모기지론의 개요 및 성공전략분석(A+레포트)

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목차

Ⅰ.서론

Ⅱ.본론
1.모기지론의 개요
1-1.모기지론의 개념
1-2.정부의 지원내역
2.모기지론의 도입배경
3.모기지론의 특징
3-1.대출조건
3-2.모기지론과 은행대출과의 특징 비교
3-3.소득공제 관련
3-4.모기지론 상품
4.모기지론의 대출과정
5.모기지론의 SWOT분석
6.모기지론의 STP전략
7.모기지론의 PR전략

Ⅲ.결론

참고문헌 및 사이트

본문내용

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Ⅲ.결론
모기지론이 가지는 가장 큰 매력적 요소로서 장기의 대출기간, 낮은 대출 금리와 국민의 대부분을 차지하고 있는 근로자들의 세 부담을 경감시키고자 소득공제를 도입함으로써 중산서민층의 지지를 얻으며 모기지론은 2004년 최고의 히트상품이 될 수 있었다. 이렇듯 적극적인 마케팅 없이도 모기지론이 성공할 수 있었던 것은 모기지론이라는 상품자체의 특성이 중산 서민층에게 매우 주효했기 때문이다. 또 다른 성공 요소로서 우리나라 사람들의 정서에 부합하는 상품을 정부가 온정주의 관점에서 개발했다는 것이다. 미국 등 일부 선진국에서도 MBS를 이용한 모기지론 상품이 큰 반향을 일으키며 성공을 거두었지만, 특히 우리 나라에서 1년이라는 짧은 기간에 많은 판매고를 올릴 수 있었던 것은 한국인의 정서상 내 집 마련이 여타 선진국을 비롯한 다른 나라에 비해 큰 의미를 가지기 때문이다.
모기지론은 단순히 고객의 니즈에 부합하는 상품으로서의 가치를 넘어, 국가적 차원에서의 자본 순환과 부동산(주택) 시장의 내실화를 꾀하기 위한 측면 또한 무시할 수 없다. 이러한 정책적 목적으로는 투기시장의 자금을 투자시장으로 유입시켜 투자자금의 양성화를 꾀하기 위한 것을 들 수 있다. 정책 목적을 달성하기 위한 운영상의 방법으로 정부는 일부 선진국에서 이미 사용되어 그 효과성을 인정받은 MBS와 주택자금대출을 결합시켜 모기지론이라는 상품을 탄생시켰다. MBS는 주택금융공사가 시중은행으로 부터 매입한 채권을 바탕으로 다시 한번 보증을 함으로서 투자자로 하여금 안정성을 가지며 투자 할 수 있게 해주는 역할을 한다. 시장의 불황으로 인해 안정적인 투자원을 찾지 못하고 있던 투자자로서는 정부 기관인 주택금융공사가 보증하고, 금융감독원으로부터 인증을 받은 MBS에 투자함으로써 안정성을 보장 받을 수 있게 되는 것이다.
하지만 모든 상품이 완전성을 지니고 있지 않듯이 모기지론 상품 또한 몇 가지의 문제점을 가지고 있다. 최대대출한도가 3억원이라는 점과 중도상환위약금 기간이 일반 시중은행보다 긴 5년 이라는 점 그리고 금리가 떨어지면 그 손해를 고스란히 대출자가 부담한다는 것이다. 따라서 이러한 문제점들을 해결하기 위해 조속한 개선책이 마련되어야 할 것이다.
우선 생각해 볼 것이 금리 변동에 따른 위험을 소비자인 대출자가 고스란히 부담한다는 것이다. 그리고 이러한 위험에 대해 개인은 시장을 이용한 위험의 회피가 전무하다고 해도 무리는 아닐 것이다. 따라서 이러한 위험을 개인이 회피할 수 있도록 주택금융공사나 시중은행은 개인에게 상담사의 역할도 함께 수행해야 할 필요성이 있다. 이러한 문제에 대한 해결책으로 생각해 볼 수 있는 것은 공사나 은행은 개인의 위험 회피를 위한 전문 투자상담사나 선물, 옵션 등의 파생상품을 이용한 전문가를 배치함으로서 개인으로 하여금 금리 변동에 맞닥뜨리는 위험을 어느정도 피할 수 있도록 배려해야 한다. 그리고 개인이 이러한 파생상품 등을 이용한 위험을 회피하기에는 영세한 자산만을 보유하기 때문에 모기지론을 이용하는 고객들을 연계해서 공동으로 위험을 회피할 수 있는 방안도 생각해 볼 수 있다.
다음으로 중도상환에 따른 위약금을 생각해 볼 수 있다. 모기지론 상품이 단순히 서민층의 주택마련을 지원하기위한 상품만인 것은 아니지만 대중에게 다가서는 모기지론의 의미는 서민층의 주택마련을 위한 정부의 온정주의적 관점의 상품이라고 말할 수 있다. 그리고 모기지론을 이용해서 주택을 마련한 개인은 가능하다면 중도금 등을 모두 상환함으로서, 어떠한 제약도 없는 내 집 마련을 원하고 있다. 따라서 개인은 상황이 개선만 된다면 빠른 시일내에 대출금을 조기상환하려 할 것이다. 그러나 이러한 중도상환의 장애로 존재하는 것이 중도상환에 따른 위약금 이다. 모기지론 주관처인 주택금융공사에서는 대출금이 투기자금으로 오용 될 것을 우려해서 중도상환에 따른 위약금을 대출자에게 부담시키고 있지만, 대출 자금을 투기성 자금으로 사용하는 것에 대한 감시와 규제 또한 정부 당국에서 철저히 해야 할 부분이다. 이러한 자금의 오용을 방지하기 위해서 주택금융공사나 시중은행이 대출 적부를 심사할 때 개인의 재무적 사항이나 인적 사항 등의 조사를 강화함으로써 자금의 불법 사용을 철저하게 규제해야 할 것이다. 일부분의 대출금 불법 사용자로 인해 내집 마련을 위한 중도상환자에게 까지 만기 분할상환을 강요해서는 안 될 것이다.
마지막으로 생각해 볼 문제가 시중은행에서 주택금융공사 모기지론을 모방한 제품들이 속속 등장하고 있는 것이다. 이러한 제품들의 등장으로 인해 은행사들은 너나 할 것 없이 대출자에게 경쟁적으로 유리한 조건을 제시하고 있다. 이렇듯 유리한 조건의 주택공사 모기지론을 모방한 제품의 등장으로 인해 서민층에는 더 유리한 조건의 주택마련 기회가 될지는 모르겠지만, 시중은행의 직접적 개입으로 인해서 투자자와 대출자의 연결고리가 끊길 위험성에 직면해 있다. 이런 상황은 자칫 투기자금을 건설적 자금으로 전환시키겠다는 정부의 취지에 어긋날 수 있다. 경제순환 관점에 보았을 때 투자가 위축된다면 국민경제가 쇠퇴하게 될 것이고, 이것은 당연히 국민경제 생활에 악영향을 미치게 될 것이다. 따라서 정부는 서민층의 주택마련에 관심을 두어야 하지만 이에 못지 않게 투기자금의 양성화를 유도해야 할 것이다. 이러한 시장위험을 해결하기 위한 방법으로 주택담보대출에 대한 법적 규제를 생각해 볼 수 있다. 대출자와 투자자의 연결 고리가 끊기지 않도록, 그리고 현재 보다 대출자에게 부담이 되지 않도록 주택담보대출에 대한 경쟁제한적 법규정을 도입함으로서 주택시장의 내실화와 함께 국민경제의 원활한 순환을 유도해야 할 것이다.
참고문헌 및 사이트
대한민국 재테크 / 김대중 /원앤원북스
한국주택금융공사 http://www.khfc.co.kr
모기지론 http://www.mortgageloan.co.kr
http://banking.nonghyup.com
http://www.emoney.co.kr
http://www.khfc.co.kr
http://www.mk.co.kr
http://www.hani.co.kr
http://www.moneytoday.co.kr

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주택장기대출,   한국주택공사,   금융