부동산 임대와 조세

본문내용

동산임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우에는 금전 이외의 대가를 받는 것으로 보아 법정금액을 과세표준에 합산한다. 부가가치세법상 용역의 공급은 과세대상이나 용역을 무상으로 공급하는 경우에는 과세대상이 아니다.용역의 무상공급은 그 가치를 평가하기가 곤란하므로 과세표준산정에 어려움이 있으므로 조세정책상의 목적에 의하여 과세대상으로 하지 않는다. 다만 이는 납세의무의 성립 자체를 면제하는 것이 아니므로 관련 매입세액은 공제가능하다.
이런 법 조항에 따라 특수관계자와의 거래에 있어서 당해 특수관계자와 시가보다 낮은 가액으로 거래를 한경우 부당행위계산부인대상에 해당되어 시가로 과세되나 무상으로 거래를 하는 경우에는 과세를 하지 않게 된다. 따라서 특수관계자와의 용역거래에 있어서는 무상으로 임대계약을 체결하고 임대보증금을 받으면 간주임대료에 대한 부가가치세만 부담하게 되므로 통상의 경우보다 절세할 수 있는 방법이 될 수 있다.
<부동산 임대보증금에 대한 부가가치세 과세표준 계산시 적용하는 이자율 조정>
- 부동산 임대보증금에 대한 부가가치세 과세표준은 임대보증금에 국세청장이 정하는 이자율을 곱하여 계산한다. 국세청 1995.4.6.최초로 이자율을 정하여 고시한후, 정기예금이자율의 변동에 따라 이자율을 개정하여 고시하여 왔으며, 현행 고시이자율은 4.2%이었으나 그간 은행의 정기예금이자율 평균이 5.04%가 되었는바 이를 반영하여 이자율을 조정하였음.
- 적용시기: 2007년 제2기 예정신고분(2007.7.1~9.30)부터 적용
<부동산 임대보증금에 대한 부가가치세 과세표준 계산 사례>
- 사업자가 부동산(주택은 제외)을 임대하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우
- 임대보증금에 시중은행의 1년 만기 정기예금이자율 평균을 감안하여 국세청장이 정하는 이자율을 곱하여 계산한 금액을 임대료로 간주하여 부가가치세를 과세한다.
- 간주 임대료 계산산식
＝ 임대보증금×과세대상기간일수×계약기간 1년의 정기예금이자율(당해예정신고 또는 과세기간종료일 현재)÷365(윤년의 경우 366)
- 임대사업자 부가가치세 과세표준＝월임대료＋간주임대료
- 간주임대료 계산사례
사무실 300평을 보증금 4억원과 월세3백만원(부가가치세 별도)에
임대하고 있는 경우 이번 2007년 제2기 부가가치세 예정신고시
신고하여야 할 부가가치세 과세표준금액은 얼마인가?
* 월임대료 ＝ 3백만원×3개월 ＝9,000,000원
* 임대보증금에 대한 간주 임대료
4억원×5.0%(92일/365)＝5,041,090원
* 과세표준금액＝월임대료＋간주임대료
9,000,000＋5,041,090＝14,041,090원
3. 사업의 양도ㆍ폐업
부동산을 영위하던자가 사업자가 부동산을 양도하는 경우에는 부동산의 신축,취득시 매입세액공제여부, 매수자의 사업자등록여부에 관계없이 건물에 대하여 부가가치세의 납세의무가 있다. 이때 건물분에 대하여 과세거래인가, 잔존재화인가, 과세제외인가를 판정하는 문제가 생기게 된다. 폐업과 부동산의 양도는 시기의 차이에 의하여 과세표준이 조금씩 달라지며 부가가치세가 과세되지 않는 경우도 있다.
4. 임대부동산의 양도에 따른 양도소득세의 납세의무
부가가치세 과세사업자는 사업자의 지위에서는 소득세 또는 법인세 및 부가가치세의 납세의무가 있다. 그러나 이후 부동산을 양도함에 있어 양도소득세의 납세의무가 성립한다. 양도소득세는 과세대상으로 열거된 자산의 양도에 따라 납세의무가 성립하는 것으로서 당해부동산의 양도가액에서 취득가액과 필요경비 및 공제가능한 금액을 차감한 금액을 과세표준으로 한다. 임대사업자는 임대사업에 대한 소득금액을 계산함에 있어서 부동산에 대한 감가상각비를 계상하는 것이 일반적이다 그러나 양도세법에서는 양도자산의 보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.
Ⅵ. 의견
최근 정부의 각종 부동산 규제와 종합부동산세등 세금정책강화로 부동산 시장의 단기투자가 사실상 불가능해지면서 그 동안 다소 주춤했던 10년이상 장기투자를 겨냥한 주택임대사업이 주목 받고 있다. 또한 부동산 임대와 관련한 조세는 작금의 부동산 시장의 안정을 위해 법개정이 빈번하게 일어나고 있어 매우 복잡하고 적용에 어려움이 많다. 따라서 법 개정 취지를 충분히 이해하고 세부담을 절감할 수 있는 방안이 요구되며, 필요시 전문가의 조언을 받는 것도 고려하여야 할 것이다.

키워드

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