부동산가격론

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부동산가격론에 대한 보고서 자료입니다.

목차

제1절 부동산가격의 본질
1. 부동산가격의 개념
1) 부동산가격의 본질
2) 부동산가격의 광협적(慶狹的) 개념
2. 부동산가격의 특징
3. 부동산가격의 이중성과 정상가격
1) 부동산가격의 이중성
2) 부동산의 정상가격
3) 정상가격의 조건

제2절 부동산가격형성에 영향을 미치는 제원칙
1. 수요와 공급의 원칙
2. 변동의 원칙
3. 대체의 원칙
4. 최유효이용의 원칙
5. 균형의 원칙
6. 수익체증, 체감의 원칙
<그림 1 > 추가투자의 한계수익
7. 수익분배의 원칙
8. 기여의 원칙(Principle of contribution)
9. 적합의 원칙
10. 경쟁의 원칙
11. 예측의 원칙

제3절 부동산의 가격과 경제법칙
1. 지대이론
1) 차액지대설(差額地代說)
2) 절대지대설(絶對地代說)
3) 입지교차지대설(立地較差地代說)
2. 부동산가격과 가치
1) 가격(Price)과 가치(Value)
2) 부동산의 가액과 가치
3. 지가의 법칙과 그 대책
1) 지가의 법칙
① 지가(地價)의 입지교차법칙(立地較差法則)
<그림 1> 순환선과 방사선으로 본 지가분포
② 지가(地傾)의 시간법칙(時間法則)
③ 한계지(限界地)의 지가법칙(地價法則)
2) 지가대책

본문내용

변화에 따라 부단한 유동현상을 나타내지만 그 가격이 형성되는 과정에서 다음과 같은 몇 가지 공통적인 법칙을 발견하게 된다.
① 지가(地價)의 입지교차법칙(立地較差法則) : 토지는 위치에 따라 유용성(有用性)이 달라져서 유리한 위치의 토지는 불리한 위치의 토지보다 지가(地價)가 높게 형성된다. 이것을 입지교차법칙(立地較差法則)이라 하는데, 이 원리는 농업경제학자 튜넨(Thunen)에 의해 주창되어져서 마샬(Alfred Marshall)의 영업용 도시토지에 대한 위치가 설명되어졌다. 지가의 입지교차법칙은 순환선(循環線)과 방사선(放射線)에 따라서 지가가 분포되는 형상으로, 대개는 도로망(道路網)에 의해서 크게 좌우된다. <그림 2>에서 보는 바와 같이 제1순환선 내의 지가가 가장 높고, 제2, 제3순환선인 외부로 갈수록 지가는 비교적 낮게 분포된다. 또 순환선과 방사선이 교차되는 지점의 지가가 높고, 이 교차점(較差點)에서 밀어질수록 지가는 낮게 형성된다.
<그림 2> 순환선과 방사선으로 본 지가분포
② 지가(地傾)의 시간법칙(時間法則) : 일정한 어느 지점의 지가는 시간이 지남에 따라 상승하게 된다. 이것을 지가의 시간법칙이라 한다. 그러나 시간이 경과된다고 해서 반드시 지가가 상승만 하지 않고 지역과 때에 따라서 어떠한 변동 요인이 있는 경우 하락도 한다. 지가의 상승 하락요인은 사회 경제 행정의 3대 측면에 의해서 전개된다. 3대 측면의 예로 인구의 증가 및 이동 지역개발 소득증대 토지정책 등등의 상호 복합작용에 의하여 부동산의 수요증대(需要增大)로, 제한된 토지의 수급불균형(需給不均衡)으로 시간이 흐를수록 지가는 상승하게 되는 것이다.
③ 한계지(限界地)의 지가법칙(地價法則) : 일정지점을 기준으로 한 동일권내의 최원방지역(最遠方地域)을 뜻하는데, 이는 도심(都心)의 고지가(高地價)로 시가지 최외곽지대의 저가토지(低價土地)로서 택지를 비롯한 상가 등의 시가가 팽창하는 현상이다. 시외곽(市外廓)이라 하여 한계지의 지가는 한계외곽의 농지(農地)보다도 지가가 높다. 이와 같이 한계지와 그 주변 농지가의 차이가 심할 때 이를 단절지가(斷切地債)라고 한다. 한계지의 지가는 농경지의 용도전환과 개발 등의 가능성을 내포함으로써 현시점에서는 한계지와 농경지의 지가형성이 무관하다 하여도 상호간에는 밀접한 인과관계(대체관계)가 존재한다. 한계지는 시간이 흐름에 따라 철도 대중교통수단 등을 따라 시민의 자연적인 저지가(低池價)로의 이동으로 지가의 상승현상을 나타낸다. 지가의 시간법칙이 작용한 까닭이다. 또 한계지는 도시 확산에 의해서 이동되기도 한다. 철도 고속도로 등 교통수단의 발달로 통근한계 거리 1시간 내지 1시간 30분 거리까지 전개되기도 하여 도시의 발전은 무질서한 스프롤(Sprawal) 현상이 나타나기도 한다. 그러므로 토지정책과 도시기본계획은 먼 장래를 내다보는 것이어야 하며, 입지선정 개발 경영 등의 지도목표가 뚜렷해야 한다.
2) 지가대책
토지자원은 그 자체가 지니는 사회성과 공공성이 매우 강하며 수요에 충족하지 못하는 공급의 제한, 즉 부증성(不增性)으로 토지의 수급대책(需給對策)과 지가(地價)의 상승을 유발한다. 토지에 관한 대책이란 토지의 소유와 거래에 능률을 기함으로써 한정된 토지를 유용하게 이용하자는 것이고, 지가대책(地價對策)은 토지의 특성에서 비롯되는 불합리한 가격상승을 합리화시켜 줌으로서 토지와 인간과의 관계개선을 도모하려는 수단을 말한다.
토지의 부증성(不增性)은 인간이 필요로 하는 수급(需給)의 불균형을 뜻함으로 토지의 이용도를 높이는 길이기도 하다. 토지에는 매우 높은 공공성(公共性)과 사회성(社會性)이 요구되고 있지만, 지가(地價)도 하나의 경제가격인 물가(物價)의 범주 내에서 그 합리성이 강조될 수밖에 없다. 그러므로 일반 물가의 추이와 지가가 뜻하는 그 유동의 폭이 균형을 이룰 때 국민경제적 질서가 보다 바람직하게 된다. 또 도시 토지이용의 집약도를 높이고 1,2,3차 산업용지의 확보와 더불어 농촌 토지는 인구증가에 따른 농산물의 증대를 꾀할 때 사회경제의 지속적인 성장이 가능할 것이다. 지가대책(地價對策)을 강구함에 있어 유의하여야 할 점은 지가(地價)가 일반 물가와는 달리 합리적인 원가산정이 곤란한 의제자본(擬制資本)이자 불완전한 경쟁시장 하에서 일물일가(一物一債)의 법칙이 적용되지 않는다는 점이다. 즉, 토지는 비 노동생산물이자 자연의 제력(諸力)이기 때문에 합리적인 지가대책을 수립하기 위해서는 토지의 특성 파악과 지가형성의요인 등을 충분히 감안할 줄 알아야 한다. 또 지가상승의 불건전한 현상으로서 토지의 수급(需給) 과정과 그 투기성향도 파악해야 하며, 지가의 합리적 평가가 병행되어야 한다. 주택 토지이용 및 도시계획 국토종합개발계획 등의 유기적이고 종합적인 연관성을 생각하지 않으면 안 된다.
토지는 자본재(資本財)로서 뿐만이 아니라 산업기반과 간접금융의 매개 수단으로서 활용됨으로 경제질서에 중요한 역할을 하게 된다. '그러나 합리적인 지가수준(地價水準)을 설정하는 문제는 그다지 단순하지 않다. 지가는 공간에 따라 그 수준을 달리한다. 나라마다 다르며 지역과 시간에 따라 다르다. 이것은 지가(地價)의 국지성(局地性) · 개별성(個別性)에서 비롯된다. 그러므로 지가의 국제 비교에서도 도시와 농촌, 한 지방의 농업지와 공업지의 지가를 논해야 하는 어려움보다 더욱 큰 애로가 따른다. 그것은 토지의 사유제(私有制)와 소유권, 거래방법, 세제, 국토와 인구 등을 고려하여야 하기 때문이다.
따라서 합리적인 기준의 지가란 필요할 때 각자의 소득 수준으로 원만히 토지를 구할 수 있고, 이것이 가계나 일반경제 질서를 파괴하지 않는 범위 내에서 결정되어져야 한다.
발로우(R. Barlowe)도 "지가상승이 높다 하더라도 생산성만 뒤따른다면 근본적으로 해롭지 않다"로 말한 바 있다. 이는 보다 합리적인 지가수준은 결국 국민의 지불능력에서 찾을 수밖에 없다는 뜻으로 해석된다. 지불능력이란 주택지의 경우 개인의 가처분소득, 상업지의 경우 매상고, 공업계와 농업지의 경우 생산성 및 농업 코스트(cost)에서 그 기준을 찾아야 한다.

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