P.F개발방식과 신탁개발방식 비교

소개글

P.F개발방식과 신탁개발방식 비교에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ.주택개발사업
1. 주택개발사업의 의의
2. 주거용 부동산의 개발 절차
3. 주택공급의 방식

Ⅱ. P.F개발방식
1. P.F의 의의
2. P.F제도의 도입배경
3. P.F의 특징
4. P.F의 장·단점
5. PF Loan 구조
6. P.F 조건
7. P.F 개발 과정

Ⅲ. 신탁개발방식
1. 신탁의 의의
2. 신탁제도의 도입배경
3. 신탁의 특징
4. 신탁의 장·단점
5. 신탁개발방식의 방법

Ⅳ. 비교
*요약

본문내용

라) 시장동향
시장동향은 인근지역의 건축현황 및 계획, 건축종류별 분양가격˙임대가격˙임대조건공실률 등을 조사하게 되며, 이미 체계적으로 수집되어 관리되고 있는 지역별 및 건축물 규모(위치˙종류)별 분양가격˙임대가격˙임대조건, 지역별 및 건축물 규모(위치종류)별 공실률 등을 체크하게 된다.
Ⅳ. 비교
비교
P.F개발방식
신탁개발방식
공통점
- 자금 조달 방법의 하나이다.
- 조건이 까다롭고 많은 시간이 소요된다.
- 복잡한 계약 및 절차
- 사업위험의 분산(P.F는 금융기관에서 신용보강책을 강구하지만 일차적으로는 사업주와는 절연된 구조로서 위험의 분산이 가능, 신탁은 소유자의 상속, 파산 등이 직접사업에 영향을 미치지 않기 때문에 사업운영 자체의 안정성이 유지)
차이점
- 도입시기 : 1995년 산업은행이 주도한 신공항고속도로 건설사업이 P.F의 효시
- 자금조달 기관 : 금융기관
- 담보물 : 특정사업의 사업성
- 사업주체 : 서류상회사
-프로젝트를 진행하여 건축물을 건설하거나 택지조성 등의 사업을 시행한 후 이를 분양 또는 임대해 수익을 얻은 다음, 금융기관에서 조달한 자금을 상환하는 것
- 도입시기 : 1990년 4월 부동산 투기대책 가운데 하나로 도입
- 자금조달 기관 : 전문신탁회사
- 담보물 : 토지
- 사업주체 : 전문신탁기관
-신탁전문회사가 신탁재산인 부동산에 건축물을 건설하거나 택지조성 등의 사업을 시행한 후 이를 분양 또는 임대해 그 수익을 위탁자(토지소유자)에게 돌려주는 것
*요약
주택개발사업이란 주택법이 정하는 절차에 따라 주택건설사업자들이 주택을 건설하는 사업을 말한다. 사업주체는 주택건설사업계획승인을 얻어 사업을 시행하는 자로 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 한국토지공사, 국토교통부장관에게 등록한 주택건설사업자 등이 있다. 주거용 부동산의 개발절차는 단독주택개발과 공동주택개발로 나누어진다. 단독주택은 20호, 공동주택은 20세대 이상 건설하려면 반드시 주택건설사업자로 등록해야 한다. 국가, 지방자치단체, 지방공사, 주택건설사업을 목적으로 설립한 공익법인, 주택조합, 근로자를 고용하는 자는 등록하지 않아도 당연히 주택사업 주체가 된다.
P.F는 특정 프로젝트로부터 발생할 미래의 현금흐름만을 대출 원리금 상환재원으로 보고 프로젝트의 유·무형의 자산만을 담보로 하여 별도로 설립된 프로젝트회사의 자금을 공급하는 금융방식으로 프로젝트사업주에 대한 소구권을 금융조건에서 배제하거나 완화시킨 금융방식을 의미한다. 1995년 산업은행이 주도한 신공항고속도로 건설 사업에 대한 자금지원이 바로 우리나라 프로젝트 파이낸싱의 효시이다. 최근에는 사업 위험성이 커짐에 따라 모회사가 직접 혹은 간접적으로 여러 유형의 보증을 서는 변형된 형태의 프로젝트 금융도 등장하고 있다.
P.F는 비소구금융 또는 제한소구금융, 부외금융 효과를 가지며 현금흐름에 기초한 여신이 된다. 또한 한정된 담보와 위험분산의 특징을 가진다.
P.F의 장점으로는 자금을 조달하는 사업주 입장에서의 사업위험의 분산, 투자자금 조달능력의 확대(부동산투자사업의 규모에 비해서 사업주의 산용이 좋지 않은 경우에도 사업성이 좋은 사업이라면 대출이 가능), 대차 대표조의 부외 금융(사업주의 회계상 대차 대표조에 부채로 잡히지 않기 때문에 부채비율을 양호하게 관리할 수 있게 된다.) P.F의 단점으로는 금융추진과정에서 장시간이 소요되며, 복잡한 계약 및 금융절차, 투자사업 정보의 과다노출이 될 수 있다.
P.F 개발 과정은 접수상담 → 분석, 협의 및 시공사 선정 → 사업약정체결 → 신탁계약 및 신탁등기 → 대출실행 → 자금관리계약 → 정산으로 진행된다.
신탁이란 부동산은 보유하고 있지만 경험과 자금이 없어 관리·활용에 어려움을 겪는 소유자가 소유권을 유지관리나 투자수익을 올릴 목적으로부동산신탁회사에 이전하고 부동산신탁회사는 고객이 맡긴 부동산 신탁재산을 효과적으로 개발 및 관리하여 임대 또는 분양 등을 통해그 이익을 돌려주는 제도를 말한다. 부동산신탁제도는 1990년 4월 부동산 투기대책 가운데 하나로 도입됐는데, 부동산신탁 활성화를 통해 부동산에 대한 인식을 종래 ‘소유개념’에서 ‘이용개념’으로 전환하고 부동산실명제 등 토지공개념 제도를 조기에 정착시키기 위해서였다.
부동산신탁의 특징은 부동산재산권을 대상으로 하는 제도로 등기명의인이 수탁자 명의로 귀속이 되는 점, 그리고 수탁자는 배타적으로 부동산의 권리와 처분권을 가지나 어디까지나 신탁목적에 따라 수익자의 이익을 위하여 부동산을 관리 운영해야 하는 점이라고 할 수 있다.
신탁의 장점으로는 사업기획, 자금조달, 시공사 선정, 건축공사의 발주관리, 분양(임대)등 부동산 사업에 대한 일체의 전문성을 갖춘 신탁회사가 대행함으로 소유자는 경험, 노화우, 자금이 없어도 전문신탁회사를 이용해 사업을 영위하여 장기간 안정적 수익을 얻을 수 있다. 소유자는 신탁수익권을 양도하거나 담보를 하여 자금을 마련 할 수 있고, 소유자의 상속, 파산 등이 직접사업에 영향을 미치지 않기 때문에 사업운영 자체의 안정성이 유지 된다. 소유자의 신탁재산이 상속되는 경우 당해 부동산 채무가 상속세 과세가격 산정 시 공제되어 상속대책으로 이용 가능하다. 임차인은 신탁회사와 임대차계약을 하기 때문에 안심감이 있고 임료개정이나 임대차계약 갱신 시 합리적 교섭이 가능하다. 국가나 지방자체는 민간자금을 이용 할 수 있어 재정부담의 경감을 도모 할 수 있다. 사회적으로는 임대형 토지신탁개발은 토지를 처분하지 않기 때문에 인근의 지가상승을 초래하지 않는다.
신탁의 단점으로는 모든 토지가 토지신탁의 대상이 될 수는 없고, 일반적으로 토지신탁의 보수는 선급으로 지급하는 것이 원칙이다. (즉, 분양의 결과에 상관없이 사업자금이 대출됨과 동시에 신탁보수가 빠져나가므로 시공사의 부도, 분양이 원활하지 않은 경우 등의 사유로 인하여 수익성이 악화되거나 사업기간이 연장되는 경우에도 기 지급한 신탁보수를 환급 받을 수 없다.)
신탁개발 과정은 상담 및 신탁의뢰 → 기본조사 → 사업제안서 작성 및 협의 → 사업약정 체결 → 신탁체결 및 신탁등기 → 설계 및 시공 → 건물 준공 → 관리·운용 → 신탁종료로 진행된다.

키워드

P.F개발방식과 신탁개발방식 비교,   주택개발사업,   신탁개발방식