목차
Ⅰ. 신탁의 의의와 부동산신탁
1. 신탁의 개념
2. 신탁관계인
3. 부동산신탁
4. 부동산신탁의 특징
Ⅱ. 부동산신탁의 유형 및 유효활용의 방식
1. 부동산신탁의 유형
2. 부동산 유효활용의 방식
Ⅲ. 부동산신탁의 유효성과 그 한계
1. 부동산신탁의 유효성
2. 신탁의 한계
Ⅳ. 부동산신탁(개발신탁 중심) 활성화 방안 모색
1. 시장요인
2. 정책요인
3. 부동산신탁 업무제한 완화
4. 신탁회사별 특화 필요
1. 신탁의 개념
2. 신탁관계인
3. 부동산신탁
4. 부동산신탁의 특징
Ⅱ. 부동산신탁의 유형 및 유효활용의 방식
1. 부동산신탁의 유형
2. 부동산 유효활용의 방식
Ⅲ. 부동산신탁의 유효성과 그 한계
1. 부동산신탁의 유효성
2. 신탁의 한계
Ⅳ. 부동산신탁(개발신탁 중심) 활성화 방안 모색
1. 시장요인
2. 정책요인
3. 부동산신탁 업무제한 완화
4. 신탁회사별 특화 필요
본문내용
할 수 있는 사업방식이다.
2. 신탁의 한계
(1) 사업집행에 있어 수익성을 전제로 하기 때문에 사업선정에 제한이 있다.
(2) 수익성이 있는 사업이라고 자금조달에 관한 문제 및 차입금의 이율 등은 사업수익성에 커다란 영향을 미친다.
(3) 대규모 단지에 대한 사업의 경우 자금조달등의 어려움이 있을 수 있다.
(4) 토지소유자의 의사를 완전히 배제하기 어려우므로 엄격한 의미에서 소유와 이용이 분리되었다고 볼 수 없다.
Ⅳ. 부동산신탁(개발신탁 중심) 활성화 방안 모색
1. 시장요인
부동산신탁회사가 부동산신탁사업의 유용성을 알리고, 신탁시장을 개척하기 위해서는 토지시장, 특히 임대시장 활성화가 필요하다. 그러나 토지시장의 불황을 타개하고 사업의 수익성을 올릴 수 있도록 하는 것이 부동산신탁회사의 사업에 대한 기획력이라는 점에서 시장요인보다는 부동산신탁회사의 전문성과 창의성이 시장요인을 능가하는 신탁활성화 요소라고 할 수 있다.
2. 정책요인
(1) 부동산신탁을 위한 자금운용조건 다양화
① 부동산신탁(특히 개발신탁)을 위한 자금은 은행의 신탁자금을 사용할 수 밖에 없으나, 신탁자금은 대출이율이 12% - 14.5%로 높아서, 신탁을 통한 사업의 수익성을 저해하는 요인이 된다.
② 토지소유자가 토지를 토지신탁으로 개발할 것이냐, 아니면 개발하지 않고 양도할 것인가를 결정할 때, 고려할 사항은 다음과 같은 식으로 나타낼 수 있다.
㉠토지신탁(개발사업)수익=사업수익-사업비용(취득원가+개발비용+금융비용+신탁보수)
㉡ 미개발양도수익=양도가액-취득가액-필요경비-장기보유특별공제-양도소득공제
토지소유자의 입장에서 ㉠과 ㉡을 비교하여 수익이 큰 방법을 선택하기 때문에 부동산신탁(개발신탁)으로 하는 경우 수익률을 높이기 위해서는 사업자금 조달비용(금융비용)을 얼마만큼 절감하느냐에 달려있다고 보아도 과언이 아니다. 부동산개발의 권장 즉, 국토의 효율적 이용이라는 정책적 차원에서 은행수신자금의 폐쇄적 운용보다는 토지(개발)신탁을 통한 사업의 유형 즉, 공익에의 기여도에 따라 신탁계정이 아닌 일반 수신자금을 활용할 수 있는 방안이 강구되어야 한다.
3. 부동산신탁 업무제한 완화
부동산신탁업무 운용요강중 제 13조의 사업의 건전성 유지와 관련해서, 신탁회사는 "금융기관여신운용규정"에서 정하고 있는 여신금지 부문에 해당하는 시설 또는 그 업종의 영위를 주요 목적으로 하는 토지 시설을 취급해서는 안되지만, 이러한 규제가 재개발 재건축 등 풍요로운 사회를 지향하기 위해 실시하는 사업에 대해서, 다소 융통성 있게 완화되어야 할 것이다.
4. 신탁회사별 특화 필요
현재 부동산신탁회사의 자본규모가 작아 외부차입에 의존하고 있으므로 향후 자본력이 뛰어난 회사 예를 들어, 자본시장 개방에 따라 외국회사, 국내의 삼성생명등이 신규시장에 진입이 이루어진다면 영세 부동산신탁회사는 조달금리권에서 도태될 가능성이 있다. 그러나 특정한 회사가 토지신탁을 독점하는 것은 발전적이지 않기 때문에 신탁회사별 특화(상품별로 즉, 주택, 상가, 택지개발, 공단개발 등) 필요할 것이다.
2. 신탁의 한계
(1) 사업집행에 있어 수익성을 전제로 하기 때문에 사업선정에 제한이 있다.
(2) 수익성이 있는 사업이라고 자금조달에 관한 문제 및 차입금의 이율 등은 사업수익성에 커다란 영향을 미친다.
(3) 대규모 단지에 대한 사업의 경우 자금조달등의 어려움이 있을 수 있다.
(4) 토지소유자의 의사를 완전히 배제하기 어려우므로 엄격한 의미에서 소유와 이용이 분리되었다고 볼 수 없다.
Ⅳ. 부동산신탁(개발신탁 중심) 활성화 방안 모색
1. 시장요인
부동산신탁회사가 부동산신탁사업의 유용성을 알리고, 신탁시장을 개척하기 위해서는 토지시장, 특히 임대시장 활성화가 필요하다. 그러나 토지시장의 불황을 타개하고 사업의 수익성을 올릴 수 있도록 하는 것이 부동산신탁회사의 사업에 대한 기획력이라는 점에서 시장요인보다는 부동산신탁회사의 전문성과 창의성이 시장요인을 능가하는 신탁활성화 요소라고 할 수 있다.
2. 정책요인
(1) 부동산신탁을 위한 자금운용조건 다양화
① 부동산신탁(특히 개발신탁)을 위한 자금은 은행의 신탁자금을 사용할 수 밖에 없으나, 신탁자금은 대출이율이 12% - 14.5%로 높아서, 신탁을 통한 사업의 수익성을 저해하는 요인이 된다.
② 토지소유자가 토지를 토지신탁으로 개발할 것이냐, 아니면 개발하지 않고 양도할 것인가를 결정할 때, 고려할 사항은 다음과 같은 식으로 나타낼 수 있다.
㉠토지신탁(개발사업)수익=사업수익-사업비용(취득원가+개발비용+금융비용+신탁보수)
㉡ 미개발양도수익=양도가액-취득가액-필요경비-장기보유특별공제-양도소득공제
토지소유자의 입장에서 ㉠과 ㉡을 비교하여 수익이 큰 방법을 선택하기 때문에 부동산신탁(개발신탁)으로 하는 경우 수익률을 높이기 위해서는 사업자금 조달비용(금융비용)을 얼마만큼 절감하느냐에 달려있다고 보아도 과언이 아니다. 부동산개발의 권장 즉, 국토의 효율적 이용이라는 정책적 차원에서 은행수신자금의 폐쇄적 운용보다는 토지(개발)신탁을 통한 사업의 유형 즉, 공익에의 기여도에 따라 신탁계정이 아닌 일반 수신자금을 활용할 수 있는 방안이 강구되어야 한다.
3. 부동산신탁 업무제한 완화
부동산신탁업무 운용요강중 제 13조의 사업의 건전성 유지와 관련해서, 신탁회사는 "금융기관여신운용규정"에서 정하고 있는 여신금지 부문에 해당하는 시설 또는 그 업종의 영위를 주요 목적으로 하는 토지 시설을 취급해서는 안되지만, 이러한 규제가 재개발 재건축 등 풍요로운 사회를 지향하기 위해 실시하는 사업에 대해서, 다소 융통성 있게 완화되어야 할 것이다.
4. 신탁회사별 특화 필요
현재 부동산신탁회사의 자본규모가 작아 외부차입에 의존하고 있으므로 향후 자본력이 뛰어난 회사 예를 들어, 자본시장 개방에 따라 외국회사, 국내의 삼성생명등이 신규시장에 진입이 이루어진다면 영세 부동산신탁회사는 조달금리권에서 도태될 가능성이 있다. 그러나 특정한 회사가 토지신탁을 독점하는 것은 발전적이지 않기 때문에 신탁회사별 특화(상품별로 즉, 주택, 상가, 택지개발, 공단개발 등) 필요할 것이다.
키워드
추천자료
- 투자론 우리나라의 투자신탁 제도
- 명의신탁
- “ 보험 / 금융 / 부동산
- 신탁법 제21조와 관련된 판례해설
- 신탁법상의 신탁종료사유와 관련된 판례해설(신탁법 제55조, 제56조, 제57조, 제58조)
- 금전신탁재산의 단기운용상의 문제점과 개선방안
- [부동산세제][보유과세][양도소득세][종합토지세][자본이득세]부동산세제와 보유과세, 부동산...
- [법적쟁점]산업자본주의은행소유, 주식대량보유상황의 법적 쟁점, 증권투자신탁, 인터넷의 법...
- [기업구조조정]기업구조조정과 회사분할, CRC(기업구조조정전문회사), 기업구조조정과 CRV(기...
- [부동산세, 재산세, 종합부동산세, 종합토지세]부동산세와 재산세, 부동산세와 종합부동산세,...
- [부동산거래사고] 부동산거래사고의 발생원인과 유형 및 대책방안 : 부동산거래사고 유형 (부...
- 【부동산 마케팅】 : 부동산 마케팅믹스의 방법 ; 부동산 마케팅의 특성과 기법분석 {부동산 ...
- 부동산등기제도의 의의,부동산등기제도의 목적,부동산등기제도의 연혁,부동산등기제도의 특징...