좋은 입지의 구성요소

목차

1.좋은 입지의 전제조건

2.입지 구성의 기본 요소

본문내용

말함
. 상권이탈이란 상권에서 나오는 차선을 말함
- 업종, 업태에 따라서 일정하지는 않지만 진입과 이탈차선의 차이가 매출을 크게 죄우하는 경우가 있음
. <도표 1-12> 상권진입과 이탈 : p.43
바) 집적의 힘과 경합 상태
. 몇 개의 업종, 업태의 점포가 일정한 거리에 집중함으로써 상업 집적지가 형성되는 경우가 많음
- 음식업 뿐만 아니라 소매점 등이 집중해 있어도 집적 효과가 발생
. 그러나 집적도 어느 정도 일정 수준을 넘으면 경합상태가 되어 매출의 감소 발생
2) 인스토어형
. 중심상권의 유형은 주요 내점 수단에 따라 3가지로 분류
- 도시형 : 고객의 내점 수단이 도보, 자잔거 중심
- 교외형 : 고객의 내점 수단이 자동차 중심
- 혼합형 : 고객의 내점 수단이 도보, 자전거, 자동차 중심
. 도시형 중심상권의 경우 "정문 입구 에스컬레이터"가 중요한 고려요소가 됨
. 교외형 상권의 경우 주(main) 주차장의 주출입구가 중심
바. 교통량
. 교통량 역시 점포 바로 앞의 잠재적 구매력을 나타내는 지표로서 입지구성의 중요한 요소
. 점포를 중심으로 한 시장 규모는 어느 일정 범위에서 잠재적 구매력을 나타내고 있지만 교통량은 점포 바로 앞의 잠재력을 파악하는 지표로 사용됨
. 기본적인 측정 방법
- 준비물 : 카운터, 집개표
- 조사대상 : 승용차와 트럭 구분(자동차 세분화)
- 조사범위 : 일반적으로 한쪽 방향만을 조사
- 조사시간과 요일
시간 : 12시와 13시 사이, 18시와 19시 사이의 각 30분
요일 : 평일, 일요일의 2일간
사. 시게성
1) 시계성 평가의 4가지 관점
. 시게성이란 점포에 관한 모든 시각적 평가에 관한 문제
. 시계성 평가의 4가지 관점
① 기점의 문제 : 상권의 특성상 어디서부터 보이는가?
② 대상의 문제 : 무엇이 보이는가?
③ 거리의 문제 : 어느 정도의 거리에서 보이기 시작하는가?
④ 주체의 문제 : 어떤 상태로 보이는가?
① 기점의 문제
. 각 점포의 중심상권이 되는 범위를 확정하는 것이 중요
- 점포 물건에서 가까운 자사 점포의 중심상권이 되는 무엇인가를 명확히 하도록 함
② 대상의 문제
. 건물과 간판이 중요한 요소
- 제일 좋은 경우는 건물 전체가 보이는 것이고, 그 다음이 간판
③ 거리의 문제
. 대체로 고객이 상품이나 점포를 인식하고 점포에 들어가서 구매행동을 하기까지 약 20초에서 30초 정도 걸림
- 도보의 경우, 적어도 20m 이상 앞에서 인식하도록 해야 함
- 자동차의 경우, 최저 50m 앞에서 인식 가능하도록 함
④ 주체의 문제
. 아주 자연스럽게 눈에 들어오는 수준으로 함(간판의 조화)
2) 시계성과 매출
. 점포가 보이면 매출이 오르는 것이 당연함
. 시계성과 입지는 판매와 상당히 밀접한 관련을 맺고 있음
3) 인커브와 아웃커브
. 주행중인 차량의 시계성도 유의해야 할 평가요소임
. 커브의 각도와 주행속도에 따라 차이는 있지만 대체로 인커브 쪽의 점포는 인지하는데 상당한 어려움 상존
아. 건물과 토지
1) 점포면적과 매출
. 건물과 토지는 시장 규모에 따라 적절한 크기가 존재함
- 점포면적과 주차대수, 토지, 좌석 수가 적어서 매출기회를 잃는 경우도 있지만 많다고 해서 반드시 좋은 것은 아님
. 음식점과 소매점의 경우에는 점포면적이 반드시 커야만 하는 것은 아님
→ 따라서 점포의 임대료와 면적 대비 매출을 비교하여 출점을 결정
2) 상한적 제약요인
. 상한적 제약요인은 점포 면적 이외에 도시형의 경우에는 정면 폭의 크기, 층의 수 등이며, 교외형에는 주차대수, 정면 폭 등을 들 수 있음
- 정면 폭의 문제는 중요한 사항임
- 정면 폭의 크기에 따라 시계성, 인지성이 크게 달라지기 때문에 매출에 많은 영향을 미침
3) 고객이 접근할 수 있는 수단
. 제일 뛰어나다고 할 수 있는 지형은 교차로 코너에 위치하는 점포
- 그러나 같은 코너라도 점포 앞 도로의 사정에 따라 횡단보도 또는 육교가 없다면 결코 좋은 장소라고 할 수 없음
4) 제약요인이 인간심리에 미치는 영향
가) 점포 앞 보도
. 점포 앞 보도는 넓을수록 좋음
- 보도의 면적은 점포 앞을 지나는 사람의 걷는 속도에 크게 영향을 미침
나) 폐쇄성
. 폐쇄성은 직접 시계성, 인지성에 영향을 미침
다) 입구 턱 높이, 장애물, 층 수
. 입구 턱의 높이와 장애물, 층 수는 전부 들어가기 힘들도록 진입을 방해하는 것들임
라) 출입구 수
. 출입구 수는 여러개일수록 좋음
- 여러 가지 각도에서 점포에 출입하는 것이 가능하기 때문
마) 측면도로, 뒷길
. 측면도로, 뒷길이 있으면 자동차의 출입이 편리해지고 모든 방향에서 점포로 진입이 가능하기 때문에 유리한 용인으로 작용
바) 입구, 주차장
. 입구는 가능한 한 알기 쉽고 들어오기 쉽게 하는 것이 중요
사) 장애물
. 계절에 따라 모양이 크게 달라지는 가로수에 주의할 필요가 있음
. 빌딩, 육교, 불법 현수막 등 고려
자. 영업력
. 입지의 관점에서 보는 영업력이란 개점 이후의 영업기간임
. 긴 시간 같은 장소에서 영업했다고 반드시 그에 비례하여 인지도가 높은 것은 아님
. 기간이 길어질수록 점점 점포는 노후화되고 고객은 새롭고 깨끗한 다른 점포로 발길을 돌릴 가능성 내재
1) 브랜드 파워
. 브랜드파워란 점포의 월매출, 고객 수, 고객 단가 등을 의미
차 경합성
1) 경합이란 무엇인가?
. 경합성을 다른 말로 정의하면 대체성임
. 가장 큰 경합은 동일 업종간에 발생하는 경우
. 대체성
- 상품의 대체성
- 가격의 대체성
- 기능의 대체성
2) 경합도를 어떻게 볼 것이가?
. 경합의 영향도를 결정하는 요소
- 시장규모
- 입지특성(경합점과의 거리, 시계성, 동선)
- 건물 구조(건물규모 및 제약요인)
- 영업력, 브랜드 파워
3) 소규모 시장상권에의 출점
. 소규모 시장 상권의 출점 전략
- 그 지역(자사 상권 범위)에서 1급지를 잡을 것
- 중심상권에 가능한 한 접근할 것(근접하는 것이 최적)
- 강한 동선을 선택할 것
- 시계성에 최대한 신경 쓸 것
- 점포 규모를 그 업계에서 최대급으로 할 것
- 가능한 한 정면 폭이 넓은 입지를 택할 것
- 건물, 지형에 제약적 조건이 없는 건물을 택할 것

키워드

소규모시장,   입지구성,   상권,   좋은 입지의 전제조건,   입지 구성의 기본 요소,   매출