[법학과 공통] 현행 상가건물임대차보호법의 문제점과 개선방안에 대하여 논하시오 - 상가건물임대차보호법

소개글

[법학과 공통] 현행 상가건물임대차보호법의 문제점과 개선방안에 대하여 논하시오 - 상가건물임대차보호법에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 본론

1. 상가건물임대차보호법이란
1) 상가건물임대차보호법의 입법배경
2) 상가건물임대차보호법의 입법목적
3) 상가건물임대차보호법의 입법과정

2. 현행 상가건물임대차보호법의 주요내용
1) 현행 상가건물임대차보호법에서의 적용범위
2) 현행 상가건물임대차보호법에서의 대항력
3) 현행 상가건물임대차보호법에서의 등록사항 등의 열람․제공
4) 현행 상가건물임대차보호법에서의 최우선변제권과 우선변제권
5) 현행 상가건물임대차보호법에서의 임차권등기명령제도
6) 현행 상가건물임대차보호법에서의 임대차기간 및 임대차 갱신요구권
7) 현행 상가건물임대차보호법에서의 강행규정

3. 현행 상가건물임대차보호법의 문제점
1) 적용범위의 한계
2) 형평성의 문제
3) 대항력 요건과 공시제도
4) 임대차기간 및 계약갱신권 행사
5) 권리금 인정과 범위
6) 판매수수료매장의 임대차

4. 현행 상가건물임대차보호법의 개선방안
1) 적용범위 설정기준의 합리적 개선
2) 대항력요건의 정비와 공시제도의 개선
3) 임대차기간 및 계약갱신권 행사의 완화
4) 권리금의 인정과 범위 설정
5) 판매수수료매장의 임대차 보호
6) 임대차 분쟁조정기구의 설치 운영

5. 시사점

Ⅲ. 결론

참고문헌

본문내용

가건물임대차보호법의 주요 문제점으로 지적되는 것은 첫째, 이 법에서 사용되는 용어의 개념정의에 대한 불명확성을 비롯하여 적용범위에 있어 현실적으로 사업자등록을 하지 못하는 비영세상인은 물론 이 법의 적용범위 밖의 일반상인은 어떻게 보호할 것인가의 문제와 둘째, 사업자등록에 의한 임차권의 공시방법의 불완전성에 대한 공시방법의 문제 셋째, 관행으로 거래되는 권리금에 대한 입법적 불비에 대한 문제 넷째, 임차보증금 회수를 위해 도입된 임차권등기명령제도의 실효성 등을 들 수 있을 것이다. 이 법의 시행에서 발생하는 문제점에 대하여 서로 대립하는 이들 임대인과 임차인 사이의 이해관계를 어떻게 합리적으로 조절할 것인가를 중심으로 그 해결방안을 제시하였다.
첫째, 이 법의 적용대상을 전체상인으로 확대 적용하고, 보호내용은 각 영세상인과 일반상인별로 세분화하여 적용해야 할 것이다. 즉, 현행법상 건물의 인도와 사업자등록을 하고 대통령령이 정한 일정보증금 이하의 영세상인은 이 법의 규정을 적용시키고, 위 일정보증금을 초과하는 일반상인에 대해서도 한정적으로 임대차기간, 차임증감청구권, 계약갱신청구권 규정을 적용하도록 함으로써 임차인의 안정적 영업활동을 보장받을 수 있도록 해야 할 것이다.
둘째, 공시방법과 관련하여 사업자등록부의 열람요건을 완화하여야 할 것이다. 이 법은 등기가 없는 경우에도 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에게 효력이 생긴다고 하여 사업자등록을 공시방법으로 채택하고 있다. 그러나 상가건물을 매수하거나, 임차하거나, 경매로 매수하려고 하는 사람들은 임대차현황을 쉽게 열람할 수 있는 공시방법이 없어 이에 대한 많은 지적과 대안을 제시하되 그 대표적으로는 임차권의 등기부공시방법, 임대차등록부제의 도입, 임대차계약서상 확정일자 또는 공증제도를 공시방법으로 채택하자는 것이다. 그러나 공시방법이 가능하려면 먼저 등기부공시에 대한 법적용의 한계, 시행에 따른 예산확보의 문제, 관리주체의 일원화 등 실제로 해결해야 할 문제 등이 산적해 있다. 따라서 현재 사업자등록에 의한 공시가 완전한 것은 아니지만, 임대차현황을 쉽게 파악할 수 있는 제도적 보완을 통한다면 그 기능을 다할 수 있을 것이다. 즉 임대차현황을 열람할 수 있는 이해관계인의 범위를 세분하여 임대차계약을 체결하려는 자 등도 임대차 관련내용을 제한적 범위내에서 그 열람을 가능하도록 함으로써 사업자등록에 의한 공시방법이 그 기능을 다할 수 있도록 해야 할 것이다.
셋째, 관행적으로 이루어지고 있는 권리금에 대한 실질적인 보호방안을 강구해야 할 것이다. 상인이 형성한 유무형의 영업재산은 계약갱신청구권의 적용으로 충분한 영업기간을 보장함으로써 간접적으로 권리금을 확보할 수 있도록 해야 하고, 계약 갱신청구권을 행사할 수 없는 경우 보상청구권 규정을 두어 상인의 영업재산을 적극적으로 보호해야 할 것이다. 상가건물임대차에 있어서 계약갱신청구권은 상인의 영업재산권과 임대인의 건물소유권과 이익 균형점에 놓이는 청구권이며, 다만 상인의 영업재산이 임대인의 건물과 불가분의 관계에 있으므로 계약갱신청구권의 제한사유는 극히 제한적이어야 하고 엄격하게 해석되어야 한다. 그러나 이것이 임대인의 건물소유권을 침해하는 것이 되어서는 곤란하므로 계약갱신청구를 거절할 수 있도록 하되, 상인에게 보상청구권을 인정하여 계약갱신 청구권으로 달성할 수 없는 경우 그 손실을 금전으로 환산하여 보장할 필요가 있다. 보상청구권은 계약갱신청구가 이루어질 수 없는 경우에 인정되는 금전보상 청구권의 성질을 가지는 것으로 갱신청구권이 거절되지 않으면 행사할 수 없음에 유의할 필요가 있다.
넷째, 대항력 있는 임차인으로서 우선변제권을 유지한 상가임차인이 임차권등기명령에 의해 임차권등기를 한 경우 그 보증금의 회수를 용이하게 하기 위하여 제한적 경매신청권을 부여해야 할 것이다. 임차권등기명령제도는 임차인이 보증금을 확보하기 위한 제도적 장치로써 그 의미를 찾을 수 있다. 현재 오랜 기간 임차인의 보증금회수에 대한 불편함을 해소하기 위해 임대차보증금반환소송에 대한 소액사건심판법 규정을 적용하고 있으나, 그것만으로는 부족하고 등기된 임차권에 기한 경매신청권을 부여함으로써 임대인에게는 임차보증금 반환에 대한 심리적 압박감을 주는 동시에 임차인에게는 조속한 보증금의 회수방안을 마련해 주는 법적 수단이 필요하다고 본다.
Ⅲ. 결론
지금까지 본론에서는 현행 상가건물임대차보호법의 문제점과 개선방안에 대하여 논해 보았다. 실질적으로 모든 사회현상을 법이 일률적으로 규율하고 그 내용을 빠짐없이 규정한다는 것은 매우 어려운 것이지만, 아직 상가건물임대차에서 공정한 거래질서가 확립되지 못하는 측면이 있다. 국가가 경제에 관한 규제와 조정을 할 수 있다고는 하지만 개인의 경제행위에 대한 사적자치, 경제적 결정권까지 과도하게 간섭하여서는 안 될 것이다. 이를 근거로 부동산임차인의 이익을 위하여 그의 보호를 강화한다는 것이 임대인의 불이익을 초래할 수도 있다는 점을 부인할 수는 없을 것이다. 상가건물임대차와 관련하여 임대료 인상문제, 임대인의 해지권 남용, 임대차기간의 불안정성, 차임 산정시 고율의 이자율 적용문제, 임대보증금의 미반환문제, 임차건물에 대한 임차권등기의 어려움 등 각종 형태의 불이익을 해소하기 위해서는, 이 법의 적용범위의 확대, 공시방법의 개선, 권리금의 실질적보호, 보증금의 확보 등 실질적 방안의 모색을 통해 계약당사자의 이해관계를 적절히 조절함과 아울러 공평성과 형평성의 조화를 통한 법익의 균형과 경제적 자율권을 회복 시켜나가야 할 것이다.
참고문헌
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곽용진(2009). 부동산권리분석론. 부연사.
박영욱(2005). 상가건물임대차보호법의 법정책과 보호범위. 한림법학 포럼.
공순진 외(2000). 영업용 건물의 임대차, 동의법정 제16집. 동의대학교법정연구소.
김동국(2002). 상가건물임대차보호법의 문제점. 법률신문.
고형석(2006). 상가건물임대차에 관한 연구. 재산법연구. 한국재산법학회.
박진원(2008). 상가건물임대차보호법의 문제점 및 개선방안에 관한 연구. 전북대학교 대학원 석사학위논문.

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