도시 토지 경제

소개글

도시 토지 경제에 대한 보고서 자료입니다.

목차

제 1 장 토지의 특성과 그 시사점
1. 토지의 고정성과 그 의미 2
2. 고정성으로 인한 투기의 악순환 2
3. 토지 용도의 경제학적 분류 3
4. 토지의 내구성(영속성)으로 인한 토지가치 계산 3
5. 영속성과 토지이용의 효율 4
6. 토지의 비이동성 및 이질성 4

제 2 장 토지시장과 한국의 도시화
1. 토지시장 6
2. 토지시장의 국지화와 불완전경쟁 6
3. 토지시장에서의 수요-공급의 원리 7
4. 한국의 도시화 9

제 3 장 도시 토지 지가 결정의 현대 이론
1. 지가의 결정요인 11
1) 경제적 요인 11
2) 교통 11
3) 사회적 요인 12
4) 제도적 요인 13
2. 현대의 지대론과 지대 크기 추정 13
1) 도시의 경제활동과 입찰지대곡선 13
2) 도시구조와 지대 15
3) 교통․운송의 발달과 교외화 현상 17

제 4 장 지가결정의 새로운 차원: 토지투기와 거품
1. 재테크의 대상이 된 토지 19
2. 토지투기 21
3. 도시화는 땅값을 두 번 울린다. 23

제 5 장 도시토지이용과 활용 및 문제점
1. 토지의 이용계획 26
2. 토지의 이용변화 및 입지결정요소 26
1) 토지공급과 토지이용 규제 27
2) 수도권 집중억제와 국토의 균형개발 28
3) 개발제한구역 29
3. 도시토지수요 증대와 토지문제 29
1) 토지수요의 증가 29
2) 도시토지의 특성 30
4. 우리나라의 도시토지문제 31

본문내용

운송의 발달과 교외화 현상17
제 4 장 지가결정의 새로운 차원: 토지투기와 거품
1. 재테크의 대상이 된 토지19
2. 토지투기21
3. 도시화는 땅값을 두 번 울린다.23
제 5 장 도시토지이용과 활용 및 문제점
1. 토지의 이용계획26
2. 토지의 이용변화 및 입지결정요소26
1) 토지공급과 토지이용 규제27
2) 수도권 집중억제와 국토의 균형개발28
3) 개발제한구역 29
3. 도시토지수요 증대와 토지문제 29
1) 토지수요의 증가29
2) 도시토지의 특성30
4. 우리나라의 도시토지문제31
제 1 장 토지의 특성과 그 시사점
1. 토지의 고정성과 그 의미
토지의 공급량이 물리적으로 고정되어 있다는 것은 경제 전체로서의 토지공급량이 토지의 경제적 수익이 많고 적음에 관계없이 일정함을 의미한다. 그렇다면 토지의 가격이나 지대가 가지는 의미 혹은 역할이 일반 재화와 다르게 된다. 가격이 수행하는 기본적인 역할 중의 하나는 사회적으로 필요한 자원이나 상품이 사회적으로 필요한 만큼씩 공급되도록 유도하기 위한 보상으로서의 역할, 즉 경제적 인센티브의 역할이다. 어떤 상품이든지 충분한 대가가 있어야 생산되고 공급되는 것이다. 또한 이러한 기능 때문에 가격이라는 것이 사회적으로 정당성을 가지는 것이다. 만약 토지의 공급은 물리적으로 고정되어 있는 탓으로 더 많이 생산할 수도 더 많이 공급할 수도 없다고 하면, 토지의 가격은 토지가 더 많이 생산되고 더 많이 공급되는 것에 대한 보상의 역할을 하지 않는다는 얘기가 된다.
2. 고정성으로 인한 투기의 악순환
토지공급의 고정성이 초래하는 또 하나의 중요한 현상은 지가와 토지투기 사이의 악순환이다. 일부 독점적 투기자가 일부러 가격을 올리기 위해서 매점매석 하는 행위를 하는데 매점매석은 공급이 충분하지 못하리라고 예상되는 상품을 대상으로 하는데, 토지의 경우가 그러하다. 땅값이 올라가면 땅값의 차익을 노린 투기가 일어난다. 투기도 수요의 일종이기 때문에 투기가 일어난다는 것은 토지에 대한 수요가 증가함을 의미한다. 만일 토지의 공급이 고정되어 있다고 하면, 땅값은 거의 전적으로 토지에 대한 수요의 많고 적음에 따라 결정된다. 땅값은 수요에 의해서 결정되므로 투기는 직접적으로 땅값을 올리는 요인이 된다. 이렇게 해서 지가 상승이 투기를 유발하고 투기는 다시 지가상승을 유발하는 악순환이 가능해지는데 이런 악순환을 가능하게 하는 결정적인 요인이 토지 공급의 고정성이다.
3. 토지 용도의 경제학적 분류
토지는 식량생산을 위한 자연적 생산력을 가지고 있으며, 또한 우리의 의, 식, 주를 해결하기 위한 여러 가지 자연적 원자재를 공급한다. 인간이 필요한 여러 가지 재화와 용역을 생산하는 데에 토지가 자원으로 이용될 때 이 토지를 생산요소로서의 토지라고 말한다.
부동산투자가 혹은 부동산투기자는 어떤 토지가 무엇을 생산하는 데에 유용할 것인가 보다는 가지고 있다가 팔면 얼마나 돈을 남길 수 있는가, 혹은 담보로 잡히면 얼마나 돈을 받을 수 있는가에 더 많은 신견을 쓸 것이다 이때의 토지는 개인이 선택할 수 있는 재손 보유의 한 형태로, 또 한 재산증식의 수단으로 이용되는 토지는 자산으로서의 토지이다.
어떤 토지는 생산에 이용되지도 않고 돈벌이 자산으로 이용되지도 않으면서도 직접적으로 사람들에게 해택을 주기도 하는데 토지 그 자체로서 사람들이 직접 즐길 수 있는 각종 혜택을 제공하는 토지를 소비재로서의 토지라고 한다.
산업혁명 전만 하더라도 토지의 주된 용도는 농업이었지만 산업의 고도화와 도시가 급속도로 진척됨에 따라 공업용이나 주거용을 포함하여 토지의 용도가 무척 다양해졌다. 특히 도시화가 빠른 속도로 진행되면서 위치로서의 토지 측면이 점차 중요하게 부각되기 시작하였다. 도시화는 필연적으로 인구 및 경제활동을 특정지역에 편중시키는 까닭에 위치가 매우 중요한 요소가 될 수밖에 없다. 최근에 와서 경제학의 한 응용분야로 부상하고 있는 도시경제학이나 혹은 경제지리학에서는 위치로서의 토지가 주요 분석대상이 되고 있음을 볼 수 있다.
4. 토지의 내구성(영속성)으로 인한 토지가치 계산
토지는 물리적으로 내구성을 가질 뿐만 아니라 가치의 면에서도 기계나 컴퓨터 등 보통 자본재에 비해서 월등하게 내구성이 강하다. 자본재의 가치는 사서 이용하기가 무섭게 그 순간부터 푹푹 떨어진다. 그러나 토지의 경우에 새로운 모델이 나왔다는 소리는 없다. 사람이 사는 할 그리고 사람이 토지를 막 찍어내지 못하는 한, 토지의 유용성은 거의 영원히 지속될 수 있다. 토지의 가치는 자본재처럼 그렇게 푹푹 떨어지지 않는다. 떨어지기는커녕 상당히 오랜 기간에 걸쳐 지속적으로 상승하는 경향이 있다. 특히 우리나라의 경우에는 땅값은 거의 언제나 올라갈 줄만 알았지 내려가는 경우가 극히 드물었고, 일본도 그랬다.
토지가 영속성을 가치기 때문에 발생하는 첫 번째 문제는 토지의 최적용도를 결정하기 무척 어려우며 또한 토지의 가격이나 가치를 정확하게 계산하기도 극히 어렵다는 것이다. 미래 모든 시점에서 토지로부터 얻을 순수익을 알아야한다. 그러므로 토지가치의 계산은 미래에 대한 예측을 필연적으로 거쳐야 하는데, 미래란 온갖 불확실성을 내포한 것이어서 토지가치의 계산은 자연히 매우 부정확 할 수밖에 없고 따라서 땅값도 매우 불확실할 수밖에 없다.
5. 영속성과 토지이용의 효율
무슨 자원이든지 효율적으로 이용되기 위해서는 가장 잘 이용할 수 있는 사람의 손에 들어가야 한다. 자원이 가장 잘 이용할 수 있는 사람의 손에 떨어지기 위해서는 그 자원이 자유스럽게, 원활하게 거래될 수 있어야 함은 물론이다. 시장에서 상품이 원활하게 거래되기 위해서는 가격이 잘 알려져 있어야 함은 상식이다. 토지가치가 많은 미래의 불확실성을 내포하고 있으니 땅값역시 불확실하다. 땅값은 시장에서의 토지거래에 있어서 가장 중요한 정보인데 이 땅값이 불확실 하니 시장에서 토지거래가 원활하게 이루어지기가 어렵다. 뒤에서 다시 살펴보겠지만 실제로 토지시장은 매우 불완전하다. 그렇기 때문에 토지거래에 대한 정부의 개입이 필요하다는 말이 나오게 된다.
대체로 보면 각 개인들은 먼 미래를 내다보지 못할 뿐만 아니라, 미래에 대한

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