역대 부동산정책

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억제 위주의 정책은 1997년 말 우리 경제가 외환위기의 충격을 받아 주택시장이 공급자 위주에서 수요자 위주의 시장으로 바뀌자 더 이상 효과를 발휘하기 어려운 상황에 처하게 되었다. 이 시기는 경기침체로 주택수요가 급감하면서 그간의 가수요(假需要)로 인해 누적되었던 주택시장의 거품들이 급격히 빠지기 시작하였다. 그 징표는 주택가격에서 급격히 나타났다. 1998년 중 주택 매매가격이 12.4% 감소하고 전세가격에서 전세가격 또한 18.4%감소함으로써 주택가격은 계속 상승한다는 신화가 무너진 최초의 해이기도 하였다. 이에 따라 전세파동이 사회문제화 되어 집주인과 세입자 간의 갈등이 연일 신문지상을 장식하였고, 200만호 건설계획 등을 통해 몸집을 불려온 주택건설업계 또한 경영여건 악화로 1998년 중 부도난 주택건설업체가 3,600여개 주택건설업체의 12% 수준인 416개사에 이르러 한 달 평균 4050여개사의 부도가 발생하는 국면에 봉착하게 되었다. 주택건설 실적 또한 1997년에 60만호에 이르렀으나, 1998년에는 48.6%나 감소한 30만호 수준에 머물러 주택경기 침체의 여파를 여실히 드러내었다.
이렇게 부동산경기 침체가 장기간 지속되자 정부는 지금까지의 투기억제위주의 정책기조를 수요 진작책으로 대응하였다. 먼저 주택구매력을 진작하기 위해 1998년에 전세반환자금 3천억 원을 필두로 총 9조원에 달하는 주택자금을 시장에 투입하였으며, 1999년에도 11조 7,200억 원에 달하는 막대한 자금을 지원하고 중도금 대출금리 인하, 지원 금액 확대 등의 대책을 시행하였다. 전매제한을 폐지하여 분양권 전매를 허용한 데 이어 민영주택에 대한 재당첨 금지조항 또는 폐지하여 획기적인 전환을 이루었다. 분양가 규제에 대해서도 국민주택기금을 지원받는 주택을 제외하고는 분양가를 전면 자율화하였으며, 청약제도 또한 저축, 예금 및 부금간의 상호전환을 허용하고 민영주택의 청약자격을 세대주당 1주택에서 20세 이상 성인 1인당 1세대로 완화하는 등 그간 주택시장 왜곡의 주요 원인으로 작용해오던 각종규제를 전면 개선하였다. 주택세제 측면에서도 25.7평 이하의 신축주택 구입시 양도소득세를 1999년 말까지 한시적으로 감면토록 하였으며, 소득공제금액도 년 72만원에서 180만원으로 대폭 확대하였다.
보다 특징적인 것은 주택금융 측면으로, 그간의 주택금융은 주로 국민주택기금 및 주택은행 등의 자금에 의존해 왔던 것을 주택저당 채권을 자본시장에서 유동화하여 주택수요를 늘리면서도 저당채권을 소액으로 나누어 위험부담을 분산시킬 수 있는 주택저당채권유동화제도(Mortagage Backed Securities, MBS)를 도입하였다. 이러한 제도의 도입으로 주택금융 기반이 확충되는 전환기를 맞도록 하였으며 지금까지 투기억제에 바탕을 둔 공급자 위주의 시장에서 수요자 위주의 시장이란 새로운 틀로 전환되어야 할 당위성을 제공하였다는 점에서 의미하는 바가 크다. 배효동, “아파트분양가 자율화 정책의 효과성에 관한 연구” (박사학위논문, 경원대 정책대학원, 2007), pp. 6~25.
4) 역대정부 주택정책의 공통점
전두환 정부에서부터 노무현 정부에 이르기까지 역대정부가 발표한 주택정책은 대략150여개에 이른다. 그러나 이렇게 많은 주택정책의 발표에도 불구하고 이러한 정책이 주택시장에 미친 영향, 특히 정부가 목적으로 하는 가격안정이나 입주자보호 등에는 큰 성과를 이루지 못하였던 것으로 평가된다. 각 정부별 정책을 통해 공통적인 주택정책으로는 공급과 수요관련 주택정책이 있다.
이를 두 가지 정책적 측면으로 나누어 살펴보면 다음과 같다.
첫째, 공급확대정책이다. 수요자중심에서 각종 임대료 및 자기소유주택에 대한 지원대책을 시행하고 있으나 입주물량 부족 등 절대적인 공급물량이 부족한 상황에서 크게 실효성이 없는 것으로 나타났다. 임차가구들을 위한 공급확대정책 역시 준공까지 일정기간이 소요되는 바 효과측면에서 전자와 마찬가지라고 볼 수 있다. 주거안정을 위한 단기적인 대책으로는 임대료 및 자기소유주택에 대한 지원책이 가장 실효성이 있는 것으로 보여진다.
공급정책의 또 다른 측면이 수요진작을 통한 건설경기 활성화를 대부분 시장이 극도로 침체되어 있을 시기에 시행됨으로써 단기간 내 가시적인 성과가 없었던 것으로 보인다. 오히려 이런 정책은 경기상승 기에 본격적인 효과를 발휘하며 경기활성화를 위한 공급확대 정책 역시 효과가 없는 것으로 나타났는데 이는 공급확대 정책이 가시화되기 위해서는 2년내지 3년 정도의 시간이 소요되기 때문이다.
둘째, 수요관리 정책이다. 가격안정효과에 있어서 정부의 투기억제 대책은 가격상승 기에는 효과를 미치지 못하다가 이것이 누적되어 오히려 가격 하락기에 효과가 나타났다. 정부의 투기억제 대책발표 이후 가격이 일시 하락세를 보이는 경우가 있었으나 이는 대부분 정부대책이 비수기에 취해진 영향으로서 파악되며 본격적인 하락의 원인이 되었다고 보기는 어렵다. 특히 투기수요를 억제하고 실수요자들의 주택구입기회를 확대하려는 정책으로 분양권전매제한, 실수요자 우선공급 등 관련 대책의 시행결과 투기수요를 감소시키는 효과가 있었던 것으로 파악된다.
이를 종합해 볼 때 정부의 주택정책에 있어서 단기적으로 효과는 매우 미미한 것으로 평가할 수 있다. 특히 수요측면의 대책보다 공급측면의 대책들이 단기간에 효과가 없었던 것으로 나타났다. 단기대책으로는 주택구매 능력을 확대해 주는 주택관련 대출의 확대와 분양권 전매가 가장 큰 효과가 있었던 것으로 나타났다. 또한 경기활성화를 정책의 경우에는 경기침체기에는 효과가 없다가 오히려 경기가 회복한 이후인 가격상승 기에 주택가격을 상승시키는 원인인 되는 것으로 나타났다.
이와 같이 우리나라의 주택정책에 목표가 주택공급량 및 주택보급율 등 양적인 측면으로부터 질적이고 배분을 중시하는 형평성측면으로 목표가 전환되고 있기는 하지만 여전히 양적인 면이 중시되고 있는 바 주택정책의 목표로서 중요한 요소인 주택가격의 안정을 통한 경제안정이 도외시 되었다. 전광섭, “한국 역대정부의 주택정책에 대한 만족도 연구” (박사학위논문, 한국외국어대 행정대학원, 2007), pp. 47~48.

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부동산 정책,   경제,   행정