강남 주택 수요 분석

목차

Ⅰ. 서론
1. 연구의 필요성과 목적
2. 연구의 범위와 구성

Ⅱ. 서울 주택시장 현황
1. 일반 현황
2. 아파트 가격의 변화
3.아파트 공급

Ⅲ. 강남지역의 주택 수요 특성
1. 주거입지 요건에 관한 선호도
2. 교육 및 주거 환경
3. 공공 편익 시설의 집중과 편리한 교통망

Ⅳ. 강남지역 분석의 결과

Ⅴ. 대안의 제시 및 결론

본문내용

정으로 가격이 하락해야할 노후 주택이 향후 재건축으로 큰 평형의 아파트를 가질 수 있다는 이유로 신규주택보다 높은 가격 수준을 나타내는 이상 현상이 나타나고 있는 것이다. 또, 상계동, 수도권 신도시로 큰 평형의 아파트로 이주했던 가구들이 강남으로 재진입을 원하고 있다. 그들은 현재 그들이 살고 있는 아파트와 강남지역의 아파트가 가격상승 차이로 인해 자산가치의 차이가 크게 벌어졌고, 앞으로도 대안이 없는 한 강남지역의 가격 상승은 막을 수 없음을 알고 있기 때문이다. 특히 강남지역은 개발 당시 저밀도로 개발되어 현재 허용하고 있는 용적율과 차이가 커서 사업성이 있는데다가 각종 기반 시설이 갖추어져 있고 거주수요가 많아 자산가치의 상승기대로 투기적 수요까지 유입시킴으로써 초과수요현상까지 나타나고 있다.
지금 강남은 신규택지가 없기 때문에 주택공급에 한계가 있다. 그런데 재건축을 통한 주택공급이 이루어지지 않거나, 이 지역에 집중되고 있는 주택수요를 분산시키지 않으면 강남지역의 주택가격은 계속 상승할 수밖에 없다.
수도권 신도시로 이주했던 가구들도 교통의 불편함과 적정기반시설의 부족 및 자녀들 교육문제로 재진입 하려는 수요도 늘고 있다. 최근 경기도의 고교평준화의 영향으로 명문고와 명문학원이 많은 강남으로 재진입 하려하고 있으며, 수도권의 난개발로 인한 분당·일산 등의 신도시에서 서울로 출퇴근 시간이 길어지면서 강남으로의 재진입을 원하고 있다.
강남지역 거주자중에서 취학자녀가 없거나 대학에 진학하여 교육여건을 고려할 필요가 없음에도 계속 강남 거주를 원하는 수요도 있다. 이들은 거주관성에 의해 주거 이동을 꺼리는 가구이거나 이들의 수요를 반영한 적절한 신규주택이 제대로 공급되지 못하기 때문에 계속 현재 거주지에 거주하는 것이다.
이와 같이 기존 강남 거주자는 타지역으로 이동하지 않고 계속 거주를 희망하는 가운데 타 지역에서 강남 지역으로의 이주 수요는 지속적으로 늘고 있어 만성적인 수요 초과 현상이 지속되는 것이다.
Ⅴ. 대안의 제시 및 결론
그 동안 우리나라의 주택공급정책은 중산층의 "내집마련"을 위해 '저렴한 주택의 양적 공급'에 치중했다. 청약제도를 통해 공급기준을 만들고 분양가를 제한하여 공급단가를 규제하였던 것이다. 따라서 고소득층이 이주해 갈만한 대체 주택지 개발은 잘 이루어지지 못한 상황이다. 과도한 수요집중에도 더 이상의 신규주택의 공급은 불가능한 강남지역의 주택수요 해결 방안은 첫째로 대체 주택지 개발을 통한 수요분산일 수밖에 없다.
우선 강력한 재건축 억제정책을 사용하여 재건축에 대한 기대를 최소화한 후에 강남지역과 수준이 비슷하거나 더 좋은 주거환경을 다른 지역에 만드는 것이다. 교육환경이나, 교통, 생활편의시설에 대한 지방자치단체의 지원이 필요할 것이다. 그래서 강남지역에 집중되고 있는 주택수요를 분산시키는 일이 급선무일 것이다.
서울 외곽지역으로 이들의 수요를 수용할 수 있는 신도시 개발이 필요하다.
지금까지 신도시 개발은 주택의 규모나 유형까지도 시장수요에 의해서가 아니라 공공의 계획적인 배분에 의해 이루어지고 있다. 그러나 주택의 수요는 매우 다양하다. 주택의 유형, 평형, 내부설계, 단지내 거주계층까지도 다양한 차별화가 이루어 지고 있다. 따라서 주택문제는 지역별, 유형별, 계층별로 다양한 수요를 충족시킬 수 있는 해결방법으로 접근해야 한다.
두 번째로는 신도시 개발을 통한 교외화 정책이 있다. 지금까지의 신도시 개발이 중산층의 주택보유에 초점을 맞추었다면, 이제부터는 고소득층의 교외화할 수 있는 정책으로 전환하는 것이 어떨까? 과도한 교통비용을 지불할 능력이 없이 세계를 위해 도심에서 노동을 해야하는 저소득층은 도심 가까이 입지해야 한다. 반면, 고소득층은 과도한 교통비 지불능력이 있으므로 그들의 주택 수요를 만족시킬 수 있는 여건이 조성되면 노후화 되고 대기오염도 심각한 도심을 떠나 교외로 이주를 선호하게 될 것이다.
이제는 양적 공급위주에서 양적·질적 공급을 만족시키는 전환기이다.
수요자들이 선호하는 주택단지 개발이 이루어지도록 각종 기반시설 설치나, 교육환경 조성을 해서 시장에서 계층별 수요에 맞게 주택공급이 이루어져야하며, 시장 소외계층을 위한 주택공급에 대해서는 정부 및 지방자치단체가 더 많은 노력과 관심을 기울여야 한다.
2001년 이후 재건축 아파트와 신규 공급 아파트를 중심으로 시작한 강남지역 아파트가격의 급상승은 정부의 "주택가격안정대책"에도 불구하고 좀처럼 수그러들지 않는다. 양도소득세의 과표 상향조정, 재건축 허용 용적율 강화 등도 주택가격안정에 별효과가 없어 외국에서도 인플레이션이 일어날지도 모르는 위험지역으로 주시하게된 강남지역의 주택가격문제는 주택가격안정대책만으로 한계가 있다. 또한 현재의 재건축 사업은 일시적으로 강남에 주택을 공급해 주는 해결책은 될지 몰라도 높은 주택가격수준과 만성적인 초과수요는 이 지역에서 지불능력이 낮은 계층을 계속해서 외곽지역으로 밀어내고 있다.
강남지역이 지속적으로 수요집중현상이 일어나는 이유를 알아보고 강남지역의 공급의 한계성과 수요 특성을 알아보았다. 수요자가 원하지 않는 곳에 수요자가 원하는 생활시설, 교통 시설, 교육환경의 조성 없이 많이 지어놓은 주택으로는 강남 지역의 주택문제는 해결되지 않는다. 이것은 물량적 공급의 문제가 아니라 질적 공급의 문제인 것이다.
서울시에서도 강남집중수요를 해소하고, 서울시 전체의 균형 있는 발전을 위해 『지역 균형 발전 추진 계획』을 발표하였다. 이 계획에 의한 지역의 개발이 강남구·서초구를 대체할 수 있는 수요자가 원하는 생활 공간이 되어 우리나라의 주거 안정과 주택수준 향상에 도움이 되기를 바라는 마음이다.
◈ 참고 문헌
「수도권 및 부산지역의 주택시장분석」 국토 연구원(1991)
「수도권 주민의 주거입지 선호 및 수요 형태 조사」국토연구원(2000)
「강남지역주택시장분석」 한국건설 산업연구원(2002)
「국토」 국토연구원(1998)
「주택금융 수요 실태조사」 국민은행(2001)
「주택정책이 부동산시장에 미치는 효과 분석」한국건설산업연구원(2001)
「지역개발사업의 파급효과분석기법 및 적용연구」국토연구원(2001)

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