청약제도 채권입찰제 원가연동제의 정의와 이 제도들을 시행하는 연유와 부동산 시장에 미치는 영향, 현재 청약자 수의 과다로 인한 문제점과 대안

소개글

청약제도 채권입찰제 원가연동제의 정의와 이 제도들을 시행하는 연유와 부동산 시장에 미치는 영향, 현재 청약자 수의 과다로 인한 문제점과 대안에 대한 보고서 자료입니다.

목차

청약제도 채권입찰제 원가연동제의 정의와 이 제도들을 시행하는 연유와 부동산 시장에 미치는 영향, 현재 청약자 수의 과다로 인한 문제점과 대안


1. 청약제도
　가. 청약제도의 정의
　나. 달라진 청약제도 - 25.7평 이하 분양가 상한제

2. 채권입찰제
　가. 채권입찰제의 정의
　나. 채권입찰제의 시행연유
　다. 채권입찰제가 부동산 시장에 미치는 영향
　라. 분양가 채권 병행 입찰제

3. 원가연동제
　가. 원가연동제의 정의
　나. 원가연동제의 시행연유
　다. 원가연동제의 부동산 시장에 미치는 영향

4. 원가연동제·채권입찰제의 도입에 따른 주택시장의 전망
　가. 중대형 아파트값의 상승
　나. 사실상 분양가 규제 회귀
　다. 가격하락 유발 → 공급 줄어 더 상승

5. 청약자 수 과다로 인한 문제점과 대안
　가. 집값 폭등의 이유
　나. 청약자 수 과다의 원인
　다. 청약자 수 과다로 인한 문제점
　라. 청약자 수 과다의 대안

본문내용

제외한 지역의 주택공 급량이 충분하다는 점에서 분양가규제가 적용된 아파트가 나올 경우 일정 부분 집값 하락을 기대할 수 있을 것으로 예상된다.
건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “분양가규제 하나만으로 집값 안정을 야기한다고 보긴 어렵지만, 전반적으로 공급물량이 과잉인 상황인데다 주 력 평형인 30평형 대 아파트에 대한 가격규제가 포함돼 있어 집값 안정에 는 도움이 될 수 있을 것”이라고 내다봤다.
하지만 공급주체인 건설업체의 발목을 잡는 이번 조치가 결국 공급위축으 로 이어질 경우 장기적으로는 집값 상승의 요인을 제공할 수 있다는 반론 도 만만치 않다.
스피드뱅크 경제연구소 안명숙 소장은 “분양가규제 적용 대상 아파트가 제한적인 상황인데다 공급 감소가 확산될 경우 일부 분양아파트만으로 전 체 집값이 내려가기에는 역부족”이라며 내린다고 하더라도 분양권전매 제 한으로 인해 실제 시장가격에 영향을 미치는 데는 시차가 크다” 고 지적 했다.
이러한 점에 있어서는 시민단체들도 공감대가 형성돼 있다. 경제정의실천 연합 박정식팀장은 “원가연동제가 적용될 경우 25.7평 이하의 주택공급을 건설업체들이 꺼리게 될 것”이라며 “아예 25.7평 이하의 택지 및 주택공 급 방식을 원가연동제가 아닌, 공영개발 방식으로 바꿔야 한다”고 주장했 다. 민간업체에 택지분양과 아파트 공급을 맡길 것이 아니라 주택공사와 같은 정부기관이 주도하는 공영개발 방식을 통해 주택공급을 활성화해야 한다는 설명이다.
이와 더불어 공공택지의 경우 전면적으로 분양원가를 공개하는 것이 근본 적인 해결책 이라는게 시민단체들의 일관된 주장이다.
5. 청약자 수 과다로 인한 문제점과 대안
매매가 폭등-분양가 급등-청약 과열로 이어지는 부동산 시장은 증시 침체 및 저금리 기조 등과 맞물려 투기성 자금이 대거 유입되면서 그 어느 때 보다 과열양상을 빚고 있다.
가. 집값 폭등의 이유
저금리 기조 속에서 주택담보대출 등을 통해 부동산 시장에 시중자금이 몰리면서 집값은 폭등하기 시작했다.
건설업체들은 이에 대해 대지비의 상승과 함께 신평면 개발이나 마감재 고급화 등을 이유로 들고 있으나, 소비자 단체에서는 건설업체들이 과다 한 이윤을 취하고 있으며 결과적으로 집값 상승을 부추기고 있다는 지적 을 제기하고 있다.
전세가격 상승세는 상대적으로 덜 했지만 아파트의 경우 역시 두 자릿수 증가율을 기록, 서민들의 주름살을 깊게 했다.
나. 청약자 수 과다의 원인
민간 건설업체들의 자율에 맡겨져 있는 신규 아파트 분양가가 오르면 서 `과잉 이윤' 문제가 시민단체로부터 끊임없이 제기됐으며 청약시장에는 내 집을 마련하려는 실수요자와 가수요가 한꺼번에 몰리면서 청약자 수 과열 양상을 빚었다.
다. 청약자 수 과다로 인한 문제점
1) 서민들 전세가 고통
전세가격은 매매값에 비해 오름폭이 낮았지만 서민들에게는 무시 못할 고통이다.
2) 비투기과열지구에서의 투기꾼들의 극성
투기과열지구로 지정되지 않은 지역은 아파트 분양권을 자유롭게 사고 팔 수 있다. 그래서 당첨 즉시 다른 사람에게 되팔아 앉은 자리에서 거액 을 챙기는 일이 곳곳에서 벌어지고는 한다.
지방의 한 중소도시 - 투기과열지구가 아닌 이곳은 몇 달 전만 해도 이 같은 ‘손쉬운 돈벌이’의 표적이 됐다. 다분히 부풀려진 감이 있는 호재들을 겨냥, 투기꾼들이 대거 모여든 것이다. 하지만 투기꾼들이 썰물처럼 빠져 나가며서 이 지역 부동산 시장은 겨울 추위만큼이나 싸늘하다. 당시 이곳 에서 분양된 모 대형건설업체 아파트는 수십 대 1의 청약 경쟁률을 보였 다. 무명의 중소건설업체 모델 하우스에도 청약자들이 줄을 섰다. 아파트 에 당첨만 되면 누군가가 비싼 값에 사줄 것이라는 생각에 서울 등지의 외지인들이 대거 몰린 결과다.
청약 열기 덕에 당시 분양권은 약간의 웃돈이 붙어 거래되기도 한다. 하 지만 열기는 금새 식어버린다. 지금은 웃돈은 커녕 본전도 건지지 못하는 상황이 발생하고 있다. 중개업소마다 매물이 쌓여 있지만 찾는 사람이 없 다.
현지의 한 중개업자는 “돈을 번 사람은 몇몇 ‘꾼’ 들 뿐” 이라며 “묻지 마 투자를 했던 사람들이 발을 빼지 못해 아우성” 이라고 분위기를 전했 다. 묻지마 투자를 한 원죄가 있기는 하지만 너무나 많은 피해자가 발생한 셈이다.
라. 청약자 수 과다의 대안
1) 시간이 걸리더라도 시장에 맡긴다.
“비싸면 안 사겠다”는 소비자들이 건설업체 반대편에 서 있다. 마진을 많이 남기겠다는 업체의 다른 편엔 적게 남기고 많이 팔겠다는 경쟁업체 도 있다. 분양가가 비싼지 싼지는 이런 시장 원리를 통해 사후 검증될 수 밖에 없다. 이 논리에 비추면 지금의 분양가는 절대 과다하지 않다. 비싸 다면 아파트 청약 경쟁률이 수백대 1이 될 리가 없다. 상대적으로 싸다고 보기 때문에 사람들이 줄 서 있는 것이다. 물론 아파트 시장 특성은 TV같 은 상품의 시장과는 다르다. TV는 기존 생산설비를 좀 더 가동하면 수요 증가에 얼마든지 대처 할 수 있지만, 거품이 낄 수밖에 없다. 그러나 아 무리 그렇더라도 정부가 ‘적정’과 ‘과다’ 를 평가해선 안 된다. 평가자체가 불가능한데다, 평가에 따른 코스트가 시장의 조절 비용보다 훨씬 클 것이 다.
2) 정부가 부동산 과열 현상(청약자 수의 과다 현상)를 치유하겠다면, 시 장에 맡길 경우시간이 너무 걸리기 때문에 정 개입하겠다면, 세금으로 해 야한다. 집값은 엄청 올랐는데 재산세는 여전히 너무 적다. 재산세 부과 기준인 과세 시가표준액(과표액)은 대략 실제 집 값의 30% 수준 이라는게 전문가들의 얘기다. 게다가 세율은 0.3%를 조금 웃도는 수준에 불과하다. 집값이 3억인 아파트의 경우 재산세는 연간 27만원 정도라는 얘기다 이러 고서는 현재 부동산 과열 현상을 해결할 수 없다.
3) 청약 과열 현상에 따른 대안으로 청약접수 창구를 모델하우스 뿐만 아 니라 금융기관의 청약창구 등으로 다변화 한다.
4) 경제학에서 가장 기본적인 이론이 가격에 관한 것이다. 누구나 알듯이 수요량과 공급량이 균형을 이뤄야 시장가격이 형성된다. 분양가가 문제라 면 제3자인 정부더러 규제해 달라고 조르기 전에 청약자 스스로 수요량을 조절해 볼 일이다.

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