목차
Ⅰ.서론
Ⅱ.본론
1.주택임대차 보호법
1)주택임대차보호법이란?
2)주택임대차보호법의 문제점
①주거용 건물 여부 판단에 관한 문제
②대항력에 관한 문제
2.상가임대차 보호법
1)상가임대차 보호법이란?
2)상가임대차 보호법의 문제점
①권리금 문제
②임대차분쟁조정위원회
③ 적용범위와 관련한 문제
Ⅲ.결론
Ⅳ.참고문헌
Ⅱ.본론
1.주택임대차 보호법
1)주택임대차보호법이란?
2)주택임대차보호법의 문제점
①주거용 건물 여부 판단에 관한 문제
②대항력에 관한 문제
2.상가임대차 보호법
1)상가임대차 보호법이란?
2)상가임대차 보호법의 문제점
①권리금 문제
②임대차분쟁조정위원회
③ 적용범위와 관련한 문제
Ⅲ.결론
Ⅳ.참고문헌
본문내용
전문적으로 처리하는 분쟁조정기관으로써 임대차분쟁조정위원회를 설치하자는 의견도 제시되었으나 채택되지 않았다. 임대차분쟁조정위원회의 조정안이 실효성을 갖기 위해서는 적어도 양 당사자가 이의하지 않는 경우에는 재판상 화해의 효력이나 민사상 화해계약의 성립을 인정해야 한다는 견해도 제기된바 있다.
임대차에 관한 분쟁을 법원이 아닌 다른 기관을 통하여 해결하는 것은 헌법상의 재판을 받을 권리(헌법 제27조 제1항)를 침해할 여지가 있을 뿐 아니라 예산과 인력의 수급 문제도 있으므로 임대차분쟁조정위원회를 설치하기 위해서는 그 구성, 권한 및 조정의 효력에 관하여 세밀한 검토가 선행되어야 할 것이다.
③ 적용범위와 관련한 문제
무엇이 상가건물인지, 상가건물의 동 규정에 대해 사업자등록의 대상이 되는 건물에는 특별한 제한이 없으므로 사업자등록의 대상이 되는 모든 업종의 임차인을 보호범위로 하고 있음을 나타내는 것인지 아니면 사업자등록을 단순한 대항력의 요건뿐 아니라 이법의 적용대상을 한정 짓는 요건으로 보는 것인지, 주거용건물 상가건물의 요건을 모두 충족하는 경우 양 법률 중 어느 법률이 적용되어야 할 것인지 등이 문제된다.
→주택임대차와 상가건물임대차의 비교
구 분
주택임대차
상가건물임대차
적용범위
주거용건물의 임대차
상가건물의 임대차(대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차 미적용)
*특별시: 2억4천만원
*수도권: 1억9천만원
*광역시: 1억5천만원
*그 밖의 지역: 1억4천만원
대항력
주택의인도+주민등록(전입신고)
건물의인도+사업자 등록신청
우선변제권
주+주+확정일자(등기소 등)
건+사+확정일자(관할세무서장)
최우선변제권
주+주+보증금규모
당해 주택가액의 1/2 범위
안에서
건+사+보증금규모
당해 건물가액의 1/3 범위 안에서
존속보장
2년
1년
월차임전환시 산정률의 제한
연14%
연15%
증감청구
인정(증액청구 제한 1/20)
인정(증액청구 제한 12/100)
임차인의 계약갱신요구권
없음
있음
→【대법원 1988.12.27. 선고 87다카2024 선고 판결】
원심은 이 사건 건물은 주거와 영업을 목적으로 건축된 것으로서 공부상으로도 근린생활시설 및 주택용 4층 건물로 표시되어 있으며, 피고 이명순이 임차하여 점유하고 있는 이 사건 건물의 1층 중 원심판결의 별지도면 표시 "가"부분은 30.94평방미터로서 주거 및 미용실 경영목적으로 사용하기 위하여 임차한 것이고 임차후 2자녀를 데리고 입주하였으며 "가"부분은 방 1칸 약 13.06평방미터와 미용실(점포) 약 17.8평방미터로 나뉘어 있고, 피고 나병옥이 임차하여 점유하고 있는 같은 도면표시 "나"부분도 30.94평방미터로서 주거 및 과자점 경영목적으로 사용하기 위하여 임차한 것이고 임차후 그의 처 및 3자녀를 데리고 입주하였으며 "나"부분은 방 1칸 약 9.2평방미터, 방입구 출입부분 약 5.74평방미터와 제과점 16평방미터로 나뉘어 있고 이 사건 건물의 소유자(임대인)이 던 소외 망 김재준은 이 사건 "가", "나"부분 각 방에 새마을 보일러 시설과 수도시설을 하여 준 사실, 피고 나병옥은 입주후 소유주의 승낙아래 이 사건 "나"부분 방과 점포의 천정 위로 약 5.2평방미터의 다락을 설치하고 취학중인 자녀들의 공부방으로 사용하고 있는 사실, 또한 피고들은 소유주의 승낙 아래 이 사건 "가", "나"부분 뒷쪽으로 각 방에 연접하여 폭 1.6미터의 시멘트 가건물을 짓고 이를 각각 부엌으로 사용하고 있으며 그곳에 문을 달고 위 건물 뒷쪽으로 출입하면서 위 건물 뒷쪽 부지에 장독대를 설치하고 그곳에 위치한 화장실을 공동 사용하고 있는 사실, 따라서 실질적으로 피고 이명순은 "가"부분 중 점포 약 17.8평방미터를 제외한 방 1칸 및 부엌 약 6.5평방미터 합계 약 19.56평방미터를 주거시설로, 피고 나병옥은 "나"부분 중 점포 약 16평방미터를 제외한 위 방 1칸과 점포간 출입구, 다락 및 부엌 약 6.5평방미터 등 합계 약 26.64평방미터를 주거시설로 사용하고 있는 사실을 인정하였는 바, 일건기록을 통하여 살펴보면, 원심의 이와 같은 사실인정은 수긍할 수가 있고 사실관계가 그와 같다면 피고들이 점유하고 있는 "가, "나"부분은 주택임대차보호법 제2조 후단 에서 정한 주거용 건물에 해당한다는 원심의 판단은 정당하다고 보아야 할 것이다.
Ⅲ.결론
주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장할 목적으로 제정된 법률이다. 하지만 주거용 건물의 여부에 관한 문제, 대항력에서 외국인과 법인의 문제, 우선변제권과의 관계 등의 문제로 임차인을 제대로 보호하고 있지 못하다. 상가임대차보호법 역시 상가임대차에서 임대인의 해지권 남용, 임대차 기간의 불안정성, 임대보증금 미반환 문제, 임차건물에 대한 등기의 어려움 등 각종 형태의 불이익을 감수하고 있는 임차인을 법적으로 보호한다는 목적을 달성하지 못하고 있다. 사용되는 용어에 대한 명확한 개념정의, 적용범위를 결정하는데 있어 그 기준, 즉 대항력, 시방법, 가장임차인, 존속기간, 차임 등에서 부족한 부분이 있으며 상가건물임대차에서 핵심중의 하나인 ‘권리금’에 대해서도 침묵함으로써 임차인 보호라는 그 취지가 손상되고 있는 것이 사실이다. 이런 문제점들을 해결하기 위해서는 전국적 규모의 상가건물임대차 현황을 세밀하고 정확하게 조사할 필요와 지속적인 「상가건물임대차보호법」의 연구와 보완을 게을리 하지 말아야 할 것이다.
Ⅳ.참고문헌
국회법률지식정보시스템, 주택임대차 보호법, http://likms.assembly.go.kr/law
국회법률지식정보시스템, 상가임대차 보호법, http://likms.assembly.go.kr/law
위키 백과사전, http://ko.wikipedia.org/wiki
네이버 백과사전, http://100.naver.com
주택임대차보호법, 사법연수원, 2009, p.4,8,32,33,88,160,169
상가임대차 분쟁소송(이론과 실무), 법률정보센타, 2005, p.24,25,26,30,31,45,63,117,154
임대차 상식의 오해와 진실, 이인덕, 부연사, 2009, p.220
임대차에 관한 분쟁을 법원이 아닌 다른 기관을 통하여 해결하는 것은 헌법상의 재판을 받을 권리(헌법 제27조 제1항)를 침해할 여지가 있을 뿐 아니라 예산과 인력의 수급 문제도 있으므로 임대차분쟁조정위원회를 설치하기 위해서는 그 구성, 권한 및 조정의 효력에 관하여 세밀한 검토가 선행되어야 할 것이다.
③ 적용범위와 관련한 문제
무엇이 상가건물인지, 상가건물의 동 규정에 대해 사업자등록의 대상이 되는 건물에는 특별한 제한이 없으므로 사업자등록의 대상이 되는 모든 업종의 임차인을 보호범위로 하고 있음을 나타내는 것인지 아니면 사업자등록을 단순한 대항력의 요건뿐 아니라 이법의 적용대상을 한정 짓는 요건으로 보는 것인지, 주거용건물 상가건물의 요건을 모두 충족하는 경우 양 법률 중 어느 법률이 적용되어야 할 것인지 등이 문제된다.
→주택임대차와 상가건물임대차의 비교
구 분
주택임대차
상가건물임대차
적용범위
주거용건물의 임대차
상가건물의 임대차(대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차 미적용)
*특별시: 2억4천만원
*수도권: 1억9천만원
*광역시: 1억5천만원
*그 밖의 지역: 1억4천만원
대항력
주택의인도+주민등록(전입신고)
건물의인도+사업자 등록신청
우선변제권
주+주+확정일자(등기소 등)
건+사+확정일자(관할세무서장)
최우선변제권
주+주+보증금규모
당해 주택가액의 1/2 범위
안에서
건+사+보증금규모
당해 건물가액의 1/3 범위 안에서
존속보장
2년
1년
월차임전환시 산정률의 제한
연14%
연15%
증감청구
인정(증액청구 제한 1/20)
인정(증액청구 제한 12/100)
임차인의 계약갱신요구권
없음
있음
→【대법원 1988.12.27. 선고 87다카2024 선고 판결】
원심은 이 사건 건물은 주거와 영업을 목적으로 건축된 것으로서 공부상으로도 근린생활시설 및 주택용 4층 건물로 표시되어 있으며, 피고 이명순이 임차하여 점유하고 있는 이 사건 건물의 1층 중 원심판결의 별지도면 표시 "가"부분은 30.94평방미터로서 주거 및 미용실 경영목적으로 사용하기 위하여 임차한 것이고 임차후 2자녀를 데리고 입주하였으며 "가"부분은 방 1칸 약 13.06평방미터와 미용실(점포) 약 17.8평방미터로 나뉘어 있고, 피고 나병옥이 임차하여 점유하고 있는 같은 도면표시 "나"부분도 30.94평방미터로서 주거 및 과자점 경영목적으로 사용하기 위하여 임차한 것이고 임차후 그의 처 및 3자녀를 데리고 입주하였으며 "나"부분은 방 1칸 약 9.2평방미터, 방입구 출입부분 약 5.74평방미터와 제과점 16평방미터로 나뉘어 있고 이 사건 건물의 소유자(임대인)이 던 소외 망 김재준은 이 사건 "가", "나"부분 각 방에 새마을 보일러 시설과 수도시설을 하여 준 사실, 피고 나병옥은 입주후 소유주의 승낙아래 이 사건 "나"부분 방과 점포의 천정 위로 약 5.2평방미터의 다락을 설치하고 취학중인 자녀들의 공부방으로 사용하고 있는 사실, 또한 피고들은 소유주의 승낙 아래 이 사건 "가", "나"부분 뒷쪽으로 각 방에 연접하여 폭 1.6미터의 시멘트 가건물을 짓고 이를 각각 부엌으로 사용하고 있으며 그곳에 문을 달고 위 건물 뒷쪽으로 출입하면서 위 건물 뒷쪽 부지에 장독대를 설치하고 그곳에 위치한 화장실을 공동 사용하고 있는 사실, 따라서 실질적으로 피고 이명순은 "가"부분 중 점포 약 17.8평방미터를 제외한 방 1칸 및 부엌 약 6.5평방미터 합계 약 19.56평방미터를 주거시설로, 피고 나병옥은 "나"부분 중 점포 약 16평방미터를 제외한 위 방 1칸과 점포간 출입구, 다락 및 부엌 약 6.5평방미터 등 합계 약 26.64평방미터를 주거시설로 사용하고 있는 사실을 인정하였는 바, 일건기록을 통하여 살펴보면, 원심의 이와 같은 사실인정은 수긍할 수가 있고 사실관계가 그와 같다면 피고들이 점유하고 있는 "가, "나"부분은 주택임대차보호법 제2조 후단 에서 정한 주거용 건물에 해당한다는 원심의 판단은 정당하다고 보아야 할 것이다.
Ⅲ.결론
주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장할 목적으로 제정된 법률이다. 하지만 주거용 건물의 여부에 관한 문제, 대항력에서 외국인과 법인의 문제, 우선변제권과의 관계 등의 문제로 임차인을 제대로 보호하고 있지 못하다. 상가임대차보호법 역시 상가임대차에서 임대인의 해지권 남용, 임대차 기간의 불안정성, 임대보증금 미반환 문제, 임차건물에 대한 등기의 어려움 등 각종 형태의 불이익을 감수하고 있는 임차인을 법적으로 보호한다는 목적을 달성하지 못하고 있다. 사용되는 용어에 대한 명확한 개념정의, 적용범위를 결정하는데 있어 그 기준, 즉 대항력, 시방법, 가장임차인, 존속기간, 차임 등에서 부족한 부분이 있으며 상가건물임대차에서 핵심중의 하나인 ‘권리금’에 대해서도 침묵함으로써 임차인 보호라는 그 취지가 손상되고 있는 것이 사실이다. 이런 문제점들을 해결하기 위해서는 전국적 규모의 상가건물임대차 현황을 세밀하고 정확하게 조사할 필요와 지속적인 「상가건물임대차보호법」의 연구와 보완을 게을리 하지 말아야 할 것이다.
Ⅳ.참고문헌
국회법률지식정보시스템, 주택임대차 보호법, http://likms.assembly.go.kr/law
국회법률지식정보시스템, 상가임대차 보호법, http://likms.assembly.go.kr/law
위키 백과사전, http://ko.wikipedia.org/wiki
네이버 백과사전, http://100.naver.com
주택임대차보호법, 사법연수원, 2009, p.4,8,32,33,88,160,169
상가임대차 분쟁소송(이론과 실무), 법률정보센타, 2005, p.24,25,26,30,31,45,63,117,154
임대차 상식의 오해와 진실, 이인덕, 부연사, 2009, p.220
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