미국 부동산금융정책의 발달사

소개글

미국 부동산금융정책의 발달사에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 미국의 주택금융의 현황
　1)주택금융의 변화
　2)주택금융시장의 구조

2. 주택 저당제도(Mortgage system)
　1)Mortgage 제도의 개념
　2)Mortgage 제도의 효과
　3)Mortgage 제도의 발전방향

3. 주택저당채권(MBS)의 유동화 시장
　1)MBS의 정의
　2)MBS의 유동화 시장
　3)MBS의 유동화 구조와 특징

4.주택시장 여건
　1) 주택시장 여건

5.주택정책 기조

6.주택공급 방식

7.주택금융여건
　1) 미국 주택금융의 특징
　2) 주택대출시장 구조와 프로세스
　3) 신규주택금융

8.미국 주택저당채권 유동화의 시사점

9. 미국에서 주택구입 방법

10.결론

본문내용

주택저당증권(MBS) 발행 유인이 없다.
결국 주택저당증권(MBS) 발행시장 활성화를 위해서는 금융기관의 주택대출 상품의 내용이 정형화되고 대출승인 절차가 표준화되어 규모의 경제를 향유할 수 있어야 하나 우리나라의 주택대출 상품은 그렇지 못하다. 또한 대부분의 주택대출이 단기 변동금리 상품이어서 금융기관 측면에서 금리위험이나 조기상환 위험이 적다. 하지만 중장기적인 관점에서 주택금융시장의 성장을 위해서는 2차 시장인 주택저당 채권 유동화 시장의 활성화가 필요하므로 이를 위한 제반 여건의 정비가 필요하다. 특히 담보대출의 신용위험을 헤지할 수 있는 주택대출 보험제도의 도입과 Credit Bureau를 통한 고객신용정보의 원활한 유통 등 제도적 여건의 정비가 시급하다.
한편, 미국의 주택금융시장은 기본적으로 민간금융기관이 중심이 되며, 정부는 주택대출자금을 직접 지원하지 않고 민간금융기관이 실행한 정부대출(FHA, VA)에 대해 보증기능만 수행하게 된다. 즉 중저소득층의 주택자금 대출에 대한 세제혜택을 제공함에 있어서도 세금혜택이 가처분소득 규모에 반비례 하도록 되어 있어 실질적으로 중산층이 주택대출을 많이 받을 수 있도록 지원하고 있다.
그러나 우리나라는 정부가 국민주택기금을 통해 직접적으로 저리의 주택자금을 지원하고 있으나, 최근 주택금융시장의 환경이 크게 변화되었으므로 정부와 민간 금융기관의 역할 분담이 재정립될 필요가 있다.
9. 미국에서의 주택구입방법
미국에서 주택을 구입하고자 한다면, 우선 부동산중개업자를 선택하여야 한다. National Association of Realtors(NAR)의 회원업자라면 믿을 수 있다. 부동산중개업자를 선택할 때 주의해야 할 점은, 그 업자가 주변지역의 사정과 주택융자, 부동산법규, 계약내용, 주택가격, 검사수선, 주택보증, 건축업자, 교섭, 등기, 계약체결수속(closing process)에 대해서 충분한 지식을 갖고 있는지를 체크해야한다. 많은 주에서 부동산중개업자는, 자신의 입장 즉 매도인의 입장, 매수인의 입장, 또는 양쪽 입장 모두를 고려해서 중개하는지를 거래 당사자에게 설명하는 것이 법적 의무이다. 이런 법률이 없는 주에서 중개업자는 파는 쪽에서 위임을 받아서 중개업무를 행한다. 지역마다 차이는 있으나 일반적으로 중개업자는 판매액의 6% 정도를 수수료로 받고 있다.
두 번째는 모기지이다. 1999년 NAR 조사에 의하면 주택구입자의 90%가 융자와 연계되어 있다. 계약금은 얼마인지, 퇴직연금과 보험에서 차입이 가능한지를 알아야한다. 대출금융기관은 월수입에 대한 반제소요월액(매달 돌려줘야 하는 금액)의 비율(qualifying ratios)이 기준에 맞는지를 심사한다. 이 비율은 대개 1) 월수입에 대한 월당 원금이자세금보험(PITI)소요액 2) PITI에 더해서 기타 매월 돌려줘야 하는 액수의 합계액이, 각각 어느 정도 비율인지를 비교하여 결정한다. 미국의 주택융자는 몇 가지 종류가 있는데 간략하게 소개하면 다음과 같다.
① 연방주택청융자(FHA loan) : 연방주택도시개발부(Department of Housing and Urban Development : HUD)의 연방주택청(Federal Housing Administration : FHA)이 채무 보증하는 것으로 반환기간이 15년, 30년이고 금리는 고정변동이며 quality ratios가 각각 월수입의 29%, 41%이다. 차입상환액은 지역마다 다르다.
② 적합융자 일반형(Conforming 전통대출(conventional loan)) : 연방주택저당공사(Fannie Mae), 정부주택저당금고(GNMA)가 정한 ‘융자 가인드가인(loanguideline)’에 ‘적합’한 것으로 가장 일반적인 타입이다. 반환기간은 연방주택청 융자(FHA loan)와 같이 15년, 30년이고, 금리가 고정변동이며 소요액의 20%를 선수금으로 지불하는 경우의 quality ratios는 각각 33%, 38%이다. 차입한도액은 거주가족수와 지역에 따라 다르지만 1가족당 25만 2,700달러 정도이다.
모기지를 유통시장(secondary market)에서 매각하려면, quality ratios의 기준을 만족시켜야만 한다. 주택물건을 선택하기 전 대부금융기관에 융자 한도액에 대한 견적 받아서(Good Faith Estimate) 가승낙을 얻는 편이 낫다.
10.결론
미국은 주택시장도 시장논리에 의하여 움직이고 있으며 정부의 주택정책 역시 저소득층의 주택공급 및 주택금융시장의 통제, 개인들의 자가구입을 지원하기 위한 각종 금융지원 및 세제 혜택 등을 통해 시장에 개입하고 있었다. 저소득층의 주택공급도 초기에는 직접적인 주택건설을 통한 공급을 시도하다가 점차 재고주택의 활용 및 임대료 보조 등의 금융지원정책으로 전환되고 있다. 주택정책을 수행하는 주요 기관으로서는 주택도시개발부(HUD)와 연방주택청(FHA) 등이 있다. 주택도시개발부는 연방정부 기관으로서 임대주택의 공급 및 관리, 임대료 보조, 자가 소유 지원, 지역개발 등의 전반적인 정책을 시행하는 기관이다. 연방주택청 역시 주택도시개발부의 방침에 따라 주로 개인주택 및 임대주택에 대한 저당융자의 보험 제도를 실행하는 기관이다. 결국 미국은 임대주택 이외에는 주택의 직접적인 건설에 의한 공급에는 정부가 개입하지 않고 있다. 대신 지역마다 주택공급 및 고용촉진을 위한 각종 지역개발 사업 및 재개발 사업을 지원하고 있다. 특징적인 것은 이처럼 직적접인 공급에 개입하지 않는 대신 미국은 수요자들의 주택구입능력을 확대시키는데 정부정책이 집중되어 있다. 특히 주택장기저당대출을 활성화하고 이를 유동화시킴으로써 주택금융의 규모를 확대 재생산하여 더 많은 주택금융을 소비자들에게 제공하도록 하고 있다.
따라서 우리나라와 같은 주택공급제도를 찾아볼 수도 없거니와 주택공급의 정형화된 틀도 없다. 다만 미국에서는 민간 개발업자들이 초기 사업자금을 조달하여 사업을 시작하고 주택판매가 이루어지는 시점에 가서는 주택모기지 등의 장기자금으로 교체가 된다. 따라서 누구든지 주택모기지 자금을 받을 수 있는 자격 요건이 되면 주택을 구입할 수 있다.

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