주택임대차보호법

소개글

주택임대차보호법에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 제도의 목적과 성격
1. 제도의 목적
2. 주택임대차보호법의 성격
3. 주요내용

Ⅱ. 적용범위
1. 주거용 건물
2. 임대차 계약

Ⅲ. 대항력의 내용 및 범위
1. 대항력의 요건
2. 대항력의 내용
3. 대항력의 존속

Ⅳ. 임대차의 존속기간
1. 최단존속기간의 보장
2. 임대차의 갱신과 묵시적 갱신

Ⅴ. 보증금의 회수
1. 계약관계로 인한 보증금의 회수
2. 대항력에 의한 보증금의 회수
3. 우선변제권에 의한 보증금반환
4. 소액보증금의 최우선변제

Ⅵ. 임차권등기명령제도
1. 제도의 취지
2. 임차권등기명령의 신청
3. 임차권등기명령의 효력

Ⅶ. 기타
1. 차임 등의 증감청구권
2. 주택의 임차권의 승계
3. 경매와 임차권

본문내용

일정한 금액 이하의 보증금인 경우에는 다른 채권자에 우선하여 보증금 중 일정액을 최우선으로 변제 받는 제도이다.
(2) 소액임차인 및 우선변제금액
우선변제를 받을 임차인의 범위
보증금 중 일정액의 범위
-수도권과밀억제권역 : 4,000만원 이하
- 광역시 : 3500만원 이하
- 기타 지역 : 3000만원 이하
1,600만원 이하
1,400만원 이하
1,200만원 이하
단, 주택가격(대지의 가액을 포함)의 2분의 1에 한한다.
(3) 임차인의 보증금 중 일정액이 주택의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다.
(4) 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 주택의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액의 비율에 따라 안분하여 지급한다.
(5) 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1인의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.
Ⅵ. 임차권등기명령제도
1. 제도의 취지
임대차가 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권 등기를 하면, 임차인이 주거를 이전하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 계속 유지할 수 있도록 마련된 제도가 임차권등기명령제도이다.
2. 임차권등기명령의 신청
(1) 절차의 개요
임차인의 신청서 및 첨부서면에 대한 서면심리를 통해 임차권등기명령의 허부를 결정한다. 그리고 법원은 임차주택의 소재지를 관할하는 등기소에 임차권등기를 촉탁하고, 등기관은 건물등기부에 임차권등기를 기입하게 된다.
(2) 신청요건
① 임대차의 종료
임차권등기명력을 신청하기 위해서는 임대차기간의 만료 또는 계약해지 등으로 임대차가 종료되어야 한다.
② 보증금의 미회수
임대차기간이 종료되었음에도 임차인이 보증금의 전부 또는 일부를 돌려받지 못하고 있어야 한다.
(3) 관할법원
임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원 지원 도는 시군법원에 신청한다.
(4) 신청서류
임차권등기명령신청서, 임대차계약서, 임차주택의 등기부등본, 주민등록등본 등을 제출한다.
3. 임차권등기명령의 효력
(1) 임차권등기의 효력
① 임차권등기명령의 집행에 의하여 임차권등기가 마쳐지면 임차인은 대항력 및 우선변제권을 취득한다.
② 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며,
③ 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.
(2) 임차권등기 이후의 소액보증금 최우선변제권의 불인정
임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 마쳐진 주택을 그 이후에 임차한 임차인에 대하여는 법 제8조에 의한 소액보증금 중 일정액에 대한 최우선변제권을 인정하지 않는다.
Ⅶ. 기타
1. 차임 등의 증감청구권
(1) 차임의 증감청구
약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 대한 조세, 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다.
(2) 차임의 증감비율
차임을 증액하는 경우는 시행령에서 정하는 비율(연5%)을 초과할 수 없으며, 감액의 경우에는 비율의 제한이 없다.
2. 주택의 임차권의 승계
(1) 임차인이 상속권자 없이 사망한 경우에 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자는 임차인의 권리와 의무를 승계한다.
(2) 임차인이 사망한 경우에 사망당시 상속권자가 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 때에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족은 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.
(3) 위의 승계인은 임차인이 사망한 후 1월 이내에 임대인에 대하여 반대의사를 표시한 때에는 적용이 없다.
3. 경매와 임차권
(1) 임차권자가 대항력을 취득하기 전에 저당권이 설정되어 있는 경우에는 임차권자의 임차권은 경매로 인하여 소멸한다. 이는 후순위 저당권자에 의한 경매신청의 경우에도 선순위 저당권이 경매로 소멸하는 경우에도 마찬가지다.
(2) ‘대항력 있는 임차권’이란 최선순위의 저당권이나 가압류보다 먼저 대항력을 갖춘 임차권을 말한다. 이러한 임차권자가 확정일자를 통한 우선변제권도 겸유하고 있으면 배당절차에서 우선변제권을 행사하여 보증금의 전부 또는 일부를 변제받을 수 있으며, 남은 보증금은 낙찰자로부터 받을 수 있다.

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