부동산법 ) 개정된 주택임대차보호법은 국민의 기본권 보장이라는 관점에서 부적절하다고 판단된다

소개글

부동산법 ) 개정된 주택임대차보호법은 국민의 기본권 보장이라는 관점에서 부적절하다고 판단된다에 대한 보고서 자료입니다.

목차

I. 서론

II. 주택임대차 규율의 현황
1. 주거 생활의 기초로서 주택의 특수성
1) 한국에서 주택이 지니는 의미와 특수성
2) 주택임대차 시장의 특성과 규율의 필요성
3) 한국의 주택임대차 상황
2. 주택 임대차보호법의 의의와 개정 배경
3. 최근 주택 임대차보호법의 개정 내용

III. 최근 주택 임대차보호법의 헌법적 쟁점 검토
1. 주택 임대차보호법 개정과 관련한 문제 상황 및 기본권 침해 가능성
1) 임대인과 임차인의 기본권 충돌
2) 소급적용 금지의 위반
2. 재산권 제한에 근거한 위헌 여부 검토
3. 계약의 자유 보장과 사적 자치의 침해 여부 검토

IV. 결론

V. 참고문헌

본문내용

국토교통부가 같이 담당하도록 하고 있다. 이에 따라 전·월세 인상률 상한제와 계약갱신요구권이 도입되었다.
개정된 주택 임대차보호법에는 임대차 계약에 있어서 발생하는 임차인과 임대인 간의 분쟁을 해결하고 조정하기 위한 기관인 주택 임대차 분쟁조정 위원회의 설치 및 확대를 포함하고 있다. 즉, 주택 임대차 분쟁조정 위원회의 설치와 그 영역을 확대하여 한국감정원과 한국토지주택공사의 지사 및 사무소에 주택 임대차 분쟁조정 위원회를 설치하도록 규정했다. 이에 따라 주택 임대차 분쟁조정 위원회의 권한이 실질적으로 확대되었으며 강화된 권한을 바탕으로 임대차 분쟁에 있어서 임차인의 권리를 강력한 수준으로 보호할 수 있게 되었다.
전·월세 인상률 상한제와 계약갱신요구권이 임차인의 주거 안정 보장을 목적으로 도입되었다는 개정의 취지 자체에 대한 이견은 없을 것으로 생각한다. 그러나 전·월세 인상률 상한제와 계약갱신요구권은 주택의 임차인은 물론 임대인의 권리에도 영향을 미치며, 임차인과 임대인의 권리 의무관계에 있어서 중요한 역할을 한다. 그러므로 주택 임대차보호법의 개정이 법적인 한계를 준수하고 있는가와 더불어 임차인의 주거 안정에 있어서 효과적이면서도 실제적인 실효성을 갖는지에 대해 비판적으로 검토해야 할 필요성이 있다.
소급입법 금지 원칙을 바탕으로 살펴보면, 계속적 계약에 해당하는 임대차 계약은 계약을 체결하는 행위 때문에 계약의 효력이 지속한다. 즉, 계약 체결에 해당하는 행위가 계속되는 것이 아니고 계약 체결은 종료된 것으로 보아야 하므로 부진정소급입법을 적용하는 것에 어려움이 있는 것으로 보인다. 만약 부진정소급입법이 가능한 것으로 본다면 계약 관계에서도 임대차 계약 조건 등을 언제든지 변경할 수 있게 되므로 결과적으로는 계약의 구속력을 인정할 수 없게 된다.
무엇보다 개정된 법은 헌법에서 말하는 비례 금지의 원칙에서 벗어난다. 방법의 적절성에 대해서 임차인의 계약갱신 권리를 보장하고 갱신할 경우 전세 및 월세 금액의 증가를 제한하는 것은 계약을 갱신하는 임차인에게는 긍정적인 요소로 작용하지만, 언제나 긍정적으로만 작용한다고는 할 수 없으므로 전·월세 상한제와 계약갱신청구권이 비례 원칙에서 요구하는 효과적이면서 적절한 방법에 해당한다고 확신하기는 어려운 것으로 보인다.
다음으로 침해의 최소성에 대해서 개정된 주택 임대차보호법을 살펴보면 확대된 임차인의 권리와 더불어 임대인의 권리는 제한되었는데, 이러한 제한이 최소 정도의 침해에 해당하는지 살펴보아야 한다. 임대인은 임차인이 요구하는 계약 생신을 특정한 상황에 해당하지 않는 이상 1회에 한해 의무적으로 받아들여야 한다. 나아가 계약갱신 시 전·월세 차임은 5% 이내에서 증액되어야 하며, 이러한 증액은 임차인의 동의가 있을 때만 가능하다. 갱신 이후 임대인은 계약 기간 내 임차인의 권리를 보장할 의무가 있으며 임차인은 임의로 언제든지 계약 종료를 통보할 수 있다. 이후 임차인을 새롭게 구해야 할 때는 중개수수료를 임차인이 부담해야 한다. 이러한 내용을 살펴보았을 때 개정된 주택 임대차보호법이 비례의 원칙에서 요구하는 최소한의 침해에 해당하지 않는다고 볼 수 있다.
법익의 균형성 요건과 관련해서 살펴보면 개정된 주택 임대차보호법으로 인해 침해되는 사익보다 보호되는 공익이 더 크다고 할 수 있는지에 대해 법익의 균형이 반드시 유지된다고 할 수는 없다. 그러므로 개정된 주택 임대차보호법에 근거해 헌법상의 기본권을 제한하는 것에 대해 비례의 원칙이 요구하는 요건을 모두 충족시킨다고 할 수 없다. 따라서 이는 헌법 제37조 제2항에서 말하는 기본권의 제한 사유에 해당한다고 보기 어렵다. 국가는 국민의 재산권을 보호해야 하는 의무가 있다. 따라서 헌법상 기본권에 해당하는 재산권을 보호하기 위해 입법자로서는 재산권의 보장에 대한 입법에 있어 그 본질을 침해해서는 안 될 것이다. 나아가 사회적인 기속 성을 고려하여 더욱 균형 있는 입법을 해야 한다.
또한, 개정된 주택 임대차보호법에 따르면 임차인이 적법한 방법으로 계약의 갱신을 요구하면 임대인은 계약을 갱신해야 하는 의무가 있다. 이러한 과정에서는 임대인의 계약 체결의 자유가 사실상 존재하지 않는다. 즉, 계약의 상대방을 선택할 수 있는 자유가 박탈됨은 물론 임의적인 임차인의 의사에 근거해 임대인으로서는 최초의 임대차 계약이 만료되었음에도 계약갱신 시점으로부터 최대 2년간 계약 체결의 자유를 심각하게, 나아가 직접 제한받게 된다. 나아가 전·월세 인상률 상한제도는 임대인으로서 계약 내용을 직접 결정할 수 있는 자유를 제한한다고 볼 수 있다.
헌법의 차원에서 헌법 제23조에 의해 임대인의 재산권은 보장받지만, 헌법 제37조 제2항에 따라 법률에 근거해 제한될 수 있다. 그러나 이러한 경우에도 국가의 공공복리, 안전보장, 질서유지를 위해 요구되는 경우에 한하는 것이며, 제한하는 때도 권리와 자유의 본질적인 내용을 침해해서는 안 된다. 임차인의 권리 보호를 위해 임대인이 갖는 계약의 자유를 박탈하면서까지 사실상 기존과 같은 정도의 임대료를 조건으로 하는 임대차 계약의 갱신을 강요하는 것은 민법이 대원칙으로 삼고 있는 사적 자치 원칙을 지나치게 제한하는 것으로 보인다. 사적 자치 원칙을 진정으로 보장하려면 계약의 당사자를 약자와 강자로 나누는 것이 아니라, 시장이 가진 자율적인 기능을 존중하며 계약 당사자 사이에 대등한 지위에서 계약이 성립될 수 있도록 정보를 충분히 제공하는 등의 노력이 우선시 되어야 한다.
V. 참고문헌
권오상, “개정 주택 임대차보호법의 문제점 검토”, 「법학연구 31권 2호」, 연세대학교 법학연구원, 2021, pp. 121-148.
김제완, “주택임대차 계약갱신제도에 관한 입법사례분석 및 제도 도입 필요성에 관한 연구”, 법무부, p.5.
김명엽, “전·월세 상한제의 법적 문제점에 관한 연구”, 「부동산학보 제48권」, 2012, p.178-179.
주지홍, “사적자치의 원칙과 그 한계”, 「재산법연구 제37권 4호, 2021
김형배, 『민법학강의』, 신조사, 2009, p.1333-1334.
국가법령정보센터. 법제처. https://www.law.go.kr/

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