주택임대차보호법

목차

Ⅰ. 주택임대차보호법(법안)

Ⅱ. 주택임대차보호법(시행령)

Ⅲ. 주택임대차보호법 취지와 주요내용

Ⅳ. 주택임대차 계약시 유의할 점

Ⅴ. 주택임대차와 관련한 상담사례

본문내용

만원에 임차한 경우 임차인은 현행법에 의하면 소액임차인이더라도구법하에서는 소액임차인이 아니고 저당권은 구법하에서 설정된 것이므로소액임차인에서 제외됩니다.
만일 이 사안에서 임차보증금이 2000만원이었다면 구법하에서도 소액임차인 에해당하므로 구법에 따라 700만원까지는 저당권자보다도 우선하여 변제받 을 수있습니다.
49. 문. 서울에 있는 주택 한채에 갑,을,병 3인의 소액임차인이 살고 있습니다.
위 주택은 6000만원에 경락이 되었습니다. 갑,을,병의 보증금은 각 1500 만원,2000만원, 1200만원이고 경매신청기입등기가 되기전에 각 주택입주 및주민등록을 마쳤습니다. 갑,을,병의 배당관계는 어떻게 되는지요 ?
답. 하나의 주택에 소액임차인이 수인이고 각 보증금액이 1200만원 이상인경우(서울 및 광역시) 각 임대차계약의 선후나 보증금액수와는 관계 없이주택가액(대지가액 포함)의 1/2에 해당하는 금액을 평등하게 분할하여배당받습니다. 따라서 위 사안의 경우 주택가액의 1/2인 3000만원을 평등분할하여 각 1000만원씩 배당받게 됩니다. 만약 소액임차인들 중에 보증금액이1200만원미만인 경우가 있다면 각 임차인들의 최우선변제받을수 있는 금액의합산액에 대한 각 임차인의 최우선변제받을 수 있는 금액의 비율로 주택가액의1/2에 해당하는 금액 을 분할한 금액을 배당받게 됩니다. 예컨대 갑,을,병의보증금이 각 1500 만원, 1200만원. 800만원이라면 갑,을,병이 최우선변제받을 수있는 금액 은 각 1200만원, 1200만원, 800만원이므로
갑은 1125만원 (3000 x 1200/3200),을은 1125만원 (3000 x 1200/3200),병은 750만원 (3000 x 800/3200)을 각 배당받게 됩니다.
50. 문. 처와 남편 명의로 각각 별도 소액보증금 주택임대차계약서를 작성하였으나 실은 하나의 주택에 함께 살고 있습니다. 이런 경우에도 처와 남편이 각각소액임차인으로 보호받을 수 있는지요 ?
답. 이 경우에는 1인의 임차인으로 보므로 각 소액임차인 보호를 받을 수는없습니다. 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고 이들이 그 주택에서가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1인의 임차인으로 보아 각 보증 금을합산한 금액으로서 소액보증금 범위 내의 해당 여부를 정하게 됩 니다.
51. 문. 소액임차인이 배당요구를 하지 않은 경우는 우선변제받을 수 없는지?
답. 소액임차인이더라도 경매절차에서 배당요구를 하지 않으면 우선 변제를 받을수 없습니다. 배당요구는 경락기일까지 하여야 합니다. 배당요구를 하지아니하여 배당을 받지 못하더라도 경락인에게 대항 할 수 있는 경우(임대차보다먼저 설정된 저당권등이 없는 경우)에는 경락인으로부터 보증금을 반환받을 수있고 보증금을 반환받을 때까지 는 집을 비워주지 않아도 되나, 대항력이 없는경우에는 경락인에게 보증금을 받지도 못하고 집을 비워주어야 합니다. 다만소액임차인이 배당요구를 하지 아니하여 근저당권자가 소액임차인이 배당받아야할 금원까지 배당받은 경우 소액임차인은 근저당권자에 대하여 소액보증금상당의 부당이득반환청구권이 있다는 대법원판결이 있습 니다 (대법원90.3.27.선고, 90다카 315,322,339 판결, 88.11.8.선고, 86 다카2949판결).
52. 보증금을 소액으로 변경한 경우
문. 원래는 소액보증금이 아니었으나 당사자 합의에 의하여 소액보증금 으로감액한 경우에도 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지요 ?
답. 보증금 감액이 경매개시결정등기 전까지 이루어진 경우는 소액임차인 으로서보호받을 수 있다고 봅니다.
53. 문. 소액임차인도 확정일자를 받아야 하는지요 ?
답. 소액임차인이 보증금 중 일정액을 최우선변제받기 위한 요건으로 확정일자를받을 필요는 없습니다. 다만 소액임차인도 확정일자를 받아두면 최우선변제받지못하고 남은 보증금액에 대해 일반채권자나 후 순위담보물권자에 우선하여변제받을 수 있습니다.
54. 문. 주택을 4000만원에 임차한 갑으로부터 집 주인 승락하에 방1칸을 보증금1500만원에 다시 빌려 입주하고 주민등록도 하였습니다. 소액임차인으로서보호받을 수 있는지요 ?
답. 이 경우 원래의 서 보호받을 수 있는지요 ?
답. 이 경우 원래의 임차인(轉貸人)인 갑이 소액임차인에 해당하여야 그로부터임차한 자(轉借人)도 소액임차인으로 보호받을 수 있다는 견해도 있으나집주인의 동의가 있는 경우는 전대인이 소액임차인에 해당하는지 여부에관계없이 전차인이 소액임차인으로서의 요건을 갖 추고 있으면 소액임차인우선변제권이 있다고 보는 것이 일반적인 것 같습니다. 따라서 위 사안의 경우전대인은 소액임차인이 아니더라도 전차인은 소액임차인에 해당하므로소액임차인으로 보호받을 수 있다고 봅니다.
임대차기간과 보증금 인상
55. 문. 주택임대차보호법에 임대차기간은 2년으로 본다는 규정이 있는데임대차기간을 2년 미만으로 정하는 것은 불가능한지요? 또 2년 동안 에는임차보증금을 인상할 수 없는지요?
답. 임대차기간을 2년으로 한 것은 임차인의 보호를 위하여 기간의 정함이없거나 2년 미만으로 정한 임대차기간을 2년으로 본다는 것일 뿐이므로 임차인이임대인과 합의하여 2년 미만으로 정하는 것은 얼마 든지 가능합니다. 또임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 임대차기간이만료되었음을 이유로 임차보증금 반환을 구할 수 있습니 다(대법원95.10.12.선고, 95다22283판결 참조). 임대차기간을 2년으로 한다고 해서 2년동안 보증금을 인상하지 못한 다는 의미는 아니라고 봅니다. 임대차계약의 존속중 당사자일방이 약정한 보증금의 증액을 청구하는 경우주택임대차보호법시행령에 의 하면 보증금 등 증액청구는 약정한 보증금의1/20의 금액을 초과하지 못하고, 이 증액청구는 임대차계약 등이 있은 후1년이내에는 하지 못한다고 되어 있으므로 1년을 기준으로 인상원인이 있다면 위제한 범위내에서 보증금을 인상할 수 있다고 봅니다. 다만 임대차계약이 종료된후 재계약을 하거나 임대차계약종료 전이라도 당사자의 합의로 보증금이증액되는 경우에는 위 시행령은 적용되지 않아 증액범위와 시기에 제한을받지않는다는 것이 판례입니다.(대법원 93.21.7.선고, 93다30532)

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