부동산의 가격이론

목차

Ⅰ. 부동산가격의 일반이론
1. 부동산가격의 본질
2. 부동산가격의 기능
3. 부동산가격의 발생요인
4. 부동산가격의 특징과 이중성
5. 부동산가격의 종류

Ⅱ. 부동산가격의 형성요인
1. 일반적 요인
2. 지역적 요인
3. 개별요인

Ⅲ. 부동산가격의 제 원칙
1. 부동산가격 제 원칙의 특성
2. 부동산가격의 제 원칙
3. 일반재화의 가격원칙과 부동산 가격원칙의 관계

본문내용

·간접의 연관을 가진 하나의 체계를 형성하고 있다.
1. 부동산가격 제 원칙의 특성
① 부동산의 자연적·인문적 특성 반영
② 상호유기적 연관성
③ 최유효이용의 기준성
2. 부동산가격의 제 원칙
- 수요·공급의 원칙
부동산의 특성으로 인하여 제약을 받지만 부동산가격도 기본적으로 수요와 공급 상호관계에 의하여 결정된다는 원칙이다. 이는 부증성의 특성으로 인하여 부동산 공급의 양은 절대적으로 한정되어 있으나, 일정한 지역에서의 택지의 조성·주택의 신축·용도의 다양성 등을 통하여 공급량의 증감이 가능하다는 논리에 근거한다. 수요·공급면에서의 부동산가격은 피드백원리에 의한 부동산가격의 이중성의 이론적 근거가 된다.
- 변동의 원칙
부동산의 가격도 일반재화와 마찬가지로 가격형성요인의 변화에 따라 상호 인과관계의 변동과정에서 형성된다는 원칙이다. 이는 부동산의 개별적 요인·지역요인의 변화와 함께 부동산가격도 변동한다는 것이며, 따라서 부동산가격 형성요인의 분석, 지역요인의 분석, 개별적 요인의 분석이 동태적으로 이루어져야 한다는 것을 강조하고 있다. 부동산가격의 변동요인은 과거의 추이, 현재의 작용, 미래의 동향을 동태적으로 파악하여야 한다는 원칙이다.
-대체의 원칙
부동산가격은 대체가 가능한 다른 부동산이나 재화의 가격과의 상호 영향으로 형성된다는 원칙이다. 이는 부동산의 가격결정과정에서 효용이 동일하다면 가격이 싼 것을, 가격이 동일하다면 효용이 큰 것을 선택하게 되는 과정 또는 법칙을 말한다. 또한 부동산은 자연적 특성으로 인해 물리적으로는 비대체적이나 인문적특성으로 인해 그 지역 내의 다른 부동산과 사이에 대체·경쟁·의존·보완 등 상호관계를 갖고 있다.
-최유효이용의 원칙
* 최유효이용: 객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 보유하는 사람의 합리적·합법적인 최고·최선의 이용을 말한다. 그리고 이때의 부동산가격은 토지의 효용성을 최고로 발휘하는 합법적·합리적 이용과 시장에서의 적정한 투자이율로 투자순이익을 발생하는 토지의 최상의 현재가격이라고 한다. 특히 특정인에 의해 특별한 이용은 최유효이용의 개념에서 제외된다.
최유효이용의 원칙이란 부동산가격은 최유효이용을 전제로 파악되는 가격을 표준으로 하여 형성된다는 원칙이다. 이는 부동산에만 적용되는 원칙으로서, 가격 제 원칙 중 가장 중추적인 기능을 담당한다.
-균형의 원칙
부동산의 유용성이 최고도로 발휘되기 위해서는 그 내부 구성요소의 결합상태가 균형을 이루고 있어야 한다는 원칙이다. 여기에서 내부구성요소란 생산요소의 결합비율, 토지이용 상태, 건물 내적 조화와 균형 등을 말한다.
-수익체증·체감의 법칙
부동산의 단위투자액을 계속적으로 증가시키면, 이에 따라 총수익은 증가되지만 증가되는 단위투자액에 대응하는 수익은 점차 증가하다가 일정한 수준을 넘으면 점차 감소하게 된다는 원칙을 말한다. 이는 수확체감의 법칙에 근거한다.
-수익배분의 원칙
토지, 자본, 노동 및 경영의 각 생산요소에 의하여 발생하는 총수익은 이들 제 요소에 배분되는데, 자본, 노동 및 경영에 배분된 몫 이외의 잔여액은 그 배분이 정당하게 행하여지는 한 토지에 귀속된다는 원칙이다.
-기여의 원칙
부동산가격은 부동산 각 구성요소의 가격에 대한 공헌도에 따라 영향을 받는다는 원칙이다. 부동산의 어느 부분이 전체 수익에 어느 정도 공헌하는가에 대한 부분과 전체와의 관계에 관한 원칙이다. 또한 부동산의 추가투자의 적부판단 등에 가장 유용하게 이용될 수 있는 가격원칙이다.
-적합의 원칙
부동산의 유용성이 최고도로 발휘되기 위하여는 그 부동산이 속한 지역의 환경에 적합하여야 한다는 원칙이다. 대상부동산이 지역에 적합하면 유용성과 가격이 높아진다. 즉, 주택은 주거지역에, 공장은 공업지역에, 상점은 상업지역에 위치하여야 유용성이 최고로 발휘된다는 가격원칙이다.
-경쟁의 원칙
초과이윤은 경쟁을 야기하며 경쟁은 결국 초과이윤을 감소 또는 소멸시킨다는 원칙이다.
-예측의 원칙
부동산의 가격이 당해 부동산의 장래의 수익성이나 쾌적성에 대한 예측의 영향을 받아서 결정된다는 원칙이다.
3. 일반재화의 가격원칙과 부동산 가격원칙의 관계
-부동산가격에만 적용되는 원칙
① 최유효이용의 원칙
② 적합의 원칙
-일반재화의 가격원칙과 동일하게 적용되는 원칙
① 대체의 원칙
② 수익체증·체감의 원칙
③ 기여의 원칙
-부동산의 특성으로 인하여 일반재화의 가격원칙과 달리 적용되는 원칙
① 수요·공급의 원칙
② 경쟁의 원칙
③ 예측의 원칙
④ 변동의 원칙
⑤ 균형의 원칙
⑥ 수익배분의 원칙

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