는 일반거래와 위험요인은 동일하다고 볼 수 있다.
결론적으로 사례대상 부동산의 투자정보 활용에 있어서, 일반적 수익률은 비용을 제외하지 않은 단순한 수익률이고, 일반적으로 투자의 수익률을 고려할 때 비용을 포함하지 않는 수익률은 그 만큼 합리적인 수익률의 비교 방법이 될 수 없다.
회계적 수익률(내부수익률)은 일반적 수익률에 미치지는 못하나 수익률에 미치는 여러 요소를 고려하고 있어 합리적인 투자의 비교 대상이라고 고려된다. 그러므로 경매를 통한 거래의 수익률은 관련비용을 제외한 회계적 수익률(내부수익률)의 방법으로 그 수익률을 고려하고 투자정보에 활용할 필요가 있다.
또한 부동산 경매 시 발생하는 특수한 위험 즉, 경매부동산의 정보 부족, 경매브로커의 정보조작, 전세금의 대항력과 배당문제 등의 문제들은 우선적으로 경매컨설팅 회사를 통하여 각종 이해관계를 분석함으로써 위험을 줄이는 노력이 필요하다.
Ⅲ. 결론
부동산은 다른 상품과는 달리 초기에 많은 비용이 소모되고, 부동산 고유의 특성으로 인해 위험부담이 크고, 복잡한 법적 관계가 있어 쉽게 투자할 수 있는 대상이 아니다. 그러므로 투자에 앞서 다양한 방법으로 부동산에 대한 분석을 하여 투자를 하여야 안전하고 높은 수익률을 올릴 수 있다.
부동산은 대체적으로 일반적인 거래와 경매로 취득할 수 있다. 일반적인 거래의 경우 공급량이 많아 단기간에 부동산을 취득할 수 있으나 수익률이 낮고, 많은 위험 부담이 존재하기 때문에 보다 높은 수익률은 얻기 위해 경매로 부동산을 취득하는 경우가 있다. 그러나 경매의 경우에는 법원에서 이해관계자의 이익과 행정편의를 위해 관련정보를 공개하지 않거나, 해당 부동산에 관한 정보가 일부에게 독점되어 있어 일반인들이 투자하기에 불리한 점이 있다. 그러므로 일반 투자가가 경매 부동산에 투자를 할 경우 관련 부동산에 대한 충분한 정보획득과 이를 통한 합리적이고 타당한 투자분석이 선행되어야 한다.
부동산 취득의 목적이 내 집 마련의 꿈을 이루기 위한 것일 수도 있고, 부동산투자에 있어서 정보의 불확실성으로 인한 판단의 오류로 낭패를 보는 경우가 있는데, 사례대상 부동산의 분석결과와 같이 비용을 포함하는 수익률과 포함하지 않는 수익률과 많은 차이가 있다. 이것은 부동산은 다른 경제재와는 달리 취득당시 관련세금과 중개 수수료가 많이 소요되기 때문이다. 그러므로 부동산 투자 시 경매뿐만 아니라 다른 형태의 거래에서도 취득비용을 고려하여 수익률을 비교하여 투자를 하여야 한다.
또한 경매도 부동산 시장의 한 종류로써 다른 경제상황과 부동산 시장에 많은 영향을 받는다. 그러므로 거시적인 경제의 분석과 상위시장의 변동 상황을 고려하며 투자방안을 비교, 분석할 필요가 있다.
일반적 수익률은 비용을 고려하지 않은 수익률로 투자를 할 경우 비용을 고려하지 않는 수익률은 비합리적인 투자안의 평가 방법이다. 그러므로 경매의 경우 수익률을 산출할 때 대상 부동산의 세금과 중개비용 등 각종 비용을 고려한 회계적 수익률의 방법으로 수익률을 산출해야 하며, 보충적으로 순현가 방법을 사용하여 다른 대안적 투자안의 비교를 합리적으로 해야 한다.
참고문헌
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