주택임대차보호법에 대하여

소개글

주택임대차보호법에 대하여에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ 序說
1 賃貸借保護法의 目的

Ⅱ 우리고유의 傳貰制度와 外國의 立法例
1 우리고유의 傳貰制度
2 외국의 立法例
3 適用範圍

Ⅲ 住宅賃借權의 對抗力
1 對抗力의 意義
2 對抗要件: \'住宅의 引渡+住民登錄(轉入申告)\'
3 對抗力의 發生時期
4 對抗力의 內容

Ⅳ 民法의 準用
1 現行民法典의 住宅賃貸借

Ⅴ 住宅賃貸借의 類型
1 車賃의 支給方法에 의한 分類
2 賃貸借의 對象에 의한 分類

Ⅵ 保證金
1 保證金의 優先辨濟權
2 優先辨濟權
3 少額保證金의 最優先辨濟權
4 最優先辨濟의 效力

Ⅶ 賃借權登記命令制度
1 意義
2 節次

Ⅷ 住宅傳貰權의 承繼
1 住宅傳貰權承繼의 意義
2 住宅賃借權의 承繼子
3 賃借權의 承繼抛棄
4 賃借權承繼의 效果

Ⅸ 結論

본문내용

人이 그 손해배상채무도 승계한다는 것이다. 주택임차권의 승계자는 住宅賃貸借關係에서 발생하는 賃借住宅의 용법에 따라 사용의무, 차임지급 의무등 모든 의무를 승계한다.
③ 法律上의 當然承繼
임차권의 승계가 承繼人에 부당한 결과를 가져올 우려가 있거나 賃借權의 承繼가 불힐요하다고 判斷될 경우에는 賃借人이 死亡한 후 1개월 이내에 賃貸人에게 賃借權을 승계하지 아니한다는 意思表示를 할 수 있다. 그러나 임차권의 승계는 임차인이 死亡한 즉시 법률상 당연히 承繼되므로 賃借人의 사실상의 婚姻關係에 있는 자와 2촌 이내의 親族은 賃借人에 대하여 積極的으로 임차권을 承繼하겠다는 意思表示를 할 필요는 없다
Ⅸ 結論
아무리 法으로 임차인을 保護 하는 제도를 완벽하게 마련하였다고 하여도 이에는 허점이 있게 마련이다 또한 어떠한 제도라도 惡用될 소지는 충분히 있는 것이다, 물론 보호를 받는 임차인 스스로 惡用할 危險도 내제하고 있지만 어떻든 우리로서는 그 制度本來의 진정한 취지를 살려 이에 합당하게 解釋, 運用하여야할 것이다
趙明來, 上揭論文, P, 277.
이상에서 살펴보았듯이 주택임차인의 주거생활의 안정이란 社會政策的인 배려에서 制定, 施行된 住宅賃貸借保護法은 주택인대차관계법률의 내용에 있어서 문제가 적지 않으며 개선해야 할 必要性도 또한 정실한 상태이다, 그리고 현재에 있어서와 같이 住宅의 부족이 심각한 상황 하에서 주택임차인의 住居生活의 안정을 보장하기 위해서 현행 住宅賃貸借保護법에 드러난 문제점 들을 개선하여 住宅賃借人의 지위를 강화하여 나가야 할 것이다. 이러한 측면에서 추택임대차보호법의 問題點과 개선되어야 할 점을 몇 개 지적해 보고 싶다.
첫째, 본법의 적용범위에 있어서 住居用 뿐만 아니라 영업용 건물, 零細的인 소형점포 그리고 사무실의 경우에도 그 保護對象에 포함시켜야 한다.
둘째, 대항력의 발생시기를 「주택의 인도와 주민등록을 마친 그 다음날 」로 규정하고 있는데 이 규정에 따르면 住宅의 引渡와 住民登錄의 轉入申告日 사이에 空白이 생겨 임차인의 지위가 불리하게 되는데 이 경우에 空白을 없애기 위하여 주택의 인도만을 요건으로 하든지 「주택인도와 전거주지에서의 退去申請을 마친 때」에 賃借權이 對抗力을 인정해야 된다.
셋째, 임차보증금의 보호에 있어 住宅賃貸借保護法 제3조 2 제1항 단서는 優先辨濟請求요건으로 "임대차가 終了된후"라고 規定하고 있으면서도 그 終了의 구체적인 시기에 대한 규정이 없어 임대차 당사자의 합의 解止를 이용한 동 優先辨濟勸을 남용함으로써 후순위권리자등의 배당 몫을 부당히 侵害할 것이기 때문에 구 "종료 시기"는 "競賣期日" 까지로 "優先辨濟請求"는 "配當期日" 까지로 하는 것이 妥當하겠다.
또한 賃貸借의 終了方法과 관련하여 민법 제625조, 제627조의 규정 외에 보다 신속하게 임차인에게 賃貸借關係를 종료하고 보증금을 회수 할 수 있는 규정이 필요하다. 그리고 소액보증금의 最優先辨濟勸 행사에 있어서도 다른 채권자와이 관계상 賃貸借契約證書上의 확정일자를 구비케 함으로써 임대차 당사자의 공모에 의해 다른 債權者들이 부당히 손해를 입지 않도록 조치할 必要性이 있다.
넷째, 住宅賃貸借의 存續期間에 있어서 최단존속기간의 학보만으로는 임대인의 주거생황안정을 보장할 수 없으므로 합리성 정당사유 등과 같은 具體的 해지사유가 있는 경우에만 해지나 期間更新拒絶을 할 수 있도록 제도적 장치가 마련되어야 한다.
다섯째, 借賃統制의 실효를 거두기 위해서는 외국의 立法例와 같이 임차인의 해지와 기가갱신거절에 대한 제한에 의하여 임차인의 거주권이 保障되도록 하고, 차임 등의 증액한도액도 년5%로 고정시킬 것이 아니라 經濟成長率과 年間物價上昇率을 고려하여 彈力性있게 조정해 나가야 한다.
여섯째, 賃借建物이 경매되었을 때 大法院判例와 같이 對抗力을 갖는 법규정을 실정법으로 마련하는 것이 임차인을 보호할 수 있다.
일곱째, 住宅賃貸借保護法 제9조호 볼 때 事實婚關係에 있는 자 이외의 사실상의 가족관계에 있는 자 등은 전혀 보호받지 못하므로 동법의 立法趣旨나 住居勸의 성질로 보아 승계권을 인정해 보장해 주어야 한다.
그리고 동조 제3항의 賃借權, 承繼抛棄期間의 起算日을 死亡일에서 임차인의 사망을 안 날로 변경함이 타당하다고 본다.
마지막으로 정부가 98년 10월 12일 마련한 등기명령제도 신설을 골자로 하는 住宅質賃借保護法 改正案을 國務會議의 의결로 확정하고 있다. 賃借人의 권리를 물권화시켜서 매우 강력하게 보호하는 데는 크게 환영할 만 하지만 여기에서 注目할 것은 현행법이 임차인이 임대인과 합의해서 賃借權登記를 하는 경우, 대항력만 인정하도록 되 있으니 개정안에는 賃借權登記命令制度와 동일하게 대항력과 先濟勸을 모두 인정하도록 했다는데 있다. 그렇게 政正하면 임차인의 權利를 너무 지나치게 보호하는 결과 賃貸人에게 일방적으로 불이익을 초래하게 되므로 오히려 傳世難을 겪게 되고 세입자에게 불리하게 나타나게 된다는데 있다
임차인 임대인 모두들 보호하는 차원에서 주거 안정을 가져오게 할 수 있는 제도개선이 필요하다.
參 考 文 獻
<著書>
1. 高翔龍, "傳貰制度의 再檢討" 現代民法의 ■問題, 博英社, 1981.
2. 宋希誠, 民事特別法, 經營文化院, 1985.
3. 郭潤直, 債權各論, 博英社, 1994.
4. 金曾漢, 新債權各論, 博英社, 1970.
5. 槨潤直, 不動産登記法, 大旺社, 1985.
6. 金曾漢, 債權各論(上), 博英社, 1978.
7. 金龍漢, 物權各論, 博英社, 1985.
8. 金其善, 債權各論, 學文社, 1984.
<論文>
尹天熙, 住宅賃借權承繼規定의 문제점, 法律新聞, (1984,5.28)
趙明來, "住宅賃貸借保護法에 관한 小考", 건국대학교 대학원 논문집, 제22집, 1986.
金曾漢, 前揭書, p , 385~ . 大法院例規, 송민83-1,
金容漢, "建物 및 垈地의 賃借權의 對抗力", 司法論集1集,(法院行政處) 1970.
李鍵浩, 住宅賃貸借紛爭에 관한 法律相談의 實情 「法曹春秋」, 통134호(1986년1호).
朴聖哲, 少額保證金의 優先辨濟와 競買實務, 법률신문, 1984, 11,5
김형수, 住宅賃貸借에 관한 硏究, 法과 政策 제4호, 1998.

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