부동산에서의 물권행위

소개글

부동산에서의 물권행위에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 물권
1)물권이란?
2)물권의 본질
3)물권의 종류
a. 점유권, 본권
b. 소유권, 제한물권
c. 용익물권, 담보물권
4)물권의 효력

2. 물권행위와 등기
1) 물권행위와 등기
2) 등기의 의의
3) 등기에 대한 특수사항
a. 중간생략등기
b. 실제와 다른 등기원인에 의한 등기
c. 무효등기의 통용
d. 시간적 불일치에서 오는 문제
e. 명의신탁

본문내용

, 또는 법률행위가 취소, 해제되어 물권이 복귀하는 경우에 등기의 원상회복방법으로서 이전등기를 말소하지 않고서 다시 이전등기를 하는 등의 편법도 이용되고 있습니다.
그러나 이들 등기도 당사자 사이의 실제관계는 부합하는 것이므로 유효하다고 할 것입니다.
c. 무효등기의 통용
어떤 등기가 되어있으나 그것이 실제적 권리관계에 부합되지 않는 것이어서 무효로 되었으나, 그 후에 그 등기에 부합하는 실제적 권리관계가 있게 된 때에는 유효하다고 할 것이냐가 문제입니다. 예를 들어서, 가장매매假裝賣買를 원인으로 한 소유권 이전등기는 그 매매행위가 무효이므로 (허위표시이니까) 무효가 되나, 그 후에 적법한 매매 등으로 다시 이전등기를 하게 되었다면, 처음의 무효등기를 말소함이 없이 그 등기를 가지고 후의 적법한 원인에 의한 등기로 통용 할 수 있느냐가 문제될 것입니다.
이러한 경우, 편법을 인정하더라도 당사자간 하등의 부당한 결과를 초래하지 않기 때문에 이를 유효하다고 할 것입니다.
d. 시간적 불일치에서 오는 문제
[등기 전 매도인의 사망]
부동산을 매매하고 계약금을 지급하였으나 이전등기를 하기 전에 매도인이 사망하였을 때 망인이 한 매매행위가 무효냐는 문제가 있을 것입니다.
이러한 경우, 상속인이 있다고 할 때, 상속인은 매도인이가지고 있던 권리의무를 당연히 승계하게 되어, 소유권이전등기를 해줄 의무도 상속하여 승계하였다고 볼 수 있습니다.
그런데 등기는 등기 권리자와 의무자가 공동으로 신청하게 되어 있으므로 등기를 신청할 때에는 두 사람이 함께 하여야 합니다.
e. 명의신탁
명의신탁名義信託이란 부동산의 등기를 실제 소유자가 아닌 제3자 명의로 해두는 것을 말합니다. 예를 들어서 종중宗中의 토지와 건물을 종중의 대표자의 명의로 등기하여 두거나, 사업상 필요에 의하여 타인명의로 등기하는 경우입니다.
이와 같이 명의신탁 된 부동산은 실제소유자와 등기부상의 소유자가 서로 다르기 때문에 분쟁의 소지가 있습니다. 즉, 등기명의자가 부동산을 명의신탁자 몰래 제 3자에게 매도하는 경우입니다. 제 3자로서는 어느 부동산이 명의신탁된 것인지 모르고 등기명의인과 거래를 하는 경우가 발생합니다. 이 때 제3자는 그 등기가 명예신탁에 의한 것인지 여부를 알고 있었든 또는 몰랐든 상관없이 그 부동산에 대한 소유권을 취득하게 됩니다.
이러함에도 불구하고 오랜 관행으로 명의신탁이 애용되어 온 것은 법률관계의 간편성에도 기인하지만, 대개는 조세회피나 투기, 법령회피의 수단으로 악용되기 때문입니다. 따라서 부동산등기특별조치법에서는 이를 금지하고 있습니다. 더구나 부동산실명제에 의하여 일정한 경우(종중宗中 부동산, 종교재단 부동산 등)외에는 명의신탁을 절대 금지하고 있습니다.
참고문헌
조병욱 물권법:1차 박문각 2000년
임충희 현대인의 생활법률 삼조사 1999년
한만우 알기쉬운 생활법률 도서출판 대흥 1993년
김회한, 김학동 제9판 물권법 박영사 1997년
참고논문
김회한 우리나라에 있어서의 물권행위 서울대학교
참고자료
염경호 물권행위의 개념 성균관대 법학부 1999년

키워드

부동산,   물권행위,   물권변동,   등기,   점유권,   본권