후분양제도 정착 방안 연구

목차

Ⅰ. 현 분양제도 현황

Ⅱ. 현 주택금융의 문제점
1. 현 황
2. 주택금융의 문제점

Ⅲ. 후분양제도 활성화 방안
1. 기본 방향
2. 부동산 지분투자펀드의 활용
3. 프로젝트 파이낸싱의 활용
4. 자산담보부증권(ABS)의 활용
5. 메자니 캐피탈(Mezzanine Capital)의 활용

Ⅳ. 결 론

본문내용

고 있는 주택 상환사채의 경우 광의의 의미에서 이러한 메자닌 캐피탈에 포함 가능
□ 자금조달을 원활히 하기 위해서 주택사업자는 메자닌 캐피탈의 인수에 일부 참여하는 등 적극적인 자세가 필요
- 주택사업자가 후순위 대출(채권)의 일부를 인수하여 손실을 흡수하는 쿠션 역할을 담당
- 주택사업자는 필요할 경우 투자자에게 양호한 조건의 지분 전환권을 부여하여, 개발사업의 소유권과 자본이득을 공유하는 자세가 요망
Ⅳ. 결 론
제도 도입 및 정비
□ 제한된 부동산투자회사(REITs) 제도를 활성화 방안 검토
- 현재 건설교통부에서 REITs 도입하여 기업구조조정용 리츠(CR REITs)는 출범하였으나, 일반형 리츠는 정부의 엄격한 규제로 인하여 출범하지 못함
- 주택사업에서 일반형 REITs는 주택사업자의 자금조달을 원활하게 하는 역할 외에도 임대주택사업의 활성화 등 다양한 정책수단으로 활용 가능함에 따라 정부는 규제를 완화시켜 일반형 REITs를 활성화시켜야 함
□ 서민주택 건설사업에 대해서는 프로젝트 파이낸싱 기법을 활용하는 기회를 확대하기 위해 「민간투자법」상 사회간접자본시설에 포함 검토
- 「민간투자법」상 사회간접자본시설로 지정될 경우, 프로젝트 파이낸싱 활용을 위한 각종 지원 조치가 부여
·각종 인허가 의제 처리, 토지 수용, 세제 지원 등
- 일정 규모 이하의 서민주택 건설사업에 대해 이를 「민간투자법」상 사회간접자본시설로 지정하는 방안을 검토
□ ABS를 발행할 수 있는 자산보유자 범위 확대
- 주택사업자도 SPC를 설립하여 ABS를 발행할 수 있도록 「자산유동화법」상 자산보유자 범위를 일반 기업에까지 확대
지원사항 확충
□ 주택개발금융을 활성화하기 위해 SPC 등에 대한 세제 지원 확충
- 프로젝트 파이낸싱, ABS 등을 활용하기 위해서는 개별 주택사업을 별도 법인화하는 것 필요
- SPC 등 별도 법인의 경우 명목상의 법인인 투자도관(conduit)으로, SPC등으로의 자산 이전은 실질적인 거래가 아니기 때문에, 자산 거래 및 보유와 관련한 각종 세제 감면 조치가 필요
□ 가장 핵심적인 사안은 SPC 등에 대한 이중과세 면제임
- SPC 등 투자도관을 활용할 경우 기업의 운영수익에 대한 법인세와 투자자에게 나눠주는 배당에 대한 소득세가 이중으로 과세
- 주택사업에 대한 투명성 강화와 금융 활성화를 위해 투자도관의 필요성이 충분히 인정될 경우, 이에 대한 이중과세 면제 조치를 검토 요망
건전성 및 투명성 강화 조치
□ 다수로부터 투자자를 모집하는 펀드나, 자금조달을 위한 별도 회사 설립이 다양화될 경우, 정부는 이들 기관에 대하여 건전성 감독을 강화 필요
- 투자자 보호, 내부통제 장치의 활용 등의 목적으로, 금융 감독의 범위를 확대하고, 이를 통하여 이들 기관에 대한 사전적, 사후적 감독을 강화
- 개발기능의 분리 등으로 나타날 수 있는 자금조달 기능을 갖춘 개발회사에 대해서도 금융감독 범위를 확대
□ 별도 회사를 설립하여 자금을 조달할 경우 이에 대한 투명성 확보를 위해 공시제도 등을 강화할 필요
- SPC 등의 경우 서류회사(paper company)인 만큼, 회사에 대한 빠르고 정확한 공시가 필요
- SPC 등에 대한 세제 지원 등의 유인을 주는 대신 엄격한 공시의무를 부과하는 것이 요망
·펀드 투자내역, 펀드 수익률, 관리 수수료 내역 등
□ 각종 부동산 정보에 대한 공신력있는 조사 및 평가기관 확보
- 부동산에 대한 각종 정보를 취합하고, 공시하는 기능을 확보
- 부동산 사업에 대한 신용평가를 공신력 있게 할 수 있는 평가기관 확보
·기존의 평가기관을 활용하거나, 새로운 평가기관을 확보
결 론
□ 후분양제가 성공적으로 조기정착을 위해 가장 중요한 것은 결국 "돈"이다.
- 주택을 구입하는데 들어가는 수요자금융 못잖게 주택건설에 소요되는 건설비용을 조달할 수 있는 "공급자금융"시스템이 마련돼야 한다는 것이다.
- 문제는 20년 이상 "선분양"에 길들여진 건설업체 혹은 개발업체 대부분은 사업비의 70%에 달하는 비용을 조달할 수 있는 자체능력을 갖추지 못하다는데 있다.
- 연간 40만가구가 건립될 때 총 비용은 80조원(가구당 2억원 기준)
- 현재 외부차입비율이 평균 70%라는 점을 감안할 때, 결국 건설·개발업체는 약 56조원의 돈을 금융권에서 직·간접적으로 차입해야 하는 상황이다.
□ 각종 제도보완 선행 연가 56조원 가량을 금융조달하기 위해서는 현재 방시의 프로젝트 파이낸싱으로는 한계가 있다.
- 특히 프로젝트 파이낸싱을 통한 자금조달은 기업부채비율에 포함되기 때문에 시공사는 시공보증을 선호하고 있는 상태다.
□ 부동산신탁사에 금전신탁을 허용해야 한다 또한 개발이 제한된 리츠가 적극적인 개발사업 참여를 할 수 있도록 해야 함
- 직접금융을 통해 자금조달은 한계가 있기 때문에 자산운용에 초점을 맞춘 리츠가 개발도 병행, 간접금융을 이용한 비용을 충당해야 함, 현재 개발자금 공모가 제한돼 있는 부동산신탁사에게 금전신탁을 허용해야 함
- 후분양 활성화를 위해서는 건설·개발업체의 직접금융으로는 한계가 있으며, 리츠사의 개발사업 참여, 부동산신탁사의 금전신탁 허용등의 간접금융을 위한 제도적 보완이 필요함
참고문헌
권주안, 박미선(1998), 「주택건설업체의 재무구조 개선방안」,주택산업연구원.
김진만(1998), ABS제도와 성업공사의 발전방안, 홍성웅 편저, 「자산 디플레이션과 부동산증권화」, 한국건설사업연구원.
김흥제(1999), 프로젝트 금융, New Techniques of Real Estate Finance : REITs, Project Finance and ABS, 「Interantional Real Estate Education Program」, School of Public Policy and Global Management, KDI.
대한주택공사(1997), 「부동산신탁제도 발전방향에 관한 연구」.
서후석(1998), 부동산 증권화와 건설개발금융의 활성화 모색, 홍성웅 편저, 「자산 디플레이션과 부동산증권화」, 한국건설산업연구원.
이중희, 조상형(1995), 주택 후분양제도의 도입을 위한 정책과제, 「주택금융」 95년 8월호, 주택은행.

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