부동산 매매상식

본문내용

매도인의 대리인에는 처음부터 대리인으로서 매매 계약의 체결 및 이해에 관한 일체의 행위를 대리하는 경우와 이미 성립한 계약의 이행에 관하여 일부를 대리하는 경우가 있다. 이 경우 비록 인감증명이 첨부되었다 하더라도 항상 본인에게 직접 문의하여 대리권 수여사실과 그 권한의 내용 등에 관해 확인하는 것이 필수적이다.
ㄹ)공동소유인 재산의 계약을 체결하는 경우
민법상의 공동 소유의 유형에는 공유, 합유, 총유의 세 가지가 있다. 이 중 공유지분의 처분은 비교적 자유로워서 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 그 지분을 처분할 수 있으므로 지분의 거래에 있어서는 특별한 제한이 없다. 그러나 공유물의 처분을 위하여는 공유자 전원의 공의가 필요하므로 공유물 자체의 거래시에는 공유자 전원의 동의 여부를 확인하여야 한다. 한편 합유의 경우에는 지분이나 합유물의 처분에는 합유자 전원의 동의가 있어야 하므로, 동의 여부를 확인하여야 하며 총유에 있어서는 지분이란 존재하지 아니하며, 총유물의 처분에는 사원총회의 결의가 있어야 한다.
매수인에 관한 사항
(가) 매수인이 자연인인 경우
매수인이 무능력자일 때는 위에서 살펴본 매도인의 경우와 같은 문제가 생기므로 주의해야 하며, 매수인이 외국인일 때는 토지매매계약을 체결하여도 건설 교통부 장관의 인가를 받아야 그 효력이 발생한다는 점에 유의해야 한다. 매수인의 사회적 신분으로 보아 당해 부동산을 매입하기에 상식적으로 납득할 수 없는 경우에는 일단 의심해 볼 필요가 있다. (부동산은 거래상대에 대한 신뢰가 매우 중요하다. 따라서 가능한 채널을 동원하여 거래상대의 사회적지위, 평판, 신원등을 확인해야 안전하다.)
(나) 매수인이 법인인 경우
그 법인의 법인격의 유무, 대표자의 자격, 이해 관계인 또는 감독자의 동의, 허가의 유무를 조사해야 한다. 감독 관청의 허가를 필요로 하는 경우에는 인가의 가능성을 미리 확인(내인가)해 두어야 한다.
(다) 매수인의 대리인과 계약을 체결하는 경우
매도인의 대리인과 계약을 체결하는 경우처럼 주의해야 한다.
기타주의사항
계약서의 작성 부수
계약서는 같은 내용의 것을 최소한 3통 이상 작성하여 1통은 매도인이 1통은 매수인이 나머지 1통은 공인중개사가 보관하여야 한다.
계약서의 양식
부동산 계약서는 획일적인 계약서로는 불충분한 경우가 있으므로 그때마다 거래 실정에 맞는 계약서를 작성하고 인쇄물을 사용할 때에는 거래실정에 따라 적절하게 보정하는 것이 좋다. 현행법에는 계약서에 관하여 부동산 중개업협회가 표준서식을 정하여 그의 사용을 회원에게 권장할 수 있도록 하였다.
용어
계약서에는 가급적 법률용어와 표현상 명료한 용어를 사용하여 문구의 해석을 둘러싼 다툼의 소지를 없애야 한다.
문자
어떤 문자를 사용할 것인가는 원칙적으로 자유지만 누구나 쉽게 알아볼 수 있는 한글이 바람직하다. 다만 매매대금 등에 사용하는 숫자는 변조를 방지하기 위하여 로마 숫자나 아라비아 숫자 표기를 하지말고 한자나 한글로 표기하는 것이 좋으며 이때 괄호 속에 아라비아 숫자를 병기하는 것이 좋다.

키워드

부동산 매매상식,   부동산,   매매,   토지대장,   가옥대장,   등기부 등본