831 부동산 종합 대책의 주요내용, 특징, 현황, 전망

목차

Ⅰ.부동산대책의 주요 내용
1. 종합대책의 기조
2. 종합대책의 주요내용

Ⅱ.부동산 대책의 파급효과
1. 부동산 시장
2. 건설시장
3. 내수경기

Ⅲ.부동산대책의 평가
1. 8.31 대책에 대한 총평
2. 1가구 2주택에 대한 과도한 규제와 왜곡된 시각
3. 공영개발 확대시 민간주택 시장 위축과 주택 품질 저하
4. 수요에 걸맞는 공급 대책 미흡
5. 주택시장의 양극화에 따른 ‘부익부 빈익빈’ 현상 초래
6. 장기적인 주택공급 확대정책의 실현가능성 의문

본문내용

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② 지방지역 공시지가 3억원 이하, 수도권과 광역시 1억원 이하의 기준도 인위적임.
③ 향휴 행정중심복합도시 건설, 공공기간 지방이전, 주5일제 실시 이후 여가 및 휴양생 활을 위한 주거수요의 증가로 1가구 2주택을 소유할 기회는 더욱 늘어날 것으로 예상됨.
2) 1가구 2주택 양도세 중과는 단기적으로 주택매매 시장을 동결시키고 신규 분양시장의 위축을 초래할 것으로 예상됨.
① 실거래가 과세와 더불어 세율인상은 주택거래 위축을 가져올 것임.
3) 1가구 2주택에 대해서는 사회변화에 따른 인식의 전환이 요구됨.
① 공공 임대물량이 전체 주택물량의 2.5% 정도에 불과한 우리나라 실정상 민간 임대주 택의 충분한 공급이 있어야만 임대시장 안정이 달성될 수 있을 것임.
② 모든 국민이 100% 주택을 보유하게 되는 상황은 기대할 수 없고, 국가나 국민중 누 군가 보유한 주택을 임대할 수밖에 없다는 현실을 인정한다면, 1가구 2주택 보유자를 무조건 투기꾼으로 간주하여 징벌적 성격의 세금 부담을 강화하는 것은 바람직하지 않음.
③ 또한, 주택보급률을 120% 수준으로 높이기 위해서는 건전한 투자가 뒷받침되어야 하 고 공공 임대주택이 부족한 국내 실정을 감안한다면 2주택 이상 소유자들의 임대물량 이 뒷받침되어야 함.
4) 종합부동산세 적용대상이 아닌 1가구 2주택에 대한 양도세 중과조치는 완화해야 함.
① 종합부동산세 적용대상이 기준시가 6억원 이상 주택을 포함한 2주택 보유 가구만 중 과하고 나머지 2주택 보유기구에 대해서는 현행대로 양도세를 부과하는 것이 바람직 함. 이 경우 2주택에 대한 양도세 중과 대상은 28만 가구(정부예상)에서 7만 가구 내 외로 크게 줄어들게 됨.
② 적용대상 축소와 같은 정책은 지나치게 작위적이어서 조세정책의 형평성 및 실행가능 성을 저하시키고 보유세 부담을 피하기 위해 주택을 처분하려는 사람들의 퇴로를 막 아 주택매매 위축 및 임대시장의 불안을 초래할 것이기 때문에 재고되어야 함.
3. 공영개발 확대시 민간주택 시장 위축과 주택 품질 저하
1) 공영개발을 통한 지나친 공공부문의 확대는 민간 주택시장의 위축을 초래하고 주택 품 질 저하를 가져올 것임.
① 2001～2005. 7월까지 수도권의 주택건설실적을 보면, 민간부분 비중이 80%를 상회 하는 높은 비중을 나타내고 있음.
② 정부계획에 의하면 공공택지에서 연간 15만호 정도 공급될 예정이며, 이중 주택공영 개발에 의한 공급비중을 확대할 계획임.
③ 주택공영개발의 목적이 공공택지의 개발이익환수에 있다면 분양제도가 원가연동제, 채권입찰제로 바뀌면서 개발이익환수 장치가 마련되었으므로 주택공영개발제도의 시 행은 이중규제, 옥상옥이 될 수밖에 없음.
④ 주택공급 확대와 함께 주택공영개발의 지나친 비대화는 주택 품질을 저하시키고, 시 장 수요를 반영하기 어려움.
⑤ 설계시공 일괄입찰, 시공사 브랜드 등을 통해 주택품질을 향상시키고자 하나 수익 성이 담보되지 않은 상태에서 대형 브랜드의 유인은 쉽지 않을 것임.
2) 선별적으로 공영개발을 추진하는 것이 바람직함.
① 재개발에 대한 공영개발과 인센티브 부연는 분양가를 낮추고 추가적인 투기과열을 막 는 면에서 도입의 당위성이 있다고 할 것이지만, 판교와 송파의 공영개발은 제한적으 로 추진할 필요가 있음.
② 근본적으로 분양가를 낮추는 것이 공영개발의 목표라면 택지를 분양하지 않고 장기 임차하는 방안도 검토할 필요가 있음.
4. 수요에 걸맞는 공급 대책 미흡
1) 세제 강화만으로 주택 및 부동산 문제 해결이 어렵기 때문에 근본적인 처방으로 토지 와 주택 공급을 확대하는 것이 필수적임.
2) 8.31 주택공급 대책은 수도권 지역의 주택공급 확대에 초점이 맞추어져 있음.
① 수도권 주택소요 호수를 연간 30만호로 추정하고 현재 소요를 충족시키기 위해 연 5 만호(택지기준 연 3백만평)를 추가 건설할 계획임.
② 이를 위해 강남지역 국공유지 개발, 기존 택지지구 주변 개발을 확대하여 자족적 기 반 시설을 갖춘 수도권내 거점도시로 육성할 계획임.
3) 주택 및 토지 공급이 수요가 없는 지역에 공급하는 경우 미분양 등의 문제가 발생할 것도 대비하야 함.
① 경기 위축으로 매매수요가 감소한 가운데 수요가 없는 지역에 신규 공급하는 것은 미 분양을 양산할 우려가 있음. 특히 행정복합도시이전, 기업도시. 혁신도시 등으로 수도 권의 수요가 감소한는 경우 비인기지역에서는 미분양이 증가할 수도 있음.
② 과거 주택건설 200만호 건설시 임대주택 50만호 건설이 목표였으나 수요자의 욕구를 반영하지 못한 입지선정으로 인해 목표를 달성하지 못한 경험이 있음
4) 한편, 우리나라 주택문제의 핵심인 서울시의 주택부족을 해소하기 위해서는 재개발, 재건축 규제완화가 필수적임.
5) 하지만 이번 대책에서는 재건축 규제 완화에 대한 어떤 정책도 포함되지 않았을 뿐만 아니라 시장을 더욱 위축시키는 조치를 발표함.
6) 재건축사업에 대해 개발이익환수 장치를 마련한 후 복합적인 규제들을 완화하여 정상 적이 사업진행이 가능토록 해야 함.
5. 주택시장의 양극화에 따른 ‘부익부 빈익빈’ 현상 초래
1) 8.31 종합대책에 따른 신규 분양시장 경기는 지역별, 상품별, 기업규모별로 위축 정도 에서 차별화 내지는 양극화가 심화될 것으로 전망됨.
2) 금융대책도 실수요자 중심의 대출을 유도하는 대책이지만 신규 대출뿐만 아니라 이미 대출된 자금도 회수하는 고강도 처방으로 양극화를 부추길 가능성이 큼.
3) 신규 주택공급의 급격한 감소를 줄이고 주택산업의 정상적인 발전을 위해서는 금융대 출 규제 완화와 사업여견의 개선이 필요함.
① 기존 대출까지 회수하는 것은 바람직하지 않고, 기 분양된 주택은 제외하거나 유예기 간을 충분히 연장하여 정상적으로 중도금 및 잔금의 납입이 이루어져 사업 완공에 차 질이 발생하지 않도록 해야 함.
6. 장기적인 주택공급 확대정책의 실현가능성 의문
1) 세제 및 금융을 포함한 수요억제정책과는 달리 공급확대 정책은 장기간이 소요되며, 군부대 이전이나 그린벨트 해제 등을 통해 택지를 확보하는 방안은 환경단체 및 여론 의 반발에 부딪힐 가능성이 커서 계획대로 실행이 어려울 것으로 예상됨.

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