부동산 명의신탁에 대하여

소개글

부동산 명의신탁에 대하여에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 부동산명의신탁약정의 판단기준
1. 부동산명의신탁약정의 정의와 부동산의 범위
2. 부동산명의신탁약정의 당사자
3. 명의신탁의 합의

Ⅲ. 부동산명의신탁약정의 무효와 부동산물권의 귀속관계
1. 2자간 명의신탁의 경우
2. 3자간 명의신탁의 경우
3. 계약명의신탁의 경우

Ⅳ. 결론

본문내용

하여 당해 부동산의 소유권이전등기를 수탁자명의로 마친 경우에는 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정의 무효에도 불구하고 그 소유권이전등기에 의한 당해 부동산에 관한 물권변동 자체는 유효한 것으로 취급되어 명의수탁자는 당해부동산의 완전한 소유권을 취득하게 된다고 하면서 명의수탁자는 부동산실명법 시행에 따라 당해 부동산에 관한 완전한 소유권을 취득함으로써 당해 부동산 자체를 부당이득하였다고 보아야 할 것이고, 부동산실명법 제3조 및 제4조가 명의신탁자에게 소유권이 귀속되는 것을 막는 취지의 규정은 아니므로 명의수탁자는 명의신탁자에게 자신이 취득한 당해 부동산을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 판시하고 있다.
(2) 법리의 검토
계약명의신탁의 경우에도 명의신탁약정은 무효이다(부동산실명법 제4조 제1항 참조). 그러나 원소유자는 부동산명의신탁약정의 당사자가 아니라는 점에서 명의신탁약정의 무효에 대하여는 제3자의 지위에 있다.
그러므로 현행 부동산실명법 제4조 제3항에 의하면 원소유자에 대하여는 명의신탁약정에 대한 악의자를 포함하여 무효를 주장하지 못하면서도 물권변동에 대하여는 원소유자가 선의인 경우에 한하여 유효한 것으로 인정하는 결과를 보이고 있다.
살펴보면, 명의신탁약정에 대하여 원소유자가 악의자인 경우에 명의신탁약정의 무효를 주장하지 못하면서도 그 원소유자와 수탁자간의 물권변동은 무효화할 수 있는 법리적 근거가 없다. 부동산실명법은 제4조 제2항에서 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다는 것은 그 등기가 무효인 부동산명의신탁약정이라는 것이 전제되는 것이고 물권변동의 당사자, 즉 원소유자의 물권변동을 무효로 한다면 명의신탁약정의 무효가 원소유자에게 미쳐야만 가능하다는 것은 법리상 분명하다고 볼 것이다.
그러므로 부동산실명법 제4조 제2항 단서를 규정하는 것보다 제3항의 제3자를 선의의 제3자로 정하는 것이 법리적 모순을 제거하면서도 보호의 범위를 합리화하는 바람직한 입법이라고 생각한다.
Ⅳ. 결론
부동산실명법 제4조 제1항에서 명의신탁약정은 무효로 한다고 규정하고 있다는 점에서 제3항에 규정된 무효로 대항할 수 없는 제3자를 명의신탁약정의 당사자가 아닌 자로 확대하여 정의하고, 부동산명의신탁약정있음을 안 제3자에 대한 보호는 지나친 거래안전의 추구라는 점에서 그 제3자를 선의의 제3자로 제한하여 정의하기로 한다. 이에 따라 부동산명의신탁의 각 유형에 따른 사견을 제시하기로 한다. 명의수탁자에게 부동산물권이 귀속된 후 이로부터 이해관계를 갖는 제3자는 논외하기로 한다.
2자간 명의신탁의 경우를 살펴보면, 명의신탁약정이 무효이고 명의신탁약정의 당사자간에 그 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산물권변동도 부동산실명법 제4조 제2항 본문에 따라 무효가 된다. 그러므로 신탁된 부동산물권은 명의신탁자가 보유한 것으로 인정된다.
3자간 명의신탁의 경우를 살펴보면, 명의신탁자와 명의수탁자간의 명의신탁약정은 무효이다. 그러나 명의신탁약정에 대한 원소유자의 선의 또는 악의 여부에 따라 부동산물권의 귀속상태는 달라진다. 원소유자(명의신탁약정의 제3자)가 명의신탁약정에 대하여 선의인 경우에는 신탁약정의 무효를 주장할 수 없으므로 명의신탁자와 원소유자간의 계약은 유효하다. 그리고 원소유자와 명의수탁자간의 물권변동도 명의신탁약정에 따른 것이 아니라 명의신탁자와 원소유자간의 계약에 기초한 것으로써 유효하므로 명의수탁자가 확정적으로 부동산물권을 취득한다. 다만 명의신탁자는 명의수탁자에 대하여 명의신탁약정의 무효에 따른 부당이득반환청구를 할 수 있다.
원소유자가 명의신탁약정이 있음을 안 때에는 악의의 원소유자에 대하여 수탁자에 대한 등기이전특약이 무효화되고 동조 제2항 본문에 따라 물권변동의 무효를 인정하여 명의신탁자에 대한 등기이전의무를 인정한다. 그러므로 부동산실명법 제4조 제3항의 제3자는 선의의 제3자로 한정하여 이해하는 것이 합리적이다.
계약명의신탁의 경우를 살펴보면, 제3자 명의신탁의 경우와 마찬가지로 명의신탁자와 명의수탁자간의 명의신탁약정은 무효이고 명의신탁약정에 대한 원소유자의 선의 또는 악의 여부에 따라 부동산물권의 귀속상태는 달라진다. 원소유자가 명의신탁약정에 대하여 선의인 경우에는 신탁약정의 무효를 주장할 수 없기에 원소유자와 명의수탁자간의 계약과 이에 따른 부동산물권변동은 유효하여 명의수탁자가 확정적으로 부동산물권을 취득한다. 그러나 원소유자가 무효인 명의신탁약정이 있음을 안 때에는 그 무효의 효력이 미치므로 원소유자와 명의수탁자간 계약의 무효와 함께 부동산실명법 제4조 제2항 본문에 따라 그 물권변동도 무효로 한다. 부동산물권변동이 유효한 때에는 명의신탁자는 명의수탁자에 대하여 명의신탁약정의 무효에 따른 부당이득반환청구를 할 수 있다. 과징금 및 벌칙의 적용은 별개이다.
입법론으로는 부동산실명법 제4조에서 제1항을 부동산명의신탁약정은 무효이다. 그러나 선의의 제3자에게 대항하지 못한다로 하고 제2항은 단서를 삭제함으로써 그 취지를 실현할 수 있을 것으로 본다.
그러나 더욱 숙고할 필요가 있는 것은, 부동산명의신탁약정이 무효이면서도 불법원인급여임을 부인하고 명의신탁자의 반환청구를 허용하지 않는 것이 헌법상 재산권의 본질적 내용을 침해하는 문제를 야기할 수 있다는 점을 고려한 것이기도 하지만 명의신탁행위에 대한 사회적 평가, 당사자의 목적, 법제적 목적 등을 고려한다면 결코 그 반사회성도 간과할 수 없는 것이라는 점이다. 앞으로 명의신탁약정의 반사회성이 고려되어 명의신탁자로의 재산권 복귀를 차단하고 명의신탁약정의 양방 당사자에 대하여 벌과금과 벌칙을 가할 수 있도록 입법하는 것이 부동산실명법의 제정목적에 따른 일관성있는 법리전개일 것이고 입법의 목적도 적극적으로 달성될 수 있다고 본다.
목 차
Ⅰ. 서론
Ⅱ. 부동산명의신탁약정의 판단기준
1. 부동산명의신탁약정의 정의와 부동산의 범위
2. 부동산명의신탁약정의 당사자
3. 명의신탁의 합의
Ⅲ. 부동산명의신탁약정의 무효와 부동산물권의 귀속관계
1. 2자간 명의신탁의 경우
2. 3자간 명의신탁의 경우
3. 계약명의신탁의 경우
Ⅳ. 결론

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