주택 재개발 및 재건축사업의 문제점과 개선방안

소개글

주택 재개발 및 재건축사업의 문제점과 개선방안에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ 서 론 1
1. 연구의 배경과 목적 1
2. 연구 방법 2

Ⅱ. 재개발 재건축사업의 이론적 고찰 3
1. 정의와 종류 3
2. 정책 변천 4
3. 도시재생사업의 유형 5
4. 도시및주거환경정비법 및 관련법체계 7
5. 재개발 재건축의 정부 규제 내용 9
6. 선행 연구의 검토 10

Ⅲ. 재개발 재건축 문제점 12
1. 부동산가격의 불안 12
2. 공급 수단으로서 효과 부족 14
3. 서민 주거 불안 16
4. 도시 환경 약화 17

Ⅳ. 정부 규제에 대한 분석 18
1. 정부의 규제에 관한 검토 18
2. 재건축 개발이익환수제도에 관한 검토 22

Ⅴ. 재개발 재건축 제도 개선 방안 25
1. 가격안정과 사업 활성화를 위한 제도 개선 25
2. 서민주거안정을 위한 방안 26
3. 도시환경 개선을 위한 방안 28

Ⅵ. 결 론 29

<참고 문헌> 31

본문내용

을 국지적으로 대상지역으로 정해왔으나 광역개발 개념을 도입하여 생활권 단위로 종합적인 계획 수립 필요
- 서울시 경우 전체를 보는 시야를 좀 더 폭넓게 가질 광역단위계획이 필요
- 구(區) 전체를 대상으로 광역계획을 수립하고, 광역계획하에 기반시설과 연계하여 단위별 정비계획을 수립
- 앞으로 서울의 고층아파트 재건축사업시 500세대이하의 소규모단지 난립으로 주민간 마찰, 공간 확보 등 사업의 어려움이 예상됨
- 지금처럼 개별 구역별로 사업을 추진하는 것보다 몇 개 구역이 연계해 합동 사업을 추진하는 것이 주민들에게도 이익이 되고, 또 부족한 공공시설이나 기반시설 확보에도 도움
○공공시설 확보 방안
- 아파트를 많이 건립하였으나, 도로나 주차장, 공원 학교 등 공공기반시설을 확보되지 못하고 있는 실정
- 현재의 재건축단지는 30-40년전 도시계획으로 현재 생활에 맞도록 새로 수립해야하고 특히 문화시설, 체육시설, 휴식공간, 상가시설, 복합 학교시설 등이 새로이 추가되어야 할 사항.
- 사업시기가 다르고 규모도 달라서 부담을 결정하기 어려운 점은 있으나 주거환경개선 기본계획 수립시 생활권 단위로 설치할 공공시설을 명시하고 단위당 부담금도 배정하는 사전 계획
- 인센티브제도를 활용하여 공공시설 확보 따라 용적율을 완화해주는 제도를 확대하는 방안, 현재 학교시설에 활용되고 있음.
- 공공시설 예산확보를 위해 개발이익환수제도를 활용하고, 개발이익환수 어려운 지역은 공영개발을 검토하거나, 공공시설 확보 어려울 때는 지자제에 개발권 부여하여 재원 확보 방안
○ 건축디자인의 다양화와 창의성을 강조
- 지역적 특성을 감안 저층. 고층 아파트, 빌라형주택 등 다양한 형태로 짓도록 유도
- 건축디자인의 다양화와 창의성을 강조, 디자인심사의무화, 우수디자인 인센티브 적용
Ⅵ. 결 론
○ 의의
-주택 재개발과 재건축사업은 주거의 삶의 질을 향상하고, 아울러 도시경관을 수려하게 하고, 토지이용을 효율적으로 하고, 환경을 개선하여 도시기능을 재생시키고자함.
- 도시및주거환경정비법을 제정하여 기존의 법을 통합하고 절차나 제도개선을 하여 재개발 재건축을 활성화하고자하였으나 아파트 가격이 급등하자 다른 지역 가격안정을 위해 강남지역 중 재건축아파트의 가격안정이 필수라는 인식으로 재개발 재건축에 여러 가지 강한 규제. - 규제 중 평형비율규제, 임대주택 25% 의무 건축, 조합원 승계제한, 초과완수이익 환수는 재개발 재건축을 어렵게 하는 대표적인 규제
○문제점
- 재건축은 재개발은 주택공급을 확대할 수 있는 유일한 수단으로서, 재건축 사업이 억제되면 주택공급이 위축되고 결국은 집값을 상승시키는 요인이 된다는 것에 문제.
-초기의 재건축재개발제도를 막대한 수익 발생하는 사업으로 잘못된 인식
주변 아파트에 영향을 주고 강남의 아파트 가격이 큰 폭으로 상승 원인의 일부
- 재건축 재개발사업 공급 수단으로서 효과가 미미하거나 재개발에서는 오히려 감소.
- 원주민 재정착율 재정착률이 40%를 넘지 못하고 비자발적으로 다른 곳으로 이주.
- 도로나 주차장, 공원 등 공공기반시설은 확보되지 못해 오히려 주거환경이 악화
○대안
- 정부의 규제 중 층수제한, 조합원 지위양도 금지 개발이익환수제도는 규제 완화 보완
- 재건축 취지에서 볼 때 면적 일정규모이상 제한하는 것도 공급을 확대
- 임대주택건설의무화로 개발이익환수 통합하고 보완. 다른 지역에 임대주택을 건축하거나 현금방식으로 기금을 조성하여 임대주택사업에 활용
- 임대주택을 지속적으로 공급하되 선진국처럼 주거보조비 지원 등 여러 방안
-재입주율을 높이는 대책으로는 생계유지를 위한 소득위한 점포공급 및 적정한 평형 공급
- 도시기능 재생을 위해 광역개발 개념도 도입, 공공시설 설치확보 사전배당, 용적율 인센티브제 활용
○ 연구 성과
- 첫째로 재개발 공급 효과를 분석한 결과, 공급에 기여하다는 일반적 인식을 깨고 거주할 세대수는 감소하는 것을 확인. 이는 재건축 재개발사업이 주택공급을 위해 필요하다는 기존의 논리를 뒤집은 것.
- 둘째로 저층아파트만의 경우이긴 하지만 재건축수익성 평가를 통하여 얻는 이익은 막대하여 따라서 개발이익환수의 필요성 부각
- 셋째는 재건축아파트 가격은 자산가격이론과는 다르게 구역지정, 사업승인, 특히 동호추첨의 추진단계에서 기대이익이 현실화될 때에 가격은 크게 반영됨을 확인
맺는말
앞으로도 재개발 재건축사업을 현재와 같이 소유자의 수익성에 중심 지속시
부동산 가격의 가격 상승, 서민의 주거불안, 도시기능 저하 등의 문제는 반복 개인
기본권과 공공성의 충돌을 합리적 해결하여 사업 추진하며 장기적 전략으로
도시 재생
향후 재개발 재건축사업은 공공성을 확대하고, 개발이익환수를 재원으로 서민 주거안정
과 기반시설확충에 중점을 두어야한다.
<참고 문헌>
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최성호 이창무 이정수 “ 서울시 재건축아파트와 신축아파트 가격의 상호관계에 관한
연구” 국토연구 제53권 2007
김용민 “ 재건축규제의 제 문제” 강남대학교 부동산학보 2005
김현아 “정책변화가 재건축 재개발 시장에 미치는 파급효과와 향후전망“
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고덕균 김홍규 “주택재개발 관리처분 권리유형에 따른 재입주 특성 분석“
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최막중 “재건축의 허와 실” 한국경제연구원 2006
박신영 “주택공급과 배분, 그 가능성과 형평성” 한국주택학회세미나 2008
이용만 “재건축 개발이익환수제도가 재건축시기와 가격에 미치는 영향”
주택연구 제13권 2004
김주진 “재건축임대주택 의무공급방안의 개발이익환수제도로서 의의와 보완방향”
대한주택공사 2005
김수갑 여경수 “재건축초과이익 환수에 관한 법률의 법적 쟁점과 과제“ 공법학회지
권영덕 “ 기성시가지내 정비산업의 공공시설 확보 방안” 서울시정개발연구원 2003
제7권 2호 2006
성남시청 “2010년 도시주거환경정비기본계획” 성남시청 2006
관악구청 “관악구 주택재개발 백서 관악구청” 2006

키워드

주택 ,   재개발,   재건축