부동산등기와 법

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부동산등기와 법에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 서설

2. 부동산 등기의 개념

3. 등기의 종류

4. 등기사항

5. 각종 권리에 관한 등기절차

본문내용

조)의 득실변경이다(민법 제186조). 예컨대 권리의 설정. 보존. 이전. 변경. 처분의 제한 또는 소멸이 등기해야 할 권리변동의 내용이다(부등법 제2조). 구체적으로 그 내용을 살펴보면 ‘설정’이란 지상권.지역권.임차권.저당권.권리질권의 설정으로 이것은 부동산등기법 제2조에 의해 등기해야 할 권리 중 소유권 이외의 권리들이다. ‘보존’이란 미등기부동산의 소유권의 보존을 말하고 ‘이전이란 등기해야 할 권리(부등법 제2조에 명시한 권리들)의 이전을 말하며 ’변경‘이란 주로 권리내용의 변경으로, 즉 지상권의 존속기간의 변경, 저당권의 이자의 변경을 말한다.
또한, 처분의 제한‘이란 공유물의 분할금지(민법 제268조 제1항), 유언에 의한 상속재산의 분할방법의 지정. 분할금지. 압류. 가압류. 가처분에 의한 처분행위의 금지를 일컬으며 ’소멸‘은 포기.혼동. 목적물별실 등에 의한 권리의 소물을 의미한다.
5) 등기를 요하지 않는 권리변동
등기를 요하는 권리변동에서 등기를 하지 않으면 사법상의 권리변동의 효력과 추정력이 발생하지 않는다(민법 제186조). 이를 ‘실체법상의 등기사항’이라고도 한다. 그러나 등기를 요하지 않는 권리변동은 등기를 하지 않아도 사법상의 권리변동의 효력에는 지장이 없다. 이를 실체법상의 등기사항이 아닌 ‘절차법상의 등기사항’이라고 불리운다.
이렇게 실체법상의 등기사항은 모두 절차법상의 등기사항이지만 절차법상의 등기사항은 실체법상의 등기사항을 전부 포함하지 않는다. 등기를 요하지 않는 권리변동은 민법 제187조에서 명시한 바와 같이 상속. 공용징수. 판결. 경매, 기타 법률의 규정에 의한 부동산물권의 취득의 경우에 그러하다, 여기서 주의할 것은 법문상 물권의 취득의 경우 뿐만 아니라 물권의 소멸도 이에 해당된다고 본다.
5. 각종 권리에 관한 등기절차
권리에 따라 등기절차가 약간 다르게 규정되어 있다. 여기에서는 가장 빈번하게 그리고 가장 중요하다고 생각되는 소유권과 저당권의 등기절차에 대하여 살펴보기로 한다.
1) 소유권에 관한 등기절차
소유권에 관한 등기절차는 소유권보존과 소유권이전에 관한 등기절차로 나누어 살펴볼 수 있다. 이는 또한 목적물이 토지인가? 건물인가에 따라 토지소유권보존과 건물소유권보존등기절차 그리고 토지소유권이전등기와 건물소유권이전등기절차로 나눈다. 여기에서는 크게 보존등기와 이전등기로 나누어 살펴보기로 한다.
(1) 소유권보존등기절차
①신청자격자
토지대장 또는 건축물대장에 등재되어 있는 실체법상 소유권자가 단독으로 신청하며 신청 시 소유권임을 증명하는 서류의 첨부가 필요하다. 그 자는 다음과 같다.
- 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장에 의하여 자기 또는 피상속인이 등록되어 있음을 증명하는 자
- 판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자
(2) 등기신청절차
보존등기신청서, 첨부서면(토지 또는 건물을 표시하는 토지대장 또는 건축물대장과 기타증명서류(예 : 호적등본, 보상금지급증명서 또는 공탁증명서 등)를 첨부하여야 한다. 그러나 등기원인을 증명하는 서면, 등기의무자를 증명하는 서면은 첨부할 필요가 없다. 이 서류는 소유권이전등기절차에 필요한 사항이다. 그러나 등기필증의 작성. 교부를 위해 신청서의 부본은 제출해야 한다.
(3) 등기실행에 관한 특칙
보존등기의 실행은 일반원칙에 따라 행하나 보존등기 성질상 표제부의 표실한과 갑구의 사항란에 각각 등기사항을 기재하고 등기번호란에는 등기번호를 기재한 후 등기번호의 순서에 따라 토지등기와 건물등기에 편철한다.
(4) 등기필의 통지 및 과세자료의 송부
등기완료 후 7일 이내에 등기관은 지적공부소관청에 등기필의 뜻을 통지하고 10일 이내에 신청서의 부본을 토지의 소재지를 관할하는 세무서장에게 송부해야 한다.
2) 소유권이전등기절차
소유권이전등기절차는 가장 전형적인 형태로서 일반원칙에 따르므로 특이한 사항이 적다. 그러나 소유권일부이전, 수용에 의한 등기지, 상속에 의한 소유권이전 및 매매 기타 원인에 의한 소유권이전에 관한 절차에 대하여 부동산 등기법의 규정이 있다. 한편 가장 빈번한 소유권이전등기의 원인은 계약이다. 여기서는 계약에 의한 소유권이전만 설명하기로 한다.
(1) 소유권이전등기신청서 작성
소유권보존등기와 마찬가지로 소유권이전등기신청서에 해당 사항을 작성하여 등기관에게 제출한다.
(2) 계약서 원본제출
부동산 소재 관공서에서 검인받은 계약서 원본을 등기원인증서로 제출하여야 한다.
(3) 인지세 .등록세 등 납부
인지법에 의하여 인지세를 납부하고 부동산취득당시의 가액(계약서상금액)과 그 과세시가표준액을 함께 기재하여야 하며 등록세의 과세표준은 그 중 높은 금액을 기준으로 하여 등록세를 납부한다.
(4) 등기원인증서의 부동산표시와 당사자표시
검인계약서의 부동산표시가 신청서의 그것과 엄격히 일치하지 않더라도 양자 사이에 동일성을 인정할 수 있으면 그 등기신청을 수리할 수 있으며 등기원인을 증명하는 서면인 계약서 등에 계약당사자의 표기가 신청서의 그것과 엄격하게 일치할 필요는 없으나 다른 제출서면에 의하여 양자 사이의 동일성이 인정되어야 한다.
(5) 등기필증 작성. 교부
등기관은 소유권이전등기신청서 및 그 밖의 관련 첨부서면을 검토 한 후 하자 없다고 생각되면 등기를 수리하여 등기신청인(일반적으로 등기관리자)에게 교부하여야 한다.
2) 저당권등기절차
(1) 저당권의 의의
‘저당권’이란 채무자 또는 제3자(물상보증인)가 채무담보로 제공한 부동산 기타 목적물의 점유를 채권자에게 이전하지 않고 그 목적물을 관련상으로만 지배하여 채무변제가 없는 경우에 그 목적물로부터 우선변제를 받을 수 있는 담보물권이다.
(2) 저당권등기신청서의 기재사항
① 필요적 기재사항
채권액, 저당권의 목적이 소유권 이외의 권리인 경우에는 그 권리표시, 채무자표시 등
② 임의적 기재사항
변제기, 이자 및 그 발생시기와 지급시기, 원본 또는 이자의 지급장소, 채무불이행으로 인한 손해배상의 약정, 저당부동산에 부합된 물건이나 종류에 대해 저당권의 효력이 미치지 않는 약정, 채권의 조건, 위약금의 약정 등
(3) 저당권설정계약서 제출
저당권설정자와 저당권자 사이에 체결한 저당권설정계약이 등기신청서와 함께 제출되어야 한다.

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